나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1351 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 9-19 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2025.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안북초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린시설, 공장 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(주안역-1호선, 인천2호선)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서, 현황 '주상용' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 10미터의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-12-23)(인천광역시 제2024-407호), 가축사육제한구역(인천광역시
미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에는 후첨 '지적 및 건물개황도'에 도시한 바와 같이 제시외건물㉠,㉡이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1)은 벽돌조 시멘기와지붕 단층 건으로서,
사용승인일(증축일)은 1978.10.24(1982.12.28)임.

-외벽: 석재 붙임 및 적벽돌 치장쌓기 등 마감,
-창호: 샷시창호 및 목창호 등 임.


기호(2-3)은 벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로서,
사용승인일(증축일)은 1978.10.24(1982.12.28)임.

-외벽: 몰탈 위 페인트 마감,
-창호: 샷시창호 등 임.

이용상태

기호(2-1)은 '단독주택'으로 이용 중이며, 기호(2-3)은 '상업용'으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

기호(2-1)은 공부상 '시멘기와지붕'이나, 현황은 '함석기와지붕'임.
기호(2-2)는 현황 '멸실'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 2.제시외 건물 포함. 3.본건 토지 상의 울타리, 담장, 바닥포장, 외부수도시설, 별도의 경제적 가치가 없는 조경수목 등은 거래관행 등에 따라 토지에 포함하여 감정평가하였으며, 데크 등은 건물에 포함하여 감정평가 하였음. 4.목록2. 중 벽돌조 시멘기와지붕 단층주택 79.66㎡은 공부상 '시멘기와지붕'이나, 현황은 '함석기와붕'임. 5.목록2. 중 시멘트부록조 슬래브지붕 단층 부속건물 8.60㎡은 현황 상 '멸실'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1351 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 9-19

용도: 단독주택

감정가: 770,531,560 원

토지면적: 206.50㎡ (약 62.46평)

건물면적: 109.26㎡ (약 33.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안북초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린시설, 공장 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 및 인천2호선 주안역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 현황: 세장형의 평탄한 토지로서, 현재 '주상용' 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 남측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

- 토지 등기부에는 소유권 이전, 공유자 지분 이전, 근저당권, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리 변동이 있었습니다. 말소기준권리는 2015년 11월 6일 접수된 도화2동새마을금고의 근저당권(을4)이며, 해당 권리를 포함한 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 건물 등기부 또한 토지 등기부와 유사한 권리 사항을 보이며, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

- 현재 등기부채권 총액은 347,661,458원입니다.

* 임차인 현황:

- 임차인: 나성녀

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024년 12월 23일

- 대항력: 없음

- 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 또한 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 명시된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 제시외 건물 등은 일괄매각에 포함됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건 소재지는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 주변에 주안북초등학교가 있으며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 하지만, 인근에 '주안역 인근 불법 천막' 등의 문제가 언급되어 있어 주변 환경 개선이 필요한 부분도 있습니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 인천 미추홀구 주안동 인근에 공장, 모텔촌 등이 언급되나, 본건과 직접적인 연관성이 있는 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 '주안동 모텔촌'이 악명 높았다는 점, 주안역 인근에 불법 천막이 장기간 방치되어 미관을 해치고 있다는 점 등은 상권 활성화에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 단지 북측 인근에 인천주안북초등학교가 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 인근에 근린시설이 소재하며, 주안역(1호선, 인천2호선) 이용이 용이하여 대중교통 접근성이 좋습니다. 또한, 가까운 거리에는 신기시장 등이 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근 버스정류장 및 주안역을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 현황 차이:

- 본건 건물 중 '벽돌조 시멘기와지붕 단층주택 79.66㎡'은 공부상 '시멘기와지붕'이나 현황은 '함석기와지붕'입니다.

- '시멘트부록조 슬래브지붕 단층 부속건물 8.60㎡'은 현황상 '멸실' 상태입니다.

* 제시외 건물: 본건 지상에 제시외 건물 ㉠, ㉡이 소재하며, 일괄 매각에 포함됩니다.

* 부합물 및 종물: 특별한 부합물 및 종물은 없는 것으로 파악됩니다.

* 기타 특이사항: 본건 토지 상의 울타리, 담장, 바닥포장, 외부수도시설, 조경수목 등은 토지에 포함하여 감정평가하였고, 데크 등은 건물에 포함하여 감정평가 하였음을 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 단독주택으로, 주안북초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다. 교통 환경은 주안역 이용이 가능하여 편리하며, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 공부상 건물 현황과 실제 현황 간의 차이가 있고, 일부 부속 건물은 멸실 상태임을 고려해야 합니다. 또한, 주변에 불법 천막 방치 등 환경 개선이 필요한 요소가 일부 확인됩니다. 감정가는 7억 7천만원대이나, 주변의 다세대 주택 매매가는 1억~1억 2천만원대 수준으로, 본건은 토지 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지 가치: 206.50㎡ (약 62.46평)의 넓은 대지 면적을 가지고 있어, 향후 토지 개발 또는 증축 등 활용 가치가 높습니다.

* 역세권 접근성: 주안역(1호선, 인천2호선)을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 초등학교 인접: 인천주안북초등학교가 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 복합 용도 가능성: 건축물대장상 '주택, 근린생활시설'로도 기재되어 있어, 단독주택 외 다른 용도로의 활용 가능성을 탐색해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 770,531,560원입니다. 제공된 주변 다세대 주택 매매가 데이터는 본건 단독주택과의 직접적인 비교가 어렵습니다. 다만, 다른 유사 단독주택 매물의 사례를 볼 때, 인천 미추홀구 주안동의 단독주택 매물 중 2023년 9월에 3억 7천만원에 나온 매물과 2026년 9월에 4억 3천만원에 나온 매물이 있습니다. 이는 제시된 감정가보다 현저히 낮은 수준입니다. 본건의 경우, 넓은 대지 면적과 역세권 입지를 고려할 때, 감정가 7억 7천만원은 토지 가치에 비중을 둔 것으로 보입니다.

현재 시세 조사를 바탕으로, 보수적으로 접근한다면 감정가의 80~90% 수준인 약 6억 1천 6백만원 ~ 6억 9천 3백만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 현장 조사와 추가적인 주변 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 본 건의 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.