나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11045 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제5층 제503호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11045 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제5층 제503호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경11045
• 주소: 서울특별시 강서구 가로공원로 218 파크아리온, 제102동 제5층 제503호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매16계 2025타경11045 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로 218 파크아리온, 제102동 제5층 제503호 | 감정가: 287,000,000원 | 최저가: 229,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경11045 (1) 물건 보고서

* 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11045 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제5층 제503호

용도: 오피스텔

감정가: 287,000,000원

토지면적: 10.43㎡ (약 3.15평)

건물면적: 28.62㎡ (약 8.66평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

* 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 공동주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 주거 및 생활 편의성이 갖춰진 지역입니다. 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 여건 또한 편리합니다.

* 건물 정보

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지상 12층 건물 중 제5층 제503호로, 2021년 7월 29일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 외장석재 붙임 등으로 마감되었으며, 내부에는 위생, 급배수, 주차, 소화, 승강기 및 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 이용 및 계획

본건이 속한 토지는 6필지로 이루어진 대체로 사다리형 토지로서, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 이용되고 있습니다. 토지는 북서측 약 40미터, 남서측 약 8~9미터, 남측 약 3~4미터의 도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다. 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 건축선 지정 구역 등으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 지구에 포함되어 있습니다.

* 권리분석

본 건은 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

주요 권리사항으로는 대항력 있는 임차인이 존재하며, HUG(주택도시보증공사) 인수 조건이 변경되었습니다.

매각의 중요한 조건으로, 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인이 인수해야 할 잠재적 부담 및 명도 절차와 관련하여 매우 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

* 상권분석

본건이 위치한 화곡동 지역은 지하철 5호선 화곡역을 중심으로 주거용 오피스텔, 다세대주택, 상가 등이 혼합된 지역으로, 안정적인 배후 수요 확보가 가능한 입지입니다. 지역 내 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어, 해당 지역 거주민 및 상업 시설 이용객을 대상으로 한 소비 상권이 형성되어 있습니다.

* 생활정보

인근에는 화원중학교가 소재하고 있으며, 지하철 5호선 화곡역을 통해 서울 시내 주요 업무지구 및 상업 지역으로의 접근성이 우수합니다. 다양한 편의시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 일상생활의 편의성이 양호한 편입니다.

* 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 시간 및 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다. HUG 보증금 관련 조건은 매수인이 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 매각받게 되므로, 관련 법적 절차 및 위험 부담에 대한 철저한 검토가 필수적입니다. 더불어, 공항 관련 중요시설물보호지구 및 수평표면구역 등의 지정은 향후 건축 또는 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다. 현재까지 조사된 바로는 본건 주변에 직접적으로 심각한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 공항 관련 구역 지정은 소음 등 간접적인 영향을 고려할 수 있습니다.

* 종합 의견

본 건은 2021년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 지하철 5호선 화곡역 역세권 인근에 위치하여 기본적인 입지 조건은 우수합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 HUG 인수 조건 변경 등 복잡한 권리관계는 명도 및 인수 과정에서 면밀한 주의와 법률적 검토를 요구합니다. 이러한 인수 조건과 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 해결 방안을 모색한다면, 투자가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

* 투자 포인트

지하철 5호선 화곡역 이용이 편리한 역세권 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2021년 준공된 신축 건물로, 현대적인 시설 및 외관을 보유하고 있습니다.

지역 개발 및 수요 증가에 따라 잠재적인 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

권리관계상의 복잡한 문제를 해결할 경우, 즉시 활용하거나 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계