나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12955 [1] 서울특별시 중랑구 망우동 OOOOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 ""면북초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 주위 환경은
보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대
중교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건 토지는 인접 대지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 3미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발
132m(지반+건축+옥탑등)), 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역 등 입니다.
(자세한 사항은 후첨 ""토지이용계획확인서"" 참조)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상
2) --

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 및 단열판넬구조 평스라브, 단열판넬구조지붕 3층으로서,
외벽 : 적벽돌 치장쌓기 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호.

이용상태

1층 : 주택 2가구
2층 : 주택 1가구
3층 : 주택 1가구(방1, 거실, 주방, 욕실)
지층 : 주택 1가구
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

급배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

대문, 담장, 계단, 새시 등 부합물 및 종물은 경제적 가치가 미미하고, 본 건물과 일체
로 거래되는 관행에 따라 포함하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상
2) --

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12955 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 405-8 (신주소: 서울특별시 중랑구 용마공원로3길 14-4)

용도: 다가구주택

감정가: 576,494,880원

토지면적: 119.30㎡ (약 36.08평)

건물면적: 215.48㎡ (약 65.18평)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 계백무역주식회사

1.2. 건물 정보

건축구조: 연와조 및 단열판넬구조 평스라브, 단열판넬구조지붕 3층

주요 마감: 외벽 - 적벽돌 치장쌓기 등, 내벽 - 벽지 및 일부 타일붙임

이용상태:

1층: 주택 2가구

2층: 주택 1가구

3층: 주택 1가구 (방1, 거실, 주방, 욕실)

지층: 주택 1가구

설비내역: 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비

1.3. 토지 이용계획 및 제한상태

지역지구: 제1종일반주거지역

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 "면북초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 인접 대지 대비 등고평탄한 정방형 토지이며, 북동측으로 노폭 약 3미터의 포장도로와 접하고 있습니다. 주거용 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

본건의 말소기준권리는 2023년 5월 9일자 중랑세무서장의 압류(갑14/갑8)이며, 이보다 선순위 권리는 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 보증금

본건에는 다음과 같은 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 전영철

보증금: 100,000,000원

전입일자: 1996-12-18

대항력: 있음

* 임차인: 이은완

보증금: 10,000,000원

전입일자: 2016-09-05

확정일자: 2016-09-05

대항력: 있음

* 임차인: 송종군 (한국토지주택공사)

보증금: 150,000,000원

전입일자: 2016-11-15

대항력: 있음

* 임차인: 한정옥 (한국토지주택공사)

보증금: 90,000,000원

전입일자: 2020-04-29

대항력: 있음

주어진 정보에 따르면 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있습니다. 이는 법적으로 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 의무는 없음을 의미합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 협상이나 추가적인 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다. 임차인의 월세 체납 여부 등 구체적인 사실관계는 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 267,189,579원

건물 등기부채권 총액: 267,189,579원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 중랑구 망우동 일대는 단독주택과 다가구주택이 밀집한 주거지역으로, 근린생활시설 및 학교가 혼재되어 있습니다. 지역 내 주거 밀집도가 높아 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 교육시설: 면북초등학교 인근에 위치합니다.

* 근린생활시설: 주변에 다양한 상가 및 편의시설이 소재할 것으로 예상됩니다.

* 공공시설: 용마폭포공원, 용마산 등이 인접해 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 인근 노선버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 면목초등학교를 비롯한 교육시설과 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 관련)

주변 지역은 주거 및 교육 시설이 중심을 이루고 있으며, 조사된 정보상 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 서울특별시 중랑구에 위치한 용마랜드(놀이공원)가 인근에 있으나, 이는 혐오시설로 분류되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 존재

본건에는 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 비록 법적으로 보증금 인수 의무가 0원으로 명시되어 있더라도, 이들의 거주 권리 행사로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 특히, 임차인들의 보증금 및 월세 수령 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획적 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 될 수 있습니다.

6.3. 채무관계

다수의 압류 및 가압류, 근저당권이 설정되어 있으며, 이를 모두 말소하기 위해서는 경매 절차를 통한 명확한 처리가 필요합니다. 등기부채권 총액이 상당하므로, 인수되는 채무는 없으나 관련 서류 검토를 통해 정확한 권리관계를 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구의 주거지역에 위치한 다가구주택으로, 면북초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있으며, 인근에 용마폭포공원 등 녹지 공간이 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하고, 법적으로 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 이로 인한 명도 리스크가 주요 고려사항입니다. 또한, 다양한 도시계획적 제한사항도 확인됩니다.

8. 투자 포인트

* 도심 접근성이 양호한 주거지역 내 위치

* 다가구주택으로 다수의 임대 가구 확보 가능 (현재 다가구 주택으로 이용 중)

* 인근 녹지 공간(용마폭포공원, 용마산)을 통한 쾌적한 주거 환경

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 576,494,880원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 리스크, 토지 이용 제한 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 법적으로 인수해야 할 임차인 보증금은 0원이지만, 실제 명도 과정에서의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. 투자 수익률 목표, 유사 물건의 실거래가, 경매 시장 동향 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 구체적인 예상 입찰가는 별도의 심층 분석을 통해 도출해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.