나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12883 [1] 서울특별시 노원구 하계동 271-3 벽산아파트 12동 9층 908호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 파인트리감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 하계동 소재 지하철 7호선 ""하계역"" 서측 인근에 위치하며,
주위는 대단위 아파트 단지, 학교, 소규모의 근린생활시설 등이 혼재하는 도로주변 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 원활하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철 7호선
""하계역""이 소재하여 대중교통 이용이 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 아파트건물 내 제9층 908호로서,
(사용승인일:1988.07.18)
외벽:시멘트몰탈위 페인팅 마감
내벽:벽지 및 일부 타일 마감
창호:하이샷시 창호 마감.

이용상태

아파트(방3,주방/식당,욕실1,발코니 등)로서 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 지역난방 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 외곽으로 포장도로와 접하며 단지내 포장도로와 연계성 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역(2003-09-17),제1종지구단위계획구역(2003-09-17),도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(최종확인은관할교육청에반
드시확인)<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경보호에관한법률>,절대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권
정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역(자세한사항은자원순환과로문의)<한강수계상
수원수질개선및주민지원등에관한법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12883 (1)

소재지: 서울특별시 노원구 하계동 271-3 벽산아파트 12동 9층 908호

물건종별: 아파트

감정가: 562,000,000원

토지면적: 27.36㎡ (약 8.28평)

건물면적: 57.71㎡ (약 17.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사

사용승인일: 1988년 07월 18일

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 노원구 하계동에 소재하며, 지하철 7호선 '하계역' 서측 인근에 위치합니다.

주위는 대단위 아파트 단지, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

차량 출입이 원활하며, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 7호선 '하계역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

단지 내 포장도로와 인접 도로와의 연계성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황 요약:

말소기준권리: 2021년 09월 30일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

본 경매로 인해 다음과 같은 권리들이 소멸됩니다:

* 2020년 10월 23일 접수된 신탁등기 말소(갑1)

* 2021년 09월 30일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)

* 2022년 05월 26일 접수된 주식회사파인솔루션대부의 근저당권(을4)

* 2023년 11월 14일 접수된 오케이캐피탈주식회사의 가압류(갑2)

* 2023년 11월 21일 접수된 오케이에프앤아이대부주식회사의 근저당권부채권질권설정(을4-2)

* 2024년 07월 02일 접수된 롯데카드의 가압류(갑3)

* 2025년 02월 25일 접수된 느티나무제사차유한회사의 근저당권부채권근질권설정(을1-2)

* 2025년 07월 18일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 임의경매개시결정(갑4)

채권 총액: 857,683,848원

감정가: 562,000,000원

인차인 현황:

임대 관계는 미상이며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

별도의 대항력 있는 임차인은 확인되지 않았습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

조사된 바에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 하계동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집해 있으며, 단지 내 및 인근에 소규모 근린생활시설이 발달해 있습니다.

주거 지역으로서 안정적인 상권을 형성하고 있으며, 주변 학교들과의 근접성 또한 상권의 특성을 나타냅니다.

1.4. 생활정보

단지 정보:

아파트명: 하계극동건영벽산

세대수: 총 1980세대

주차 대수: 총 1254대 (지상 4대, 지하 41대) - *제공된 지상/지하 주차 칸 수와 총 주차 대수 합계 간 불일치 가능성 있음*

최고/최저층: 15층 / 1층

주변 시설:

* 교통: 지하철 7호선 '하계역' 및 다수의 버스 노선 이용 가능

* 교육: 인근에 학교 다수 위치 (상대/절대보호구역으로 지정된 교육환경보호구역 존재)

* 편의: 소규모 근린생활시설, 아파트 단지 내 복리시설 (관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등)

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후도: 1988년 사용승인된 건물로, 약 38년이 경과하여 건물 유지보수에 대한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지 이용 계획:

* (한강)폐기물매립시설설치제한지역으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 과밀억제권역에 해당합니다.

* 대공방어협조구역, 상대/절대보호구역 등 다수의 도시계획법규 및 특별법에 의한 제한 사항이 존재합니다.

임대 관계 미상: 임차인 현황상 보증금 및 차임이 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (단, 현재로서는 인수 보증금은 없는 것으로 파악됨)

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 7호선 '하계역'을 이용할 수 있는 역세권에 위치한 아파트로, 주거 환경이 양호합니다.

단지 규모가 크고, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 실거주 목적뿐만 아니라 투자 가치도 일정 부분 기대할 수 있습니다.

다만, 건물 노후도 및 일부 토지이용계획상의 제한사항, 임대관계 미상 등의 리스크 요인은 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 교통 접근성: 지하철 7호선 '하계역' 인근으로 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

잘 갖춰진 생활 인프라: 대단지 아파트로서 기본적인 생활 편의시설 및 교육시설이 주변에 잘 조성되어 있습니다.

상대적으로 낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다. (실거래가 분석 참조)

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적 및 층수의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 10일, 전용면적 65.43㎡ (9층) 실거래가 800,000,000원

* 2026년 6월 4일, 전용면적 74.58㎡ (13층) 실거래가 710,000,000원

* 2026년 5월 5일, 전용면적 45.55㎡ (2층) 실거래가 470,000,000원

본 물건의 전용면적은 57.71㎡입니다. 가장 유사한 거래 사례인 65.43㎡(9층)의 실거래가 8억원을 기준으로 평당가를 산출하면 약 4,042만원/평이며, 이를 본 물건의 전용면적(약 17.46평)에 적용 시 약 7억 5백만원의 시세를 형성하고 있는 것으로 분석됩니다.

감정가 5억 6천 2백만원 대비 시세는 약 1.25배 수준으로, 감정가가 시세보다 낮게 책정되었습니다.

예상 입찰가:

현 시세 및 감정가, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 적정 입찰가는 6억 2천만원 ~ 6억 5천만원 수준으로 예상됩니다.

투자의 안정성을 고려하여 감정가의 105% ~ 115% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 일반적이나, 본 건의 경우 시세와의 격차가 크므로 이를 감안한 전략적 접근이 필요합니다.

따라서, 6억 2천만원을 중심으로 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.