나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2439 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 445 5동 203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 '쌍문초등학교' 북서측 인근에 위치하는 연립주택으로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

1984.08.22일 사용승인된 철근콘크리트조 및 벽돌조 경사슬래브위 시멘트 기와지붕 3층 건물 내 제2층 제203호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 및 몰탈위페인팅 마감
내벽 : 벽지 및 일부타일마감
창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 연립주택으로 이용중임.
(후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

난방설비, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고 평탄한 부정형 토지로 연립주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 약4m, 남측 및 서측으로 약6m내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2024.9.10.~2029.9.9.(지목도로한정))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

자세한 임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경2439 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사핀베스트대부

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 445 5동 203호

용도: 연립주택

건축물 용도: 공동주택

사용승인일: 1984년 08월 22일

건물 구조: 철근콘크리트조 및 벽돌조, 경사슬래브위 시멘트기와지붕 3층 건물 내 제2층 제203호

감정가: 274,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 76.84㎡ (약 23.25평)

토지지분: 76.84㎡ (약 23.25평)

건물면적: 66.60㎡ (약 20.15평)

건물지분: 66.6㎡ (약 20.15평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 '쌍문초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간:2024.9.10.~2029.9.9.)으로 관련 법률에 따른 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권 이전 이력이 있으며, 채권자(주식회사핀베스트대부)의 근저당권, 서울신용보증재단의 가압류, 주식회사핀베스트대부의 임의경매, 메리츠캐피탈주식회사의 근질권 등이 설정되었으나, 모두 말소 예정 또는 말소된 상태입니다. 등기부채권 총액은 284,403,141원입니다.

3.2. 말소기준권리

매각으로 인해 소멸되는 권리 중 말소기준권리는 2022년 05월 24일에 접수된 주식회사핀베스트대부의 근저당권입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도의 명시된 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 특이사항 없음)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 특이사항으로 자세한 임대사항은 미상으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 시세 비교

제공된 최근 매매 자료는 주로 연식이 비교적 최신인 다세대주택으로, 본건(1984년 사용승인된 연립주택)과는 건물 노후도 및 주택 유형에서 차이가 있습니다.

* 2026년 5월 1일 거래된 보하티빌17차(2021년식, 28.76㎡)는 25,400만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 4일 거래된 669-3번지 주택(2014년식, 38.04㎡)은 20,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 2일 거래된 삼성시티(2020년식, 59㎡)는 41,500만원에 거래되었습니다.

최신 다세대 주택들의 시세가 높은 편이나, 본건은 연립주택으로 비교 시점에서의 직접적인 가격 비교는 어려우며, 감정가 274,000,000원은 건물의 연식과 상태를 고려한 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 이용 현황

본건은 1984년 사용승인된 건물로, 상당한 노후화가 진행되었을 것으로 예상됩니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 및 몰탈위페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다. 난방 설비와 위생 설비 등 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

5.2. 편의/교육 시설

본건 인근에는 '쌍문초등학교'가 위치하고 있으며, '쌍문근린공원' 등 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 또한, 주변은 오랜 주거지대 형성으로 생활 편의시설이 다수 분포하고 있습니다. (인근 시설 검색 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1984년 준공된 건물로, 약 40년 이상의 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 높습니다.

6.2. 토지 이용 제한

제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 향후 신축 시 층수 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 최근 관련 규제 완화 추세(2종 7층 규제 완화)를 고려할 필요가 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치한 연립주택으로, 1984년 준공되어 건물 노후화가 상당할 것으로 예상됩니다. 그러나 대중교통 이용이 비교적 편리하고, 주택가 밀집 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 토지면적(76.84㎡)은 비교적 넓은 편이며, 최근 인근 신축 다세대 주택들의 가격이 높은 점을 감안할 때, 건물의 가치보다는 토지 가치에 대한 평가가 중요할 수 있습니다. 권리분석상 인수할 권리는 없으며, 임차인 보증금도 없는 상태로 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 도봉구 쌍문동의 주거지역 내에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 토지 가치: 연립주택임에도 불구하고 넓은 토지 지분(약 23.25평)을 보유하고 있어 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수할 보증금이나 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 향후 재건축/리모델링 잠재력: 노후화된 건물이지만, 향후 재건축 또는 리모델링을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 274,000,000원이며, 인수할 권리가 없고 임차인 보증금도 없는 점을 고려할 때, 보수적인 접근으로 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

건물 노후화 및 잠재적 수리 비용을 감안하여, 현 시세 및 건물의 상태를 종합적으로 판단했을 때, 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.