나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72736 [1] 경기도 포천시 동교동 293-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DI · 평가일 2025.07.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1)~(4) : 본건은 경기도 포천시 동교동 소재 ""차의과대학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.
일련번호(9) : 본건은 경기도 포천시 동교동 소재 ""차의과대학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

일련번호(1)~(4) : 본건까지 차량진출입 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중 교통상황은 보통입니다.
일련번호(5) : 본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1)~(4) : 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 4필 일단의 부정형의 토지로 공장 건부지로 이용중입니다.
일련번호(5) : 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 대체로 사다리의 토지로 공장 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1)~(4) : 본건 남동측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로와 접하고 있습니다.
일련번호(5) : 본건 북동측으로 약 3~4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1)~(3) : 생산관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
일련번호(4) : 생산관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
일련번호(9) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(5) :
구조 및 지붕: 일반판넬구조 난연판넬지붕,
외벽 : 판넬 붙임 등 마감
내벽 : 노출 판넬 , 벽지 및 타일 붙임 등 마감
바닥 : 하드너, 아스타일, 장판, 타일 깔기 등 마감
창호 : 강화유리, 하이샷시 창문 등 마감입니다.

일련번호(6) :
구조 및 지붕: 일반판넬구조 난연판넬지붕,
외벽: 판넬 붙임 등 마감
바닥 : 하드너 등 마감
창호 : 샷시 등 마감입니다.

일련번호(7),(8):
구조 및 지붕: 일반판넬구조 난연판넬지붕 단층
작업장 및 냉동창고 등으로
벽체: 판넬 붙임 등 마감
바닥 : 하드너 등 마감

일련번호(10) : 조적조 판넬지붕
일련번호(11) : 블록구조 스레트
일련번호(12) : 블록구조 스레트
일련번호(13) : 블록구조 스레트
일련번호(14) : 블록구조 스레트

이용상태

일련번호(5) : 공장(창고, 전시장), 공장(사무실, 실험실), 계단실 등으로 이용중입니다.
일련번호(6) : 공장으로 이용중입니다.
일련번호(7) : 공장(냉동창고) 등으로 이용중입니다.
일련번호(8) : 공장(냉동창고) 등으로 이용중입니다.
일련번호(10) : 공장, 공장(기숙사), 공장(사무실) 등으로 이용중입니다.
일련번호(11) : 공장(창고)으로 이용중입니다.
일련번호(12) : 공장(창고)으로 이용중입니다.
일련번호(13) : 공장(창고)으로 이용중입니다.
일련번호(14) : 공장(화장실)로 이용중입니다.

설비내역

일련번호(5) 건물은 위생 및 급배수설비, 2층 공장(기숙사) 부분은 전기보일러에 의한 난방설비 갖추어져 있습니다.
일련번호(10) 건물은 위생 및 급배수설비, 2층 공장(기숙사) 부분은 개별난방설비 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 ""건물개황도, 사진 등을 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

일련번호(5) 건물 2층의 공부상 용도는 사무실, 실험실이나, 일부는 기숙사로 이용되고 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함(감정서평가서상 ㅈ,ㅊ,ㅋ,ㅌ 제외)
2. 공장기계기구목록 소재불명으로 평가에서 제외
3. 목록1~4 지상의 건물에 설치되어 있는 기계기구도 소유관계 등이 불명하여 평가에서 제외

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

물건 기본 정보

3.

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경72736 (1)

* 소재지: 경기도 포천시 동교동 293-1

* 용도: 공장

* 감정가: 5,586,899,590원

* 토지면적: 6520.00㎡ (약 1,972.3평)

* 건물면적: 3194.95㎡ (약 966.5평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 소흘농업협동조합 (소OOO)

* 특이사항: 대항력 있는 임차인, 공동담보

* 주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 (단, 감정평가서상 ㅈ, ㅊ, ㅋ, ㅌ은 제외)

2. 공장 기계기구 목록 소재 불명으로 평가에서 제외

3. 목록1~4 지상 건물에 설치된 기계기구도 소유 관계 불명으로 평가에서 제외

1.1. 입지조건

2.

입지 조건

3.

* 위치 및 주위환경: 경기도 포천시 동교동 소재 "차의과대학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태: 인접 토지 및 도로와 등고평탄한 4필 일단의 부정형 토지 및 대체로 사다리 형태의 토지로, 공장 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로가 접해 있으며, 북동측으로 약 3~4미터의 포장도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 생산관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 해당됩니다.

* 일부 토지는 건축법에 따른 도로가 포함될 수 있습니다.

* 일부 토지는 계획관리지역입니다.

1.2. 권리분석

2.

권리 분석

3.

* 등기부상 권리현황:

* 말소기준권리: 2024년 7월 23일 접수된 소흘농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 5,520,000,000원)입니다.

* 이후 접수된 임의경매 개시 결정(2025년 7월 14일)으로 인해, 말소기준권리보다 선순위 권리를 제외한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 토지 등기부채권 총액: 약 7,722,361,058원

* 건물 등기부채권 총액: 약 7,707,281,718원

* 임차인 현황:

* K C *ASH: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-29, 대항력: 있음. (주의: 보증금 0원임에도 대항력 있는 임차인이므로 인수 여부 및 실질적 권리관계 추가 확인 필요)

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-14, 대항력: 없음.

* 박 : 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2015-03-14, 대항력: 있음.

* 양 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-02-21, 대항력: 없음.

* 원푸드(대표자 정 ): 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-22, 확정일자 2024-07-22, 대항력: 있음.

* 원푸드(대표자 정 ): 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-22, 대항력: 있음. (위 임차인과 동일 정보로 추정)

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-30, 대항력: 없음.

* 조 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-02-20, 대항력: 있음.

* 주식회사광야(대표자 김 ): 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-07-14, 대항력: 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 K C *ASH의 보증금이 0원이나, 실질적 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (자세한 내용은 확인되지 않음)

1.3. 상권분석

2.

상권 분석

3.

* 본 물건은 공장 지대 및 주변으로 주거, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역에 위치합니다.

* 대규모 상업 지역보다는 지역 기반의 공장 운영에 적합한 입지로 판단됩니다.

* "차의과대학교"가 인근에 위치하여 관련 시설 및 종사자들의 수요가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

생활 정보

3.

* "차의과대학교"가 인근에 위치하고 있어 관련 교육 및 연구 시설 이용이 용이할 수 있습니다.

* 주변에 주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 본 물건은 공장 용도이므로, 주거 목적의 생활 정보보다는 업무 및 생산 활동에 초점을 맞추는 것이 적합합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

잠재적 리스크

3.

* 대항력 있는 임차인 다수 존재:

* K C *ASH (보증금 0원, 대항력 있음): 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 인수 여부 및 실질적인 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다.

* 박종만 (2천만원, 대항력 있음), 원푸드 (각 1천만원, 대항력 있음), 주식회사광야 (1억원, 대항력 있음), 조미애 (대항력 있음) 등은 보증금 인수 가능성이 있습니다. (단, 대항력 있는 임차인의 보증금은 인수 시 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당할 수 있으므로, 추가적인 법률 검토가 필요합니다.)

* 평가 제외 사항: 일부 제시외 건물(ㅈ, ㅊ, ㅋ, ㅌ) 및 공장 기계기구들이 소재 불명 또는 소유 관계 불명으로 인해 감정평가에서 제외되었습니다. 매각 시 포함 여부 및 별도 명확한 확인이 필요합니다.

* 건물 이용 현황: 건물(5)의 경우, 공부상 용도는 사무실, 실험실이나 일부가 기숙사로 이용되고 있어 용도 위반 여부 확인이 필요할 수 있습니다.

* 다수의 건물 존재: 건축물대장상 경기도 포천시 동교동 293-1번지 외에 591번지에도 건물이 존재하는 것으로 확인됩니다. 이는 단지 내 복합적인 공장 시설을 시사하므로, 각 건물의 정확한 현황과 면적, 용도 등을 면밀히 파악해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 별도 조사를 통해 혐오시설(폐기물 처리 시설, 축사 등)의 존재 여부를 확인하였으나, 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 특정 혐오시설의 존재가 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합의견

2.

종합 의견

3.

* 본 물건은 경기도 포천시 동교동에 위치한 넓은 부지의 공장으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

* 토지 면적 6520.00㎡ (약 1,972.3평)와 건물 면적 3194.95㎡ (약 966.5평)로 상당히 넓은 규모를 가지고 있습니다.

* 권리상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 많아 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인들이 다수 존재하며 특히 보증금이 0원으로 기재된 임차인의 권리 관계는 면밀한 확인이 필수적입니다.

* 일부 제시외 건물 및 기계기구는 감정평가에서 제외되었으므로, 취득 후 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공장으로서의 입지 및 활용 가능성은 있으나, 임차인 문제 및 평가 제외 물건에 대한 리스크를 신중하게 고려해야 합니다.

1.7. 투자포인트

2.

투자 포인트

3.

* 넓은 대지 면적과 건물을 활용한 공장 운영 또는 재건축/개발 가능성.

* 주변 개발 계획 및 산업 동향에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

* 토지/건물 일괄 매각으로 인한 소유권 일원화 및 관리 용이성.

1.8. 예상입찰가

2.

예상 입찰가

3.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 K C *ASH의 보증금 0원은 추가 확인 필수)

* 본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 조사가 필요합니다.

1. 현장 조사: 건물 상태, 제시외 건물 및 기계기구 확인, 임차인 실거주/영업 여부 확인.

2. 권리 관계 재확인: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수액, 기타 인수 가능한 권리 여부 재검토.

3. 주변 시세 조사: 동종 업종의 공장 거래 사례 및 임대료 시세 파악.

4. 토지 이용 계획 및 규제 확인: 향후 활용 방안 모색을 위한 심층 분석.

* 이러한 추가 정보 분석 후, 감정가 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.