나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1318 [1] 인천광역시 서구 청라동 116-4 중흥에스-클래스 266동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재, '청라중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는
대단위 아파트단지, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건내 7층 703호로서,

외벽: 몰탈 위 페인팅 및 외장석마감 등.
내벽: 벽지도매 및 일부 타일마감 등.
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급,배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 광평수 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축
사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2
015-03-31)(자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과(560-6659) 문의)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-04-06)(인천서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률
>, 절대보호구역(2015-03-31)(인천서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리
권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시에 이해관계인의 폐분부재로 인하여 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1318 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 116-4 중흥에스-클래스 266동 7층703호

용도: 아파트

감정가: 752,000,000원

토지면적: 98.02㎡ (약 29.65평)

토지지분: 98.0183㎡ (약 29.65평)

건물면적: 140.33㎡ (약 42.45평) (전용면적 추정)

건물지분: 140.3317㎡ (약 42.45평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 옥천군산림조합

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 서구 청라동 소재, '청라중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되며, 차량 통행이 가능함. 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 토지형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 세장형 광평수 토지로서, 현재 아파트 건부지로 이용 중임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 특수도로(보행자전용도로)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역(서부교육지원청), 절대보호구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있음.

* 주변 시설: 본 물건지 인근에는 대규모 아파트 단지와 함께 청라중학교, 공원 등이 위치하고 있어 주거 환경이 양호함. 다양한 맛집, 카페, 공원, 롯데슈퍼 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖춰져 있어 생활 편의성이 높음. 또한, 산책하기 좋은 공원이 인근에 있어 여유로운 휴식 및 가벼운 산책을 즐기기에 좋음.

* 혐오시설 유무: 주변 지역 조사 결과, 본 물건지와 직접적으로 연관된 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았음. 다만, 청라국제도시 내에는 자원환경시설(소각장)이 위치하고 있으나, 최근 시설 현대화 사업 및 운영 개선을 통해 악취 등 환경 문제를 최소화하고 견학로를 운영하는 등 혐오시설 편견 해소를 위해 노력하고 있는 것으로 파악됨. 해당 소각장이 본 건에서 인접해 있는지 여부는 추가적인 지리적 확인이 필요함.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2021년 07월 21일에 접수된 제이비우리캐피탈주식회사의 근저당권 (을12)입니다.

* 인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인: 이찬재 (전입일자: 2017-01-23). 보증금 0원, 차임 0원으로 명시되어 있음. 명시된 보증금 및 차임이 0원이라 할지라도, 대항력 있는 임차인으로 기재되어 있어 인수 여부 및 실제 권리관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있음. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'가 있으나, 구체적인 지상권 설정에 대한 내용은 제공되지 않았음.

* 말소되는 권리:

* 소유권보존 (갑1, 2010-10-13)

* 소유권이전 (갑2, 2015-01-22)

* 소유권이전 (갑3, 2017-01-20)

* 근저당권 (을12, 2021-07-21, 제이비우리캐피탈주식회사, 600,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권 (을15, 2022-08-09, 하나캐피탈주식회사, 278,400,000원)

* 근저당권 (을17, 2023-09-06, 심완용, 55,000,000원)

* 가압류 (갑6, 2025-04-15, 신한카드, 10,900,471원)

* 가압류 (갑7, 2025-04-28, 인천신용보증재단, 20,000,000원)

* 임의경매 (갑8, 2025-07-09, 옥천군산림조합, 516,884,035원)

* 등기부채권 총액: 964,300,471원

1.4. 상권분석

* 본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 학교와 공원이 조성되어 있어 주거 밀집 지역으로서의 특성을 지님.

* 생활 편의시설이 풍부하게 갖춰져 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 주거지로서의 기본적인 상권 기능을 갖추고 있음.

* 직접적인 상업적 상권 분석을 위한 별도의 정보는 제공되지 않았으나, 주변 인프라를 고려할 때 주거 수요에 기반한 안정적인 지역 상권으로 판단됨.

1.5. 생활정보

* 주거환경: 대규모 아파트 단지에 둘러싸여 있으며, 단지 내 도로망 및 주변 도로망이 잘 구축되어 있어 차량 접근성이 양호함.

* 편의시설: 인근에 롯데슈퍼 등 쇼핑 시설과 다양한 상점, 식당, 카페 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

* 교육환경: 청라중학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 자녀 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

* 녹지 및 휴식공간: 주변 공원이 있어 쾌적한 환경을 제공하며, 산책 등 여가 활동을 즐기기에 좋음.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 단지 내 도로망을 통해 외부 도로망과 연결되어 있어 광역 접근성도 무난한 편임.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이찬재 씨는 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있음에도 '대항력 있음'으로 표기되어 있어, 실제 임대차 관계 및 법적 권리 파악에 대한 면밀한 조사가 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 적용될 수 있음.

* 높은 부채 총액: 총 등기부채권액이 약 9억 6천 4백만원에 달하여 감정가(7억 5천 2백만원)를 초과하므로, 낙찰 후 잔금 납부 시 채권자들과의 이해관계 조율에 신중해야 할 수 있음.

* 법적 제한사항: 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축 또는 용도 변경 시 제약이 있을 수 있음.

* 공동담보: '공동담보' 특이사항은 해당 물건이 다른 담보물과 함께 묶여 경매에 나온 경우를 의미할 수 있으며, 이 경우 추가적인 채무 부담이나 복잡한 권리 관계가 발생할 가능성이 있으므로 면밀한 검토가 요구됨.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 청라동에 위치한 아파트로, 대규모 아파트 단지와 학교, 공원이 인접하여 주거 환경이 양호하고 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있음. 대중교통 이용도 편리한 편임. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 높은 총 등기부채권액, 그리고 토지이용계획상의 다양한 제한 사항들은 잠재적 리스크로 고려해야 함. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 부분은 추가적인 조사가 반드시 필요함.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 주거 인프라: 대규모 아파트 단지, 학교, 공원, 다양한 편의시설이 인접하여 생활 편의성이 높음.

* 편리한 교통: 차량 통행이 용이하고 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리함.

* 안정적인 배후 수요: 주거 밀집 지역으로 안정적인 주택 수요 확보 가능성이 있음.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정합니다. 본 물건의 감정가는 752,000,000원이며, 현재까지 제공된 정보와 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인과 관련된 추가 확인 사항 및 시장 상황 변동 가능성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 조사, 임차인 권리관계 추가 분석, 최신 시세 조사 등이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.