나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51793 [1] 서울특별시 강동구 길동 413-37 아스테르오피스텔 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ""길동역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택,
오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(길동역) 등이 소재하
여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 제4층 제402호로서,
(사용승인일 : 2018.05.21)

외벽 : 외장석재 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 내부 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시 창 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생시설 및 급배수시설, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단으로 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 3필 일단 북서측 및 남서측으로 세로(가)의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정
(변경)서고시 제2025-247호 및 제2025-248호(2025.5.1.)참조), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역
(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

일련번호 2) : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정
(변경)서고시 제2025-247호 및 제2025-248호(2025.5.1.)참조), 가축사육제한구역(2014-06-25
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+
옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

일련번호 3) : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정
(변경)서고시 제2025-247호 및 제2025-248호(2025.5.1.)참조), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역
(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권 등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51793 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 413-37 아스테르오피스텔 4층402호

용도: 오피스텔

감정가: 146,000,000원

토지면적: 3.22㎡ (약 0.97평)

건물면적: 17.15㎡ (약 5.19평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

건축물 정보:

- 사용승인일: 2018.05.21

- 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 13층 건물 중 4층 402호

- 총 층수: 13층

- 건물 총 면적: 1608.64㎡ (약 486.62평)

- 건축 면적: 131.38㎡ (약 39.74평)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강동구 길동 소재 "길동역" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 길동역이 소재하여 교통 상황은 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OO

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 주택임차권 (보증금 160,000,000원, 한성민). 이 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 차액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소기준권리: 갑2 (신용보증기금 가압류, 2025.05.09 접수)

* 말소되는 권리: 갑2, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6 권리들은 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 을구 3번 주택임차권 (한성민, 보증금 160,000,000원).

* 임차인 현황:

* 임차인: 한성민

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-02

* 확정일자: 2022-01-11

* 배당신고일자: 2025-01-16

* 대항력: 있음

* 참고: 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이며, 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 길동역 인근의 일반상업지역에 위치하며, 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 역세권 입지로 인해 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 길동역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 주거 및 상업 시설이 혼재하여 생활 환경은 보통입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 을구 3번의 주택임차인 보증금 160,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액을 매수인이 모두 부담해야 합니다.

* 토지 지분: 건 obu지 면적 대비 토지 지분 면적(3.22㎡)이 매우 작으나, '토지/건물 일괄매각'이고 '오피스텔 건부지로 이용 중'이므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 길동역 인근에 위치한 소형 오피스텔로, 2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 입지 조건과 교통 환경은 양호한 편입니다. 가장 중요한 권리 분석 상, 대항력 있는 선순위 임차인(을구 3번)의 보증금 160,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 본 건의 감정가(146,000,000원)보다 높은 금액으로, 실제 낙찰가 산정 시 이 부분을 최우선으로 고려해야 합니다. 임차인의 배당 여부 및 회수율에 따라 최종 부담액이 결정될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 길동역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로 실수요자 또는 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 2018년 준공으로 비교적 신축에 해당합니다.

* 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

'인수 보증금'을 제외한 순수 부동산 가치 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적(17.15㎡)의 아스테르 오피스텔 11층이 2026년 1월 28일에 130,000,000원에 직거래되었습니다. 이를 기준으로 본 건물의 순수 부동산 가치를 추정할 수 있습니다.

실질적인 입찰가 산정 시 고려사항:

* 본 건은 을구 3번 순위의 주택임차인(한성민)이 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 160,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 따라서, 낙찰자가 실제로 부담해야 할 총액은 '낙찰가' + '인수 보증금(160,000,000원)'이 됩니다.

* 위의 '인수 보증금 제외' 규칙에 따라 순수 가치는 130,000,000원으로 볼 수 있으나, 실제 입찰가를 결정하기 위해서는 반드시 인수 보증금을 고려해야 합니다.

* 임차인의 배당 여부 및 금액에 따라 실제 인수해야 할 금액이 달라질 수 있습니다. (배당표 미확인)

* 만약 임차인이 배당을 통해 보증금을 전혀 회수하지 못한다면, 낙찰가는 사실상 130,000,000원(건물 가치) + 160,000,000원(인수 보증금) = 290,000,000원 이상을 고려해야 할 수 있습니다. 이는 감정가(146,000,000원)보다 훨씬 높은 금액입니다.

권장 입찰가 범위:

* 임차인이 배당을 통해 보증금의 상당 부분을 회수하지 못한다고 가정하고, 보수적으로 접근할 때, 160,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서 신중하게 검토하시기를 권장합니다. 이 범위는 인수 보증금 160,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 임차인의 배당률에 따라 조절될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.