나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2696 [1] 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 297-13 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이용희 · 평가일 2025.07.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 소재 경춘선 '퇴계원역' 북서측 인근에 위치
하며, 주위는 공동주택(다세대주택, 연립주택), 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는
지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 경춘선 '퇴계원역'이 소재하여
대중교통여건은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

대체로 삼각형상의 토지로 다가구주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역
(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 스라브지붕 지층/2층건 다가구주택으로서
외벽 : 적벽돌 치장 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감
창호 : 목재 및 새시 2중 창호임.

이용상태

다가구주택(별첨 '건물개황도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등 기본적인 설비 갖추었음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경2696 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 297-13 (도로명: 경기도 남양주시 퇴계원로26번길 6)

용도: 다가구주택

감정가: 97,144,720원

건물 구조: 벽돌조 스라브지붕 2층 건물 (지층 포함)

건축물 사용승인일: 1996년 01월

1.3. 면적 정보

토지면적: 66.00㎡ (약 19.97평)

토지 지분: 21.9978㎡ (약 6.65평)

건물 전체 면적: 117.54㎡ (약 35.56평)

건물 지분: 39.18㎡ (약 11.85평)

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 지분 매각

일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 소재 경춘선 '퇴계원역' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택(다세대주택, 연립주택), 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 경춘선 '퇴계원역'이 소재하여 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본 건은 북측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2014년 12월 11일 접수된 김이동 근저당권(40,000,000원)이며, 매각으로 소멸될 예정입니다. 이명자 씨의 강제경매(2025타경2696, 51,115,697원) 또한 말소될 예정입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2013년 10월 31일 접수된 남양주시 압류(사업운영 과-20337)이며, 매각으로 소멸될 예정입니다. 주목할 점은 이명자 씨의 주택임차권(28,000,000원)이 '인수'로 기재되어 있다는 것입니다.

등기부채권 총액 (토지): 142,270,225원

등기부채권 총액 (건물): 170,270,225원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 28,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2003-09-29

확정일자: 2003-09-29

배당신고일자: 2011-04-05

대항력: 있음

비고: 건물 등기부상 '인수' 권리로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 임차인: 추

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2009-09-01

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있으므로, 실제 임대차 관계 및 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-01-09

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-01-03

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 추

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016-04-22

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준. 단, 임차인 이 의 보증금 28,000,000원은 건물 등기부상 '인수'로 명시되어 있어 실제 인수될 가능성이 높으므로, 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.)

3.3. 특이사항

본 물건은 토지 및 건물 지분 매각 건입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하므로 권리 분석에 유의해야 합니다.

일괄 매각으로 진행됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건은 경춘선 '퇴계원역' 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설, 상점, 식당 등이 밀집해 있어 지역 상권을 형성하고 있습니다. 이는 기본적인 상업 활동 및 배후 수요를 확보하는 데 유리합니다.

4.2. 지역 특성

퇴계원역 주변 지역은 주거용 부동산과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 지역 주민들의 생활 편의를 위한 인프라가 잘 갖추어진 편입니다.

5. 생활 정보

5.1. 교통 및 편의 시설

* 대중교통: 경춘선 '퇴계원역'을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 노선의 시내버스 및 마을버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 접근성: 차량으로의 접근성이 양호하며, 인근 도로망을 통해 주요 도로로의 진출입이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설이 다수 분포하고 있어 이용이 편리합니다.

* 교육 시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 소재하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 물건은 토지 및 건물 지분 매각이므로, 소유권 행사 및 재산권 이용에 있어 다른 지분권자와의 협의가 필수적입니다. 이 과정에서 갈등 발생 가능성 및 명확한 사용 수익 분배 문제로 어려움이 따를 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 존재

임차인 이 은 대항력을 보유하고 있으며, 건물 등기부상 '인수'로 명시된 보증금 28,000,000원의 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상이하므로, 반드시 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 인수 여부 및 금액을 정확히 확인해야 합니다. 또한, 임차인 추 역시 대항력을 가지고 있으므로 주의가 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하나, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설 여부

현재까지 파악된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본 물건 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다. 해당 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도심 지역으로 판단됩니다. 다만, 입찰 전 관할 관청을 통한 최종적인 개발 계획 및 주변 환경 변화 가능성에 대한 추가적인 확인을 권장합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경춘선 퇴계원역 역세권에 위치한 다가구주택의 지분 매각 건으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 지분 매각이라는 특성상 다른 지분 소유자와의 관계 설정이 중요하며, 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 인수 문제가 발생할 수 있다는 점은 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 건물 등기부상의 '인수' 표기와 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 간의 불일치는 반드시 사전에 명확히 확인해야 할 핵심 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 역세권에 위치하여 교통 편의성이 높음.

* 지역 내 상업 및 편의 시설 접근이 용이함.

* 다가구주택으로서 임대 수익 창출 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 97,144,720원입니다.

제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 이를 기준으로 계산 시에는 별도의 보증금 인수액을 제외하지 않습니다.

그러나 건물 등기부상 임차인 이 의 보증금 28,000,000원이 '인수'로 명시되어 있으므로, 실제 낙찰 시 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 높다는 점을 반드시 인지하고 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

이에 따라, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 검토할 수 있습니다.

(예시: 감정가 97,144,720원의 85% = 약 82,600,000원 선에서 시작 검토)

지분 매각 및 대항력 있는 임차인 인수 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 정확한 시세 파악 및 현장 조사를 통한 임대 현황 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.