나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72747 [1] 경기도 의정부시 가능동 362-117 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JM · 평가일 2025.07.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 ""의정부고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 도로변으로 사무실, 근린생활시설 등이 소재하고 후면으로 단독주택, 아파트 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 원활하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 인접 동일소유자 토지(가능동 352-31)을 통해 동측으로 폭 약 3~4미터, 남동측으로 폭 6미터의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서,
외벽 : 벽돌조쌓음 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부타일마감 등(탐문조사)
창호 : 샷시 및 목재창호임.

이용상태

주택 및 지하실로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

기호 ㉠~㉣임. (지적 및 건물개황도 참조)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 귀제시목록은 가능동 362-117 토지 및 지상 2층 건물이나 인접 동일소유자 토지(가능동 352-31)과 연계하여 외부와 담장 및 대문으로 구분경계되어 있으며, 가능동 352-31토지는 본건 주택의 담장내 마당 등으로 사용중임.

- 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72747 (1)

소재지: 경기도 의정부시 가능동 362-117

용도: 단독주택

감정가: 349,886,200원

토지면적: 91.00㎡ (약 27.53평)

건물면적: 161.73㎡ (약 48.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 도로변에 사무실, 근린생활시설 등이 소재하고 후면으로는 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다 [cite: property details].

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다 [cite: property details].

본건은 사다리형 평지의 단독주택 건부지로 이용 중이며, 인접한 동일 소유자 토지(가능동 352-31)를 통해 동측으로 폭 약 3~4미터, 남동측으로 폭 6미터의 도로에 접하고 있습니다 [cite: property details].

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다 [cite: property details].

인근에 가능초등학교, 의정부중학교, 의정부고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변에는 의정부예술의전당, 의정부미술도서관, 의정부종합운동장 등 문화 및 여가 시설이 있으며, 상업 시설 및 생활 편의 시설도 잘 갖추어져 있습니다.

현재 의정부시 자일동 일대에 신규 쓰레기 소각장(자원회수시설) 건설이 추진 중이나, 본건과의 직접적인 인접성이나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로 진행 중입니다.

말소기준권리(2024.08.28. 가압류)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

건물 및 토지 등기부등본 요약 결과, 소유권 이전 및 가압류, 강제경매 개시 결정 사항이 확인되며, 경매로 인해 대부분의 권리는 말소될 것으로 보입니다.

다만, 본건에는 다음과 같은 임차인이 존재하며, 이들의 권리관계는 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인: 이동우

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-05

확정일자: 2021-09-13

배당신고일자: 2025-07-29

대항력: 있음

마스킹 처리된 이름: 이

* 임차인: 장선희

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-04-24

확정일자: 2018-03-28

배당신고일자: 2025-10-01

대항력: 있음

마스킹 처리된 이름: 장

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다 [cite: property details].

중요 주의사항으로, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상되나, 실제 배당 절차 및 법적 해석에 따라 낙찰자에게 인수될 가능성도 배제할 수 없어 매우 주의해야 할 부분입니다.

1.3. 상권분석

본건은 의정부시 가능동에 위치한 단독주택으로, 주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 생활권입니다.

최근 유사 지역의 단독주택 및 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

최근 매매된 단독/다가구 주택 사례 중, 토지 126㎡/건물 147㎡ 규모의 매물이 300,000,000원에 거래되었으며, 토지 131㎡/건물 104㎡ 규모의 매물은 310,000,000원에 거래되었습니다.

경매 정보상 일부 저가 매물이나 리모델링이 필요한 주택은 1억원대의 가격으로도 거래된 사례가 있으나, 이는 물건의 상태 및 상황에 따라 다르므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

제공된 JSON 데이터의 매매 정보는 주로 다세대 주택 위주이며, 2026년 5월 기준 9,000만원(48.99㎡)에서 25,400만원(60.835㎡) 사이의 가격대를 보입니다 [cite: JSON data].

본건의 감정가는 349,886,200원이며, 이는 최근 거래된 유사 규모의 단독주택 시세 범위와 유사하거나 약간 높은 수준입니다. 그러나 제시외 건물 포함, 대항력 있는 임차인 등의 특이사항을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.4. 생활정보

본건은 의정부고등학교, 의정부중학교, 가능초등학교 등 다양한 교육 시설과 인접해 있어 자녀 교육 환경이 편리합니다.

단지 내 또는 인근에 상업 시설, 병원, 은행 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

대중교통 이용이 용이하며, 동부간선도로 및 호원IC 접근성이 양호하여 서울 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

의정부예술의전당, 의정부미술도서관, 의정부종합운동장 등 문화 시설 이용이 편리하며, 직동공원, 중랑천 등 녹지 공간도 가까이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 두 명의 임차인이 대항력을 갖추고 있으나, 인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 법적으로 복잡한 상황을 야기할 수 있으며, 임차인과의 명도 협상 또는 법적 절차 진행 시 추가 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

제시외 건물 및 인접 토지 이용: 본건 건물에는 28.18㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 또한, 건물의 마당 및 도로 접근이 인접 동일 소유자 토지(가능동 352-31)를 통해 이루어지고 있어, 향후 토지 사용 권리 및 경계에 관한 분쟁 발생 가능성을 신중히 검토해야 합니다 [cite: property details].

건물 노후화: 건축물대장상 사용 승인일이 1989년으로, 상당한 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다. 이에 따라 리모델링 또는 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 가능동에 위치한 단독주택으로, 양호한 입지 조건과 교육 환경, 편의 시설 접근성을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고 인수 보증금이 0원으로 명시된 점, 인접 토지를 통한 마당 및 도로 사용 등 권리관계와 이용 상황에 대한 면밀한 법적 검토가 필수적입니다. 또한, 건물의 노후화도 고려해야 할 사항입니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

주거 선호 지역 내 단독주택으로, 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

의정부 지역 개발 계획 및 부동산 시장 동향에 따라 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

제시외 건물 및 인접 토지 문제 해결 시, 활용 가치 증대 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 349,886,200원

주변 단독주택 매매 시세(유사 규모): 약 300,000,000원 ~ 310,000,000원

대항력 있는 임차인 존재 및 인수 보증금 0원 명시 등 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

임차인 보증금 인수 여부에 대한 법적 확인이 최우선이며, 낙찰 후 명도 비용 및 예상치 못한 변수를 감안해야 합니다.

종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가는 290,000,000원 ~ 330,000,000원 범위로 예상됩니다.

특히, 리스크 요인을 감안하여 3억 1천만원 ~ 3억 2천만원 선에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.