나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510359 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1247-20 송원주택 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '간석초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는
동류형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은
무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건내 제3층 제301호로서,

외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 및 적벽돌 쌓기 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 마감.
창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 4미터의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청
평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1. 1 기본 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경510359 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1247-20 송원주택 3층301호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축물대장상 주소: 인천광역시 남동구 당좌로 44-1 (구월동)

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 중 제3층 제301호

사용승인일: 2004년 07월 19일

1. 2 감정가 및 면적

감정가: 189,000,000원

토지면적: 43.33㎡ (약 13.11평)

토지지분: 43.33㎡ (약 13.11평)

건물면적: 76.92㎡ (약 23.27평)

건물지분: 76.92㎡ (약 23.27평)

2. 입지조건

2. 1 주변 환경 및 위치

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '간석초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건은 무난함.

2. 2 교통 상황

버스정류장이 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입이 가능함. 본건 서측으로 약 4미터의 막다른 도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

3. 1 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 결과, 소유권 이전 등기들이 여러 차례 있었으며, 현재 말소기준권리(갑18 압류) 외 다수의 권리는 매각으로 소멸될 예정임. 다만, 을구 14번 주택임차권(채권자: 이혁표, 권리금액: 170,000,000원)은 '인수'로 기재되어 있어 매수인이 인수해야 하는 권리임.

3. 2 임차인 분석

* 이규순: 전입일자 2024-04-22. 대항력 없음. 보증금 0원, 차임 0원.

* 이 : 전입일자 2021-11-22, 확정일자 2021-09-15, 배당신고일자 2023-12-26. 대항력 있음. 보증금 170,000,000원.

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 14번 주택임차권 등기가 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이에 따라 임차인 이 의 보증금 1억 7천만원은 매수인이 인수해야 할 금액입니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 구월동 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 도심 지역입니다. 주변에는 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5. 1 주변 편의/교육/의료 시설

본 건은 '간석초등학교'와 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 지역 내에 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 쇼핑, 식당 등 편의 시설 이용이 용이합니다. 인근 교통 여건을 고려할 때, 차량 이용 시 주요 도로 접근성이 좋으며 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 보증금: 임차인 이 에게 지급해야 할 보증금 170,000,000원은 매수인이 부담해야 하는 가장 큰 리스크입니다.

* 건물 노후화: 2004년 사용승인된 건물로, 약 20년 가까이 경과하여 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 막다른 도로: 서측으로 4미터 막다른 도로에 접해 있어 차량 진출입 시 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건으로, 감정가는 1억 8,900만원입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 1억 7,000만원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 실질적인 초기 투자 비용 부담이 상당할 것으로 예상됩니다. 주거 지역으로서 기본적인 입지 및 편의 시설은 갖추고 있으나, 인수되는 보증금으로 인해 수익성 확보를 위해서는 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천시 남동구 구월동에 위치하여 지역 내 수요를 기대할 수 있습니다.

* 소형 다세대주택으로, 적절한 투자 시 향후 시세 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* '간석초등학교' 인근으로 교육 환경이 비교적 우수합니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 주변 빌라들의 거래가는 약 4,500만원에서 8,500만원 사이로, 면적 대비 단가는 평당 약 113만원에서 171만원 수준으로 나타났습니다. 그러나 본 건의 감정가는 76.92㎡(약 23.27평)에 대해 189,000,000원(약 246만원/㎡)으로, 제공된 실거래가 정보와는 상당한 차이를 보입니다. 감정가가 실제 시장 가치를 더 정확히 반영할 가능성을 고려하여 분석을 진행합니다.

예상 입찰가 산정:

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 이 에게 인수해야 할 보증금 170,000,000원입니다. 총 투자 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 될 것입니다.

이 총 투자 비용이 건물의 실제 시장 가치(본 건의 경우 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황에 따라 변동 가능)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

감정가를 기준으로 계산할 때, 만약 입찰가를 19,000,000원으로 책정한다면 총 투자 비용은 19,000,000원 + 170,000,000원 = 189,000,000원이 되어 감정가와 동일하게 됩니다. 이는 수익을 기대하기 어렵거나 위험 부담이 매우 큰 수준입니다.

보증금 인수 부담이 크므로, 수익성을 확보하기 위해서는 입찰가를 보증금 인수액보다 현저히 낮게 책정해야 합니다. 이에 따라, 본 건의 성공적인 투자를 위해서는 40,000,000원에서 60,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 40,000,000원 입찰 시, 총 투자 비용은 210,000,000원입니다.

* 60,000,000원 입찰 시, 총 투자 비용은 230,000,000원입니다.

이러한 입찰가는 건물의 실제 시장 가치가 감정가 이상임을 전제로 하거나, 향후 예상되는 임대 수익 또는 시세 상승을 통해 투자금을 회수할 수 있다는 판단 하에 결정되어야 합니다. 따라서 해당 지역의 정확한 시세 및 예상 임대 수익률에 대한 추가적인 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.