나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510443 [1] 인천광역시 연수구 송도동 319-1 이편한세상송도 113동 36층3604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담 · 평가일 2025.07.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '인천송담 초등학교' 동측 인근에 위치한 이편한세상

송도 제113동 제36층 제3604호로서 부근은 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되

어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 39층건 내 36층 3604호로,

(집합건축물대장상 사용승인일 : 2018.11.06)

외 벽 : 모르타르위페인팅 및 석재마감

창 호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘레베이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내·외 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-07-13), 지구단위계획구역(2023-12-18), 대로1류(폭 35m~40m)(2015-07-13)(

대1-송2)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(2015-07-13)(대3-송3)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(20

15-07-13)(중1-송3)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 공

유수면준공매립지(2011-07-06)(준공일로부터 10년동안 매립목적변경의 제한이 있음)<공유수

면 관리 및 매립에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-01-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상

대보호구역(2018-04-17)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-02-28)(인천미송유

치원 인천동부교육지원청고시2022-47)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천송담

초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2018-04-17)<교육환경 보호에 관한 법

률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부를 근거로 작성하였으며 자세한

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510443 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 319-1 이편한세상송도 113동 36층 3604호

용도: 아파트

감정가: 600,000,000원

건물면적: 70.38㎡ (약 21.29평)

토지면적: 38.63㎡ (약 11.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

인천광역시 연수구 송도동 소재 '인천송담 초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 내·외 도로를 통해 차량 진출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

토지는 유사한 사다리형의 형상을 하고 있으며, 현재 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 단지 내·외 도로를 이용하여 접근 및 이용이 가능합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

* 지역지구: 준주거지역, 지구단위계획구역

* 도로: 대로1류(폭 35m~40m), 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접합

* 기타: 경제자유구역, 공유수면준공매립지(준공일로부터 10년간 매립목적 변경 제한), 상대보호구역(인천미송유치원, 인천송담초등학교), 절대보호구역, 성장관리권역

2.6. 주변시설 분석

* 인천송담 초등학교가 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 단지 인근으로 오피스텔 및 근린생활시설이 다수 분포하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주변은 대규모 아파트 단지로 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 주변에 특별한 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 을1로 등기된 신한은행의 근저당권(접수일자: 2019-01-18)입니다.

3.2. 등기사항 요약 (매각으로 소멸되는 권리)

말소기준권리 이하 모든 권리(을1, 을3, 갑2, 갑3, 갑4, 갑5)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 을1: 신한은행 근저당 (말소기준)

* 을3: 주식회사초록자산대부 근저당 (말소)

* 갑2: 연수세무서장 압류 (말소)

* 갑3: 연수구 압류 (말소)

* 갑4: 국 가압류 (말소)

* 갑5: 주식회사초록자산대부 임의경매개시결정 (말소)

등기부상 채권 총액은 420,000,000원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 지상권이 존재하나, 해당 내용에 대한 구체적인 개요는 제시되지 않았습니다. 그러나 일반적으로 집합건물의 경우, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 드뭅니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 상세한 임대관계는 미상으로 파악되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 밀집 지역

본건이 속한 '이편한세상송도' 아파트 단지는 총 2708세대로 구성된 대규모 주거 단지입니다. 주변으로 오피스텔 및 다른 아파트 단지들이 다수 분포하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

4.2. 편의 및 교육 시설

단지 바로 인근에 인천송담 초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

또한, 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설과 상업시설이 위치하여 일상생활에 필요한 모든 편의시설 이용이 용이합니다.

4.3. 교통 접근성

단지에서 차량으로의 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능한 수준으로 평가됩니다. 송도 국제도시 내 주요 도로망 접근성도 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 단지명: e편한세상송도

* 준공년월: 2018년 11월 06일

* 총 세대수: 2708세대

* 총 동수: 15동

* 최고 층수: 39층

5.2. 해당 물건 정보

* 동: 113동

* 층: 36층 (총 39층)

* 전용 면적: 70.38㎡ (약 21.29평)

5.3. 단지 내 부대시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

또한, 지하 주차장에 전기차 충전기 145대가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본건 토지는 공유수면준공매립지로서, 준공일로부터 10년간 매립목적 변경에 대한 제한이 있습니다. 이는 향후 토지 이용 계획 수립 시 잠재적인 제약으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 미상 정보

현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 실제 점유 관계 및 임대차 현황에 대한 상세한 확인에 어려움이 있었습니다. 정확한 명도를 위해서는 추가적인 조사와 확인이 필요합니다.

6.3. 권리 관계

등기부상 총 채권액이 420,000,000원으로 감정가 600,000,000원에 비해 높은 편입니다. 그러나 본 물건은 임의경매로 진행되어 낙찰 시 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 인수하는 부담 없이 깨끗한 권리 상태를 취득하게 됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 송도 국제도시 내 '이편한세상송도' 단지에 위치한 36층 고층 아파트로, 비교적 신축(2018년 준공)이며 주거 환경이 우수한 편입니다. '인천송담 초등학교'가 인접하여 교육적인 장점을 가지며, 단지 내외의 풍부한 편의시설과 양호한 교통 접근성은 생활의 편리성을 높입니다. 등기부상 권리 관계는 복잡하나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸 예정이므로 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다. 공유수면준공매립지라는 특이사항은 있으나, 현재 아파트 용도로 이용되고 있어 통상적인 주거 목적에는 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 고층에 위치하여 탁월한 조망과 쾌적성을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

* 인천 송도 국제도시의 우수한 주거 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 인천송담 초등학교가 바로 인접하여 교육 특화 단지의 이점을 가집니다.

* 대규모 단지 내 풍부한 편의시설 및 커뮤니티 시설을 이용할 수 있습니다.

8.2. 물건의 가치

* 2018년 준공된 준신축 아파트로, 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 총 39층 중 36층이라는 높은 층수는 희소성과 우수한 조망, 쾌적성을 제공합니다.

* 최근 실거래가 대비 잠재적인 상승 여력이 있을 수 있습니다.

8.3. 권리 안정성

* 부동산 임의경매로 진행되어, 낙찰 시 모든 기존 권리가 소멸되므로 안전하게 부동산을 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 (2026년 7월 기준):

* 15층, 70.2331㎡: 554,000,000원

* 5층, 70.3826㎡: 508,000,000원

* 13층, 70.2331㎡: 548,000,000원

상기 실거래가들은 5층, 13층, 15층으로, 본건 36층과는 층수 차이가 상당합니다. 일반적으로 고층은 선호도가 높고 가격 상승 요인으로 작용합니다.

본건의 감정가는 600,000,000원이며, 최근 최고가 554,000,000원과 비교 시, 36층의 가치를 충분히 반영할 필요가 있습니다.

안정적인 수익 확보를 위해 감정가보다는 약간 낮게, 그러나 시장 가치 이상으로 낙찰되지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 580,000,000원 ~ 590,000,000원

*본 예상 입찰가는 제공된 정보와 최근 시세를 바탕으로 산정되었으며, 실제 입찰 시 경쟁 현황, 물건의 정확한 상태, 시장 상황 등에 따라 변동될 수 있습니다. 따라서 현장 방문을 통한 상세한 물건 분석 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.