나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2422 [1] 서울특별시 강북구 수유동 58-54 하늘미소 102동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 수유초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위에는 저층 공동
주택, 단독주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 북서측으로 우이신설 경전철 화계역이, 인근에 노선버스 정류
장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조>

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

9필 일단의 장방형 평지로 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

수유동 58-54 :
도시지역, 2종일반주거지역(7층이하), 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역{가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인){교육환경 보호에 관
한 법률}, 절대보호구역(최종확인은관할교육청에확인){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방
어협조구역(77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법},<추가
기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

수유동 58-16 :
도시지역, 2종일반주거지역(7층이하), 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역{가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률}, 절대보호구역(최종확인은관할교육청에확인){교육환경 보호에 관
한 법률}, 대공방어협조구역(77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권
정비계획법},<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

수유동 58-55, 58-57, 58-59, 58-60 :
도시지역, 2종일반주거지역(7층이하), 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역{가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인){교육환경 보호에 관
한 법률}, 절대보호구역(최종확인은관할교육청에확인){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방
어협조구역(77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}

수유동 58-56, 58-61 :
도시지역, 2종일반주거지역(7층이하), 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역{가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인){교육환경 보호에 관
한 법률}, 대공방어협조구역(77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권
정비계획법}

수유동 58-58 :
도시지역, 2종일반주거지역(7층이하), 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역{가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률}, 절대보호구역(최종확인은관할교육청에확인){교육환경 보호에 관
한 법률}, 대공방어협조구역(77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권
정비계획법}

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도 및
외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시
기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경2422 (1)

* 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 58-54 하늘미소 102동 3층303호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 323,000,000원

* 토지면적: 152.17㎡ (약 46.03평)

* 토지지분: 74.05843516790213㎡ (약 22.40평)

* 건물면적: 51.95㎡ (약 15.72평)

* 건물지분: 51.95㎡ (약 15.72평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OO

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강북구 수유동 58-54 하늘미소 102동 3층303호에 소재하며, 수유초등학교 서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본건 주변으로는 저층 공동주택, 단독주택, 아파트 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 북서측으로 우이신설 경전철 화계역이 소재하고 인근에 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획: 2종일반주거지역(7층 이하), 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획적 제한이 적용됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 3월 12일 접수된 이순재 근저당권 (을5, 180,000,000원) 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 신승호

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 9일

* 확정일자: 2020년 12월 21일

* 대항력: 있음

* 비고: 2023년 11월 17일 주택임차권등기(을6)가 경료되었으며, 매각으로 인해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 권리: 소유권보존, 소유권이전, 가압류, 압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 을5 근저당권 이하의 권리들은 말소될 예정입니다.

* 종합: 임차인 신승호는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 275,000,000원은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 주요 인수 사항입니다.

4. 상권분석

* 본건은 서울 강북구 수유동의 전형적인 주거지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 학교 및 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능하지만, 대형 상업시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

* 화계역 역세권이라는 점은 향후 상권 활성화 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

* 교통: 우이신설 경전철 화계역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 인근을 경유하여 서울 시내 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생필품 구매 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교육: 수유초등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 유리할 수 있으나, 보호구역 지정 여부는 확인이 필요합니다.

* 주거환경: 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공하는 지역으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 신승호 임차인의 보증금 275,000,000원은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 개발행위허가제한지역: 해당 토지는 개발행위허가를 받는 데 제한이 있을 수 있습니다. 이는 향후 건축물의 증축, 개축 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 2종일반주거지역(7층 이하) 등의 용도지역 제한 외에도 가축사육제한, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 다양한 법적 제한이 존재하여 개발 또는 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 건물 노후화 가능성: 2018년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강북구 수유동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 주거 환경은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 상당한 금액의 보증금을 가지고 있으며, 이 보증금 전액을 인수해야 할 경우 매수인의 부담이 매우 커질 수 있습니다. 또한, 개발행위허가제한지역이라는 점은 향후 자산 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다. 따라서 투자 시에는 이러한 위험 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 화계역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 다세대주택으로 비교적 신축(2018년 사용승인)에 해당합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정 시 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 275,000,000원입니다. 본 물건의 전용면적 51.95㎡(약 15.72평) 기준, 최근 실거래가(2026년 6월)는 19,200만원에서 28,200만원 사이로 형성되어 있습니다. 이를 평당가로 환산하면 대략 1,000만원에서 1,300만원 수준입니다.

따라서 본 물건의 순수 시장 가치는 약 157,000,000원(15.72평 * 1000만원/평)에서 204,000,000원(15.72평 * 1300만원/평) 정도로 추정됩니다.

그러나, 임차인이 배당받지 못할 경우 매수인이 보증금 275,000,000원을 인수해야 하므로, 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 물건의 순수 시장 가치를 초과할 가능성이 높습니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 본건의 예상 입찰가는 추정 시장 가치에서 인수해야 할 보증금을 공제한 금액이 될 것입니다.

추정 시장 가치(157,000,000원 ~ 204,000,000원)에서 인수 보증금(275,000,000원)을 제외하면 마이너스 금액이 산출됩니다. 이는 현재 시세로는 임차인 보증금 부담을 감당하며 수익을 내기 어렵다는 것을 의미합니다.

따라서, 본 물건에 대한 입찰은 매우 신중해야 하며, 임차인이 배당받을 수 있는 금액을 면밀히 예측하고, 최악의 경우(보증금 전액 인수)에도 감당 가능한 수준의 총 투자 비용을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 현실적으로, 현재의 시세와 인수해야 할 보증금을 고려할 때, 적극적인 입찰보다는 보류 또는 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

만약 투자를 진행한다면, 예상 입찰가는 인수 보증금 275,000,000원을 제외한 순수 가치(예: 150,000,000원 ~ 210,000,000원)를 기준으로 산정해야 하지만, 이 경우 인수 금액이 더 높으므로 사실상 신규 입찰가가 발생하기 어렵습니다. 따라서, 법원에서의 유찰 및 최저매각가격 조정 추이를 지켜보는 것이 현명할 수 있습니다.

* 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 정확한 사항은 현장 답사를 통해 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.