나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1287 [1] 인천광역시 남동구 간석동 617-112 코쿠닝60 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연송 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '석정중학교' 서측 인근에 위치하는
'코쿠닝60' 제5층 제503호로서 주위는 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

북측으로 접한 도로를 통하여 간선도로(경원대로)에 연계되며, 인근에 버스정류장 등이
소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층건내 제5층 제503호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 및 타일마감 추장.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터, 도시가스공급설비, 기계식 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형토지로서 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

간석동 617-112 :
준공업지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-17)
(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에
관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1287 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 617-112 코쿠닝60 5층 503호

용도: 오피스텔

감정가: 210,000,000원

토지 면적: 17.49㎡ (약 5.29평)

토지 지분: 17.49㎡ (약 5.29평)

건물 면적: 71.40㎡ (약 21.60평)

건물 지분: 71.397㎡ (약 21.60평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 수협은행

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '석정중학교' 서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 오피스텔, 다세대 주택 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 업무 편의성이 있습니다.

북측으로 접한 도로를 통해 간선도로인 경인로와 연계되어 교통 접근성이 양호합니다.

인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕의 13층 건물 중 5층 503호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

공부상 오피스텔로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 엘리베이터, 도시가스 공급 설비, 기계식 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 사다리형으로 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

북측으로 중로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2017년 5월 29일 접수된 수협은행의 근저당권(설정액 168,000,000원)입니다.

본 경매 절차의 말소기준권리보다 나중에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부등본상 확인된 후순위 권리로는 신한카드(갑3), 주식회사국민행복기금(갑4), 서민금융진흥원(갑6)의 가압류와 수협은행(갑5)의 임의경매 개시 결정 등이 있으나, 이는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 본 경매를 통해 취득 시, 소유권 이외의 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 말소될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 200,530,041원입니다.

1.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수되는 보증금은 없으며(인수 보증금 합계: 0원), 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 있는지, 있다면 그 조건은 어떠한지에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 보증금액이 없다고 명시되어 있으나, 명확한 확인 전까지는 주의가 요구됩니다.

1.5. 상권분석

최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 물건과 동일한 건물("코쿠닝 60") 내에서 유사 면적(약 69.43㎡ ~ 71.45㎡)의 오피스텔 거래가 있었습니다.

2024년 8월 26일에는 71.45㎡ 면적이 6층에서 1억 7,000만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 237,930원)

2025년 10월 15일에는 69.43㎡ 면적이 2층에서 1억 6,600만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 239,083원)

2025년 11월 29일에는 71.45㎡ 면적이 3층에서 1억 5,300만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 214,135원)

감정가는 2억 1,000만원이나, 최근 실거래가는 1억 5,300만원에서 1억 7,000만원 사이에 분포하고 있습니다. 이는 감정가 대비 상대적으로 낮은 수준의 거래가 있었음을 시사합니다.

특히, 2025년 하반기 거래들이 2024년 거래보다 낮은 가격으로 형성되어 있어 시장 상황을 면밀히 관찰할 필요가 있습니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 '석정중학교' 인근에 위치하며, 주변에 오피스텔, 다세대 주택 등 주거시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

경인로와 가까워 차량 이동이 편리하며, 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 상업시설 및 주거 편의 시설들이 위치할 것으로 예상됩니다.

인천광역시 남동구 간석동 617-112번지 주변 지역은 일반적인 도시 지역으로, 특별히 인근에 혐오시설이 있다고 파악되는 정보는 없습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 최근 실거래가와 감정평가액 간의 상당한 차이: 감정가(210,000,000원) 대비 최근 실거래가(최고 170,000,000원)가 낮게 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나 추가 하락 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 실제 점유자가 있을 수 있으며, 이에 대한 명확한 확인 없이는 명도 관련 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 제한: 준공업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 제한이 있으나, 오피스텔 용도로는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 권리 분석상 낙찰자는 모든 후순위 권리를 소멸시키고 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 감정평가액보다 현저히 낮은 최근 실거래가 추이가 나타나고 있어, 투자 시 보수적인 접근이 필요합니다. 임대 관계 미상이라는 점도 주의해야 할 부분입니다.

1.9. 투자 포인트

* 깨끗한 권리 분석: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되므로 명확한 소유권 취득이 가능합니다.

* 우수한 입지: 석정중학교 인근, 간선도로 접근성, 버스정류장 인접 등 기본적인 생활 및 교통 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 저평가 가능성: 최근 실거래가 수준에서 매입한다면, 향후 시세 상승 시 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 시장 상황에 대한 면밀한 분석 필요)

1.10. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 시세는 1억 5,300만원에서 1억 7,000만원 사이로 판단됩니다. 감정가(2억 1,000만원)가 실제 시장 가격보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

인수 보증금이 없고 권리 관계가 명확하다는 점을 감안하여, 낙찰 가능성이 높은 가격대를 고려하되, 시장 상황 및 주변 시세를 반영하여 1억 7000만원 수준을 예상 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 최근 최고 실거래가와 유사한 수준으로, 감정가 대비 낮은 금액이며 잠재적 가치를 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.