나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72756 [1] 경기도 양주시 옥정동 936 이편한세상옥정더퍼스트 1503동 23층 2303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 양주시 옥정동 소재‘연푸른초등학교’북서측으로 인접하여 위치하고 있으며, 인근은 아파트단지가 주종을 이루고 있는 택지개발지구내 주거지역임.

교통상황

인근의 간선도로를 통하여 각 방면으로 진출입 가능하고 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층건내 제23층 제2303호로서,
외벽:페인트칠 등 마감임.
창호:하이섀시 창호임.

이용상태

아파트(집합건축물대장상 방3, 거실1, 주방1, 화장실2 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 지역난방, 도시가스설비, 승강기, 옥내소화전, 화재감지기, 화재경보기 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고 평탄한 부정형 광평수의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복4차선, 남측으로 왕복2차선의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 도과 도시개발팀으로 문의바람), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계:미상임.
2.기타:없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경72756 (1)

* 소재지: 경기도 양주시 옥정동 936 이편한세상옥정더퍼스트 1503동 23층 2303호

* 용도: 아파트

* 감정가: 422,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 페퍼저축은행

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 건축물 용도: 아파트 (집합건축물대장상 방 3, 거실 1, 주방 1, 화장실 2)

* 준공일: 2019년 3월 8일

1.2. 물건 개요

* 토지 면적: 64.02㎡ (약 19.37평)

* 건물 면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

* 특이사항: 유동화물건, 중복사건

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물 내 제23층 제2303호

* 외벽: 페인트칠 마감

* 창호: 하이섀시 창호

1.3. 단지 정보

* 아파트명: e편한세상 옥정 더퍼스트 아파트

* 총 세대수: 1,566세대 (17개동)

* 최고층: 25층

* 주차대수: 총 2,140대 (세대당 약 1.36대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 경기도 양주시 옥정동 소재 ‘연푸른초등학교’ 북서측으로 인접하여 위치함.

* 인근은 아파트 단지가 주를 이루는 택지개발지구 내 주거지역임.

* 대상 물건은 아파트 건부지로 이용 중인 토지 위에 건축된 주택임.

2.2. 교통상황

* 인근 간선도로를 통해 각 방면으로 진출입이 용이함.

* 대중교통 사정은 보통 수준임.

* 지하철 7호선 연장 계획이 있으며, 개통 시 교통 편의성이 증대될 것으로 예상됨.

2.3. 인접 도로 상태

* 서측으로 왕복 4차선, 남측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구)

* 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역

* 배출시설설치제한지역, 토석채취제한지역

* 성장관리권역, 택지개발지구

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 본 물건의 말소기준권리: 하나은행 근저당 (2019.05.29. 접수, 209,550,000원) [을1].

* 이후 모든 등기사항(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)은 경매 완료 시 말소될 예정임.

* 현재 진행 중인 임의경매는 페퍼저축은행 (2025.07.17. 접수) [갑11] 및 하나은행 (2025.10.28. 접수) [갑14]이며, 본 경매 절차를 통해 정리될 것으로 보임.

* 등기부채권 총액: 605,902,065원.

3.2. 임차인 현황

* 임대관계: 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의사항: 임대관계가 미상이므로, 실제 거주 중인 임차인이 있는지 확인 필요. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 인수되는 보증금이 있을 경우, 이는 입찰가 산정에 중요한 요소가 되므로 면밀한 조사가 필요함.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 기재된 바 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설

* 인근에 초등학교(연푸른초등학교)가 있어 교육 환경이 양호함.

* 택지개발지구 내에 위치하여 주변으로 주거 편의시설이 발달하고 있음.

* 대규모 아파트 단지들이 밀집해 있어 상권 형성에 유리함.

4.2. 주변 시설(잠재적 혐오시설 유무)

* 주변 지역은 주로 주거 단지와 녹지 공간으로 구성되어 있으며, 검색 결과 상 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

* 다만, 일부 거주 후기에서 일요일 교회 소음이나 지하철 공사 소음이 언급된 바 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

* 단지 내에 커뮤니티 시설(피트니스센터, GX룸, 실내골프연습장, 독서실, 주민회의실, 작은도서관 등)이 잘 갖추어져 있음.

* 오렌지 로비 설계로 1층 가구의 사생활 보호 및 편의성을 높였음.

* 단지 내 통학차량 전용 정류장(스쿨 세이프티존)이 조성되어 있어 자녀 통학 안전에 기여함.

* 주변 상권이 좋아 생활 편의성이 높다는 평가가 있음.

5.2. 주거 환경

* 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 단지 내 조경이 잘 되어 있고 어린이 놀이터가 잘 갖춰져 있음.

* 단지 북서측으로 병원 등 의료시설이 근접해 있어 의료 접근성이 좋음.

* 주변에 근린공원, 호수공원 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있음.

5.3. 기타

* 아파트 단지 내 관리사무소 연락처: 031-857-0953.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 실제 거주 중인 임차인이 있는지, 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 함.

* 교통 불편: 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 서울과의 거리가 있어 출퇴근 시 시간 소요가 많을 수 있음. (향후 지하철 7호선 연장 시 개선 기대)

* 소음 문제: 일부 거주자 후기에서 공사 소음 및 생활 소음에 대한 언급이 있음.

* 중복사건, 유동화물건: 경매 절차의 복잡성이나 채권자의 변동 가능성에 대한 사전 검토가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 양주시 옥정동의 신축 아파트 단지 내에 위치하며, 초등학교를 비롯한 교육 시설 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 단지 내 다양한 커뮤니티 시설과 쾌적한 주거 환경은 주거 만족도를 높이는 요소입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수할 보증금 있는 임차인이 없는 것으로 파악되어 비교적 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 임차인 문제는 반드시 사전에 확인해야 할 사항입니다. 향후 교통망 확충(지하철 7호선 연장)은 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트(2019년 준공)로 양호한 단지 상태 유지.

* 84.98㎡ (약 25.70평)의 실사용 면적으로 선호도 높은 중대형 평형.

* 발코니 확장 시 전용 면적에 가까운 넓은 실사용 면적 활용 가능.

* 주변 편의시설, 교육 시설, 공원 접근성 우수.

* 권리 분석상 명확하여 인수 부담이 적을 것으로 예상.

* 지하철 7호선 연장 등 교통 호재로 인한 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 422,000,000원

* 최근 실거래가(유사 면적, 하층부): 40,000만원 ~ 41,000만원 (2026년 7월) [JSON 분석]

* 본 물건은 23층 고층으로, 최근 실거래가 대비 높은 가치를 인정받을 수 있음.

* 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있으나, 고층임을 감안하면 감정가 수준에서 입찰 고려 가능.

* 임차인 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 사항 없음.

* 권장 입찰가 범위: 415,000,000원 ~ 430,000,000원

* 적정 입찰가 (점유 및 명도 비용, 추가 조사 비용 등을 고려): 425,000,000원 내외

* 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 일반적인 분석이며, 실제 법원 현황 조사, 임장 활동, 최신 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.