나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72048 [1] 경기도 남양주시 다산동 6073-2 다산안강럭스나인 10층 1022호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우신 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 지하철 8호선 ""다산역"" 서측 인근에 위치하며 주위는
아파트단지, 지식산업센타, 근린생활시설 등이 혼재하고, 인근으로 각급 학교 및 각종 생활
편익시설, 공공시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 진입이 용이하며 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 ""다산역""이
소재하는 등 전반적인 교통상태는 무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상 12층 중 10층 1022 호로서
(건물사용승인일 : 2020.12.09)
외벽 : 석재 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등
창호 : 샷시 창호 임

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이며 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 도시가스설비, 승강기설비,
주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접지와 평탄하며, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 25 미터, 동측으로 폭 약 15 미터의 포장도로에 접하며, 남측으로
폭 약 6 미터의 보행자 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로3류
(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류
(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구),
배출시설설치제한지역, 성장관리권역,공장설립승인지역,(한강)폐기물매립시설설치제한지역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 남양주지원 2025타경72048 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6073-2 다산안강럭스나인 10층 1022호

용도: 오피스텔

감정가: 147,000,000원

토지면적: 4.27㎡ (약 1.29평)

건물면적(전용): 19.66㎡ (약 5.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6073-2, 다산안강럭스나인 10층 1022호

건물명: 다산안강럭스나인

건축년도: 2020년 12월 9일 사용승인

층수: 지하 6층, 지상 12층 중 10층 1022호

구조: 철근콘크리트구조

외벽: 석재 마감 등

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등

창호: 샷시 창호

설비내역: 급배수, 상하수도, 위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 도시가스설비, 승강기, 주차설비 등

1.3. 면적 및 가격 정보

토지면적: 4.27㎡ (약 1.29평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용): 19.66㎡ (약 5.95평)

건물지분: 19.6645㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

감정평가액: 147,000,000원

1.4. 경매 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72048 (1)

채권자: 수OOO (수지신용협동조합)

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 다산동에 위치하며, 지하철 8호선 '다산역' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 아파트단지, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 각급 학교 및 각종 생활 편익시설, 공공시설이 소재하여 전반적인 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 '다산역'이 위치해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 무난하다고 평가됩니다. 본건은 서측으로 폭 약 25미터, 동측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 접하며, 남측으로 폭 약 6미터의 보행자 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 4월 9일 접수된 수지신용협동조합의 근저당권(120,000,000원)입니다. 이 외 소유권이전(신탁말소), 주택임차권(홍헌표), 임의경매(수지신용협동조합) 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시결정 등기로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 약 160,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

본건에는 임차인 홍헌표 씨가 거주 중입니다. 보증금 40,000,000원, 차임 250,000원에 2023년 4월 12일 전입(사업)하였고, 2023년 4월 13일 확정일자를 받았습니다. 그러나 등기부상 '을2' 순위의 주택임차권으로 등기되어 있으며, '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 이에 따라 임차인의 보증금 40,000,000원은 인수되지 않을 것으로 예상됩니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구와 함께, 대항력이 없는 임차인이 존재하나 실제 명도 과정에서 분쟁 발생 가능성이 존재하므로 이에 대한 대비가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요가 언급되나 상세 내용이 없어 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 간주합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변에 아파트단지, 지식산업센터, 다양한 근린생활시설이 위치하여 배후수요가 풍부합니다. 이는 오피스텔 및 상가 임대차 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

4.2. 시세 분석

본건은 전용면적 19.66㎡ (약 5.95평)입니다. 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(다산안강럭스나인) 내 유사 면적(19.6645㎡)의 실거래가는 2026년 1월 13일, 110,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 147,000,000원으로, 이는 유사 면적의 최근 실거래가보다 높은 수준입니다.

4.3. 면적별 시세 비교

본건(19.66㎡)과 직접적으로 비교 가능한 2026년 1월 거래가는 110,000,000원입니다.

참고로, 더 넓은 면적(34.82㎡ ~ 35.32㎡)의 오피스텔들은 2026년 2월 250,000,000원, 2026년 4월 260,000,000원에 거래되었습니다. 이러한 거래들은 단위 면적당 시세가 약 700만원대임을 보여줍니다. 본건의 경우, 19.66㎡의 면적을 고려할 때 110,000,000원의 거래가가 가장 신뢰할 만한 시세 기준이 됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변의 아파트단지, 근린생활시설, 각종 생활 편익 시설 이용이 용이하여 주거 및 업무 생활에 편리함을 제공합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 각급 학교가 소재하고 있어 자녀 교육 환경 또한 고려해 볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

모든 권리관계는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

6.2. 임차인 문제

대항력 없는 임차인 홍헌표 씨가 거주 중이며, 보증금 40,000,000원은 인수되지 않을 것으로 보입니다. 그러나 명도 과정에서 협의가 필요한 부분이며, 이에 따른 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등 복합적인 용도지역에 해당하며, 성장관리권역, 공장설립승인지역 등 각종 제한이 존재합니다. 다만, 이는 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 사용되는 본건의 일반적인 운영에는 큰 문제가 되지 않을 것으로 판단됩니다. (주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본건은 지하철 8호선 다산역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 소형 면적으로 투자 부담이 적으며, 동일 면적의 최근 실거래 사례가 있어 시세 파악이 용이하다는 장점이 있습니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담은 없어 권리관계는 비교적 명확합니다. 명도 절차 진행 시 약간의 시간과 노력이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 다산역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건.

* 2020년 사용승인된 신축급 건물로 관리 상태 양호 기대.

* 전용면적 19.66㎡의 소형 평수로 비교적 낮은 투자 금액으로 접근 가능.

* 동일 면적의 최근 실거래가(110,000,000원)가 존재하여 투자 가치 판단 용이.

* 권리관계가 명확하여 명도 이후 안정적인 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

참고 시세 (동일 면적, 2026년 1월): 110,000,000원

본건 감정가: 147,000,000원

종합적인 시세 분석 및 경매 시장 상황을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 125,000,000원으로 제안합니다. 이는 동일 면적 실거래가보다 높지만, 감정가보다는 낮은 수준으로, 합리적인 수익률 확보를 목표로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.