나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510355 [1] 인천광역시 서구 청라동 104-35 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2025.07.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""사자자리공원"" 북서측 인근에 소재하며,
인근은 다가구형단독주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통의
편의성은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지로 주상용건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측 및 남서측으로 각각 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2015-11-09) , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합)
가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률> , 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법> ,
성장관리권역<수도권정비계획법>
-별첨 토지이용계획확인서 참조.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 (2017.10.17 사용승인)
외벽: 화강석 붙임 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감
창호: 샷시창호임

이용상태

다가구주택 및 근린생활시설로 이용중

설비내역

위생 및 급배수시설, 개별 난방설비, 소방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각 2.1층은 근린생활시설, 2,3층은 다가구주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510355 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 104-35

용도: 근린주택

감정가: 2,354,067,540원

토지면적: 327.90㎡ (약 99.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 513.68㎡ (약 155.4평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인

주의사항: 1. 일괄매각 2. 1층은 근린생활시설, 2,3층은 다가구주택으로 이용 중임.

특수물건정보: 대항력있는 임차인

감정평가서 요약:

토지감정요항표

- 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "사자자리공원" 북서측 인근에 소재하며, 인근은 다가구형 단독주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

- 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통의 편의성은 보통임.

- 형태 및 이용상태: 대체로 인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지로 주상용 건물 부지로 이용 중임.

- 인접 도로상태: 본건 북서측 및 남서측으로 각각 공도와 접함.

- 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역.

건물감정평가요항표

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 (2017.10.17 사용승인)

- 이용상태: 다가구주택 및 근린생활시설로 이용 중

- 설비내역: 위생 및 급배수시설, 개별 난방설비, 소방설비 등이 되어 있음.

- 기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상임.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 청라동에 위치하며, "사자자리공원" 북서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변 환경은 다가구형 단독주택, 일반 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로 판단됩니다.

차량 접근성은 양호한 편이며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다. 다만, 대중교통의 편의성은 '보통' 수준으로 평가됩니다.

토지는 대체로 인접 필지와 등고평탄한 사다리형이며, 현재 주상용 건물 부지로 활용되고 있습니다. 본건의 북서측 및 남서측으로는 각각 공도와 접해 있어 도로 접근에 문제가 없습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건은 등기부상 다수의 권리 관계가 존재하나, 말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2024.10.28. 접수, 을18)을 기준으로 대부분의 후순위 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

하지만 "대항력있는 임차인"이 존재하여 권리 분석에 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황:

- 권대우: 보증금 40,000,000원, 차임 600,000원, 전입/사업일자 2025.03.07, 확정일자 2025.03.07, 배당신고일자 2025.10.10, 대항력 없음.

- 김종훈: 보증금 18,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2024.12.06, 확정일자 없음, 배당신고일자 2025.10.14, 대항력 없음.

- 다나기초주식회사.금경옥: 보증금 1,000,000원, 차임 200,000원, 전입/사업일자 2019.05.10, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 있음. (전입일자가 말소기준권리보다 선순위이므로 보증금 인수 가능성 높음)

- 이효상: 보증금 40,000,000원, 차임 2,750,000원, 전입일자 2024.09.26, 확정일자 2025.03.07, 배당신고일자 2025.08.18, 대항력 있음. (전입일자가 말소기준권리보다 후순위이나, 대항력 있음으로 표기되어 있어 주의 필요)

- 임영아: 보증금 30,000,000원, 차임 800,000원, 전입일자 2024.07.22, 확정일자 2024.07.22, 배당신고일자 2025.10.13, 대항력 있음. (전입일자가 말소기준권리보다 후순위이나, 대항력 있음으로 표기되어 있어 주의 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원 (주어진 정보 기준. 단, 대항력 있는 임차인으로 인해 실제 인수 보증금 발생 가능성 매우 높음)

* 등기부 현황:

- 토지: 소유권이전(금경옥), 신탁등기말소(금경옥) 외 다수의 가압류 및 근저당권, 임의경매 개시결정 등이 등기되었으나, 말소기준권리인 근저당권(을18)에 의해 소멸될 것으로 보입니다.

- 건물: 토지와 유사한 권리 관계를 가지며, 말소기준권리인 근저당권(을16)에 의해 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

- 등기부채권 총액 (참고): 토지 기준 약 17억 9천 6백만원, 건물 기준 약 18억 2백만원.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 본건 소재지인 인천 서구 청라동 지역의 연립주택(타운하우스) 시세는 2026년 1월 기준으로 약 49,600만원에서 52,900만원 (약 4억 9천 6백만원 ~ 5억 2천 9백만원) 수준에서 거래되었습니다. 이는 전용면적 약 85㎡ (약 25.7평) 기준의 시세입니다.

그러나 본건은 연립주택이 아닌 근린주택(1층 근린생활시설, 2-3층 다가구주택)으로, 건물 연면적 513.68㎡ (약 155.4평)의 규모를 가지고 있습니다. 따라서 제공된 JSON 데이터의 물건(연립주택)과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

본건의 감정가는 23억 5천 4백만원으로, 이는 유사한 지역 내의 단독 주택이나 상가주택의 경우, 건물 규모, 용도, 임대 수익성 등에 따라 형성되는 가격대로 볼 수 있습니다. 다만, 제공된 JSON 정보의 시세와는 큰 차이가 있어, 본건은 주거용 외 상업용 및 다가구 임대 수익을 기반으로 한 감정가로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 "사자자리공원" 북서측 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역적 특성을 지닙니다.

일상생활에 필요한 편의시설 및 상업시설은 차량 접근 시 용이하게 이용 가능할 것으로 보입니다.

교통망은 차량 이용이 편리하며, 대중교통 이용 역시 가능한 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 "대항력있는 임차인" 존재입니다.

* 다나기초주식회사.금경옥: 전입일자(2019.05.10)가 말소기준권리(2024.10.28)보다 선순위이므로, 보증금 100만원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 이효상: 전입일자(2024.09.26)는 말소기준권리보다 후순위이나 '대항력 있음'으로 명시되어 있습니다. 이 경우, 낙찰자가 보증금 4,000만원을 인수해야 할 수 있습니다.

* 임영아: 전입일자(2024.07.22) 역시 말소기준권리보다 후순위이나 '대항력 있음'으로 명시되어 있습니다. 이 경우, 낙찰자가 보증금 3,000만원을 인수해야 할 수 있습니다.

비록 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 상기 대항력 있는 임차인들의 보증금 총액 (100만원 + 4,000만원 + 3,000만원 = 7,100만원)은 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용으로 발생할 수 있는 위험이 있습니다.

또한, 모든 임차인의 '임대관계 미상임' 표기는 계약 조건 및 보증금/차임 지급 방식 등에 대한 추가 확인이 필요함을 의미합니다.

건물 이용 상태가 1층 근린생활시설, 2-3층 다가구주택으로 복합적으로 이용 중이므로, 각 임차인별 계약 내용 및 불법 건축물 등 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 청라동에 위치한 근린주택으로, 감정가는 23억 5천 4백만원입니다. 대항력 있는 임차인의 존재와 그로 인한 인수 보증금 발생 가능성은 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 특히, 다나기초주식회사.금경옥 임차인의 경우 선순위 대항력으로 인해 보증금 인수가 거의 확실시되며, 이효상, 임영아 임차인 역시 '대항력 있음' 표기 시 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

이러한 권리상의 불확실성에도 불구하고, 건물의 연면적과 용도(상가+다가구주택)를 고려할 때, 임대 수익 창출 잠재력은 존재합니다. 다만, 실제 임대 수익률 및 공실률 등을 면밀히 분석해야 합니다.

부동산 등기부상 채무 총액이 약 18억원 수준임을 감안할 때, 감정가는 채무액 대비 높게 책정되어 있어 경매 진행 가능성은 높아 보입니다.

8. 투자 포인트

* 청라동 내 위치: 지역 내 신흥 개발 지역으로 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 복합 용도 건물: 1층 근린생활시설과 2-3층 다가구주택으로 구성되어 있어 다양한 임대 수익 창출 가능.

* 넓은 대지 및 건물 면적: 총 327.90㎡ 토지와 513.68㎡ 건물을 일괄 매각하여 활용 가치 높음.

* 양호한 주변 환경: 공원 인근에 위치하며 주거 및 상업 시설 혼재.

9. 예상 입찰가

본건은 제시된 주변 연립주택 시세(약 5억원대)와는 규모 및 용도 면에서 큰 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 따라서, 본건 자체의 감정가(23.5억원)를 중심으로 시장 상황 및 잠재적 위험 요소를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

대항력 있는 임차인으로 인한 인수 보증금 발생 가능성(최소 7,100만원 이상)을 고려해야 하며, 임대 수익률 및 향후 공실률, 명도 비용 등을 감안해야 합니다.

본건의 감정가(23.5억원)와 등기부채권 총액(약 18억원)을 고려했을 때, 낙찰가는 채무액 이상으로 형성될 가능성이 높습니다.

대항력있는 임차인 리스크를 보수적으로 반영하여, 감정가의 80% ~ 85% 수준인 약 18억 8천만원 ~ 20억원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 임대차 관계에 대한 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 2026년 1월 기준 유사 지역 연립주택의 거래가액은 49,600만원 ~ 52,900만원 수준이었습니다.

주변 시설 관련하여 외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 혐오시설 등에 대한 조사는 본 보고서 작성 시점에 별도로 수행되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.