나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경2777 [1] 경기도 동두천시 생연동 551-8 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동아 · 평가일 2025.08.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 ""동두천초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은
무난시됨.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 8미터, 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경
개선을위한임시조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비
계획법>, 철도보호지구(2020-12-15)<철도안전법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트 평 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물로서,
외 벽 : 석재붙임 및 강화유리 등 마감.
내 벽 : 몰탈위 페인팅, 개별인테리어, 벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

근린생활시설 및 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적 위생설비, 급·배수시설, 화재경보설비, 승강기설비 및 개별난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

4. 상권분석

동두천시 생연동 원도심은 과거 미군기지 이전 등으로 인해 상권 침체 및 공동화 현상을 겪어왔던 지역입니다. 하지만 최근 동두천시 상권진흥센터를 통해 생연동 원도심 상권진흥구역으로 지정되어 활성화 사업이 추진되고 있습니다. 2021년 기준 생연동 원도심 상권은 305개 점포, 616명의 종사자를 보유하고 있으며, 상권 면적은 27,447㎡에 달합니다. 또한, '청춘로드'와 같은 도시재생 사업을 통해 문화 콘텐츠 활성화를 꾀하고 있으나, 인접 시장과의 실질적인 연계 부족으로 소비 확대 효과는 제한적이라는 분석도 있습니다. 생연1동은 미군기지 이전으로 인한 직격탄을 맞았으나, 최근 국토부 '우리동네살리기' 공모사업에 선정되어 87억 원이 투입되는 도시재생 사업이 2027년부터 2030년까지 추진될 예정이며, 이는 지역 활성화에 기여할 것으로 기대됩니다. 2026년 4월 기준 생연1동의 인구 통계가 있으며, 생연2동은 인구 밀도가 높은 지역입니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

생연공유누리센터가 생연동 원도심에 위치하여 주민과 군 장병을 위한 복합 커뮤니티 공간으로 운영되고 있습니다. 센터 내에는 마을 카페, 다목적 강당, 헬스장, 군 장병 휴게실, 공구대여소 등이 마련되어 있으며, 동두천시 도시재생지원센터와 자원봉사센터도 입주해 있습니다. 또한, 삼복식당, 선창가횟집 등 일부 식당이 생연동에 소재하고 있습니다.

* 교육시설:

본 물건지 인근에는 동두천초등학교, 생연초등학교, 생연중학교가 위치하고 있습니다.

* 혐오시설 및 기타:

동두천시 생연동 일대 성매매 집결지가 '생연 7리'로 불리었으며, 이는 현재 폐쇄되고 생태문화공원 조성 사업이 추진되고 있습니다. 2026년부터 2030년까지 국비 150억 원을 포함한 총 250억 원의 사업비로 문화공원 및 주차장 등 공공 공간으로 조성될 계획입니다. 과거 미군 주둔 관련 시설이었던 '성병 관리소'는 현재 철거될 예정이나, 역사 보존 가치에 대한 논쟁이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 님 외 다수의 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 배당 결과에 따라 잔여 보증금 발생 및 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인의 경우 더욱 신중한 접근이 필요합니다.

* 주거환경개선지구: 해당 지구 지정으로 인한 향후 재개발, 규제 완화 또는 강화 등 도시계획 변경 가능성이 있으며, 이는 물건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역, 각종 소로 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 철도보호지구 등 다수의 용도지역 및 지구 지정으로 인해 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 도시재생사업으로 인한 변화: 생연동 원도심 일원에서 진행되는 도시재생 사업 및 성매매 집결지 공원화 사업 등이 지역 환경 및 가치에 영향을 미칠 수 있으며, 이는 긍정적 또는 부정적 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 동두천시 생연동에 위치한 지하 1층, 지상 5층 규모의 복합 건물(제2종근린생활시설 및 단독주택)입니다.

동두천초등학교 북서측 인근에 자리하며, 차량 접근성이 양호하고 인근에 대중교통 이용이 가능한 입지입니다.

등기부상 근저당 및 임의경매 총 채무액은 8.7억원으로, 이는 감정가 9.0억원과 비교할 때 높은 수준이나, 말소기준권리 이하 권리들은 경매를 통해 소멸될 것으로 보입니다.

가장 큰 특징은 다수의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이며, 이들의 보증금 회수 여부에 따라 낙찰자의 추가 부담이 발생할 가능성이 존재합니다.

주거환경개선지구, 철도보호지구 등 다양한 도시계획 규제를 받고 있으므로, 향후 개발 및 활용 가능성에 대한 면밀한 사전 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근 소유권 이전(상속) 및 임의경매 개시 결정이 이루어진 점으로 보아, 법적 절차를 통한 소유권 이전이 명확한 상태입니다.

* 제2종일반주거지역 내의 주상용 건부지로, 주변 지역 개발 계획 및 상권 변화 추이에 따라 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 건물의 규모(연면적 933.26㎡)와 복합 용도(근린생활시설, 단독주택)는 다양한 사업 운영 또는 임대 수익 창출에 유리할 수 있습니다.

* 생연동 원도심 일대에서 진행되는 도시재생 사업 등 지역 활성화 노력으로 인해 향후 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 900,737,580원입니다.

"인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 낙찰자가 직접 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

하지만 대항력 있는 임차인들의 보증금 미회수 가능성, 주거환경개선지구 및 기타 개발 제한, 지역 내 진행 중인 도시재생 사업 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 임차인별 상세 배당 분석, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 조사를 바탕으로 한 심층적인 권리 및 가치 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.