나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경608 [1] 서울특별시 금천구 가산동 691 대륭테크노타운20차 제10층 제1010호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""독산역(지하철 1호선)"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 ""독산역(지하철 1호선)"" 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상20층 중 제10층 제1010호로서,
(사용승인일: 2018-11-9)

외벽: 강화유리, 돌붙임, 모르타르위페인팅 마감 등
창호: 강화유리

이용상태

""지식산업센터""로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 지식산업센터 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 중로의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 지구단위계획구역(2021-10-28) , 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합) , 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경608 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 529,000,000원

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 부동산 현황

1.2. 1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 691 대륭테크노타운20차 제10층 제1010호

주위환경: 공장, 업무시설, 근린생활시설 소재

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지하 3층/지상 20층 중 제10층

1.2. 2. 면적 및 용도

용도: 지식산업센터

토지면적: 26.26㎡ (약 7.94평)

토지지분: 26.26㎡ (약 7.94평)

건물면적: 104.40㎡ (약 31.58평)

건물지분: 104.4㎡ (약 31.58평)

1.2. 3. 건물 사용승인일 및 구조

사용승인일: 2018년 11월 9일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "독산역(지하철 1호선)" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통망

인근에 "독산역(지하철 1호선)" 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 도로

동측으로 중로(폭 20m~25m)의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 일단의 공업용지 조성지역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

3.1. 1. 말소기준권리

을3 근저당 (하나은행, 705,600,000원, 2023-11-13 접수)이 본 경매 사건의 말소기준권리입니다.

3.1. 2. 기타 권리관계

소유권보존 (갑1), 소유권이전 (갑2), 가압류 (신용보증기금, 서울신용보증재단), 상가건물임차권 (주식회사사람누리), 임의경매 (갑5, 하나은행), 압류 (금천세무서장, 금천구) 등의 권리 내역이 확인되며, 이 중 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

3.2. 1. 임차인 현황 (대항력 유무 및 보증금)

임차인: 주식회사사람누리 (상가건물임차권)

보증금: 15,000,000원

차임: 1,500,000원

전입/사업자등록일: 2020년 2월 26일

대항력: 있음

물건명세서 상, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.2. 2. 별도 등기 (지상권)

대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기(을구 4번 지상권설정, 지상권자: 금천구, 2018년 10월 12일)가 존재합니다. 이는 매수인에게 부담으로 작용할 수 있습니다.

3.3. 총 채무액

등기부채권 총액: 1,034,748,551원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성 (가산디지털단지)

본건이 소재한 금천구 가산동은 서울 서남부를 대표하는 대규모 산업단지인 가산디지털단지의 일부로, IT, 제조업, 첨단 산업 관련 기업들이 밀집해 있어 유동인구 및 기업 활동이 매우 활발한 지역입니다.

4.2. 본 물건 용도 (지식산업센터)

본건은 지식산업센터로 이용 중에 있으며, 이는 해당 산업단지의 주된 산업 활동을 지원하는 핵심 용도입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

대륭테크노타운 20차 건물 내 상가시설 및 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 유해/혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 본건과 직접적인 영향을 줄 만한 유해 또는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 가능성

대항력 있는 상가건물 임차인의 보증금 15,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 해당 금액을 매수인이 인수해야 하는 리스크가 존재합니다.

6.2. 지상권 등기 부담

토지 위에 설정된 지상권(금천구)이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되므로, 건물 및 토지 이용에 제약이 발생할 수 있으며, 향후 관련 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 지식산업센터 시장 리스크

가산디지털단지는 지식산업센터 공급이 비교적 많은 지역으로, 향후 공실률 증가 또는 임대료 하락 등 시장 변동성에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산디지털단지 내 역세권에 위치한 지식산업센터로서, 산업단지의 활발한 경제 활동과 우수한 교통망을 기반으로 한 투자 가치를 지니고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성과 말소되지 않는 지상권 등기라는 부담 요소를 명확히 인지하고, 이에 대한 면밀한 사전 조사 및 권리 분석 후 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 독산역 도보 접근 가능한 위치.

* 산업단지 중심: 활발한 비즈니스 환경의 가산디지털단지 내 핵심 입지.

* 지식산업센터 수요: IT, 제조업 등 기업체들의 꾸준한 사무실 수요 기대.

* 비교적 신축 건물: 2018년 사용승인으로 현대적 시설 및 관리 상태 양호 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 인수 보증금

감정가: 529,000,000원

인수 보증금: 현재까지의 정보로는 0원으로 추정되나, 물건명세서 상 임차인의 보증금 15,000,000원은 배당 결과에 따라 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

9.2. 입찰가 산정 시 고려사항

인수되는 지상권 등기의 가치 영향, 임차인 보증금의 실제 인수 여부, 유사 물건의 시세, 향후 예상 임대료 및 공실률, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 권리 관계 및 현장 조사를 바탕으로 한 추가적인 컨설팅을 통해 최적의 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.