나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510509 [1] 인천광역시 계양구 효성동 21-11 현대아파트 104동 20층2005호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 ‘인천효성동초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 인천지하철1호선 작전역 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 철근콘크리트 평슬래브지붕 지하1층 지상20층 건물 내 제20층 제2005호로서,
외벽 : 몰타르 위 페인팅 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 현황 공동주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 단지 내 도로를 이용하여 북측과 남측 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[효성동 21-11] 제3종일반주거지역
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
[효성동 21-30] 제3종일반주거지역
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

이 물건은 인천지방법원에서 진행되는 2025타경510509 (1) 사건에 해당합니다.

소재지는 인천광역시 계양구 효성동 21-11 현대아파트 104동 20층 2005호이며, 용도는 아파트입니다.

건물은 철근콘크리트 벽식조 철근콘크리트 평슬래브 지붕 구조로, 총 20층 건물 중 20층에 위치합니다.

감정평가액은 443,000,000원입니다.

토지 면적은 62.19㎡ (약 18.81평)이며, 건물 전용 면적은 약 84.945㎡ (약 25.71평)이고, 공급 면적은 129.73㎡ (약 39.24평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 유동화 물건이라는 점이 있습니다.

3. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 '인천효성동초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 인천지하철1호선 작전역이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

단지 내 도로를 이용하며, 북측 및 남측의 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용계획상 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

4. 권리분석

감정평가서상 채권 총액은 468,524,870원입니다.

말소 기준 권리는 2020년 3월 5일에 등기된 신한은행의 근저당(228,800,000원)입니다.

이후 등기된 신한은행, 한국투자캐피탈의 근저당 및 근로복지공단, 인천신용보증재단의 가압류, 계양세무서장의 압류는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

본 건 임의경매 개시 결정 채권자는 에프에스에스비2503유동화전문이며, 채권액은 320,950,140원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 없어 큰 영향은 없을 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

임대 관계가 명확하지 않으므로, 실제 점유 관계 및 법적 권리 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 다만, 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

5. 상권분석

현대아파트는 효성동 지역의 대규모 아파트 단지 중 하나로, 874세대로 구성되어 있어 기본적인 배후수요를 확보하고 있습니다.

단지 주변으로 근린생활시설과 학교가 위치하여 주거 편의성이 양호한 편입니다.

대규모 상업 시설이 밀집한 지역은 아니지만, 지역 주민들의 생활을 지원하는 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

6. 생활정보

아파트명은 효성1차 현대 아파트이며, 1991년 11월에 사용 승인되었습니다.

총 6개 동, 874세대로 이루어져 있습니다.

단지 내 편의시설로는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거 보관소 등이 있습니다.

주차 대수는 총 474대 (지상 12대, 지하 22대)로 기재되어 있으나, 세대수 대비 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다. (일부 검색 결과에서는 579대로 기재됨)

20층 고층 아파트로, 해당 호수에서는 탁 트인 조망이 가능할 것으로 예상됩니다.

7. 잠재적 리스크

* 건축 연령: 1991년 준공으로 30년 이상 경과되어 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가(443,000,000원) 대비 최근 실거래가(최고 32,200,000원)가 현저히 낮아, 입찰 시 감정가보다는 실거래가를 기준으로 판단해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황이 '미상'으로 표시되어 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (단, 인수 보증금은 0원입니다.)

* 유동화 물건: 유동화 물건 특성상 복잡한 금융 구조가 있을 수 있으나, 매각 시 소유권 이전에는 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 효성동에 위치한 현대1차 아파트의 20층 고층 아파트입니다.

안정적인 주거 환경과 양호한 교통 여건을 갖추고 있으며, 특히 20층이라는 층수는 상당한 장점으로 작용할 수 있습니다.

다만, 건물의 노후도와 감정가 대비 낮은 실거래가는 신중한 접근을 요구합니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없고 채권 총액이 감정가를 초과하므로, 일반적인 경매 절차상 낙찰 가능성은 높다고 판단됩니다.

향후 명도 관련 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 최상층 프리미엄: 20층 고층으로, 탁월한 조망권과 층간 소음으로부터의 자유로움은 투자 가치를 높이는 요소입니다.

* 지역 내 입지: 효성동 현대아파트는 지역 내 인지도 있는 대단지로, 안정적인 수요를 바탕으로 합니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가가 시장 시세보다 높게 책정된 만큼, 최근 실거래가 수준에 맞춰 입찰할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

최근 실거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적(84.945㎡)의 7층 매물이 29,500만원, 18층 매물이 32,200만원에 거래되었습니다.

본 물건은 20층으로, 18층 거래가보다 높은 가치를 지닐 것으로 예상됩니다.

따라서, 최상층 프리미엄을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 340,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.