나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10966 [1] 서울특별시 양천구 신월동 436-11 제이클래스 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""강서초등학교""에서 북서측으로 직선거리 약 100m
지점에 위치함. 본건 인근은 다세대주택, 단독주택 및 다가구주택, 각급 학교 및 각종
근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지하철 5호선 ""화곡역""으로부터 약 1km 거리이고,
대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로 ""남부순환로""까지 약 70m 거리임.

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 중 제5층 제502호로서,
(사용승인일 : 2022.01.24.)
외벽 : 석재붙임 등 마감.
창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

일련번호(가) : 다세대주택으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

※ 본건은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 집합건축물대장상
건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매 진행시
참고하시기 바람.

설비내역

기본적인 전기설비, 난방설비, 위생설비(급배수 및 급탕 등), 승강기 설비,
화재탐지설비 및 경보설비, 옥내소화전 및 CCTV설비 등이 되어 있는 것으로 탐문
조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 세로장방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(일반주거지역 세분내용의 추가상향 불허),도로(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역
지원에 관한 법률>,수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역
(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10966 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 436-11 제5층 제502호 (신주소: 서울특별시 양천구 남부순환로71길 11-7)

건물명: 제이클래스

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

건축년도: 2022년 (사용승인일: 2022.01.24.)

토지 면적: 20.50㎡ (약 6.20평)

건물 면적: 29.66㎡ (약 8.97평)

감정가: 320,000,000원

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

위치 및 주변 환경: 본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, 강서초등학교에서 북서측으로 약 100m 지점에 자리하고 있습니다. 인근은 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 및 각급 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 지하철 5호선 화곡역까지 약 1km, 간선도로인 남부순환로까지 약 70m 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 상황: 본건 토지는 동측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획 및 제한사항: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 공항소음 관련 구역(제3종, 수평표면, 진입표면), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 7월 15일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

주요 권리 내역:

* 소유권보존: 2022년 2월 9일 (정대훈)

* 소유권이전: 2022년 4월 15일 (이서은, 매매가 330,000,000원)

* 주택임차권: 2023년 8월 23일 (강 외 1인, 보증금 330,000,000원)

* 강제경매: 2025년 7월 15일 (주택도시보증공사, 말소기준권리)

채권액 총계: 330,000,000원

인수되는 권리: 을구 3번 주택임차권 등기(2023.8.23. 등기)가 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강 (주택도시보증공사)

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 15일

* 확정일자: 2022년 3월 28일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023년 8월 23일

* 본 임차인은 대항력이 있어, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본건은 서울특별시 양천구 신월동의 전형적인 주거 지역에 위치하고 있습니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택 등 공동주택과 더불어 초등학교 등 교육시설 및 각종 근린생활시설이 산재하여 주거 생활 환경이 비교적 양호한 지역입니다.

5. 생활정보

주변 교육시설: 강서초등학교가 북서측으로 약 100m 거리에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

교통 편의성: 지하철 5호선 화곡역까지 도보 또는 대중교통 이용 시 접근 가능하며, 남부순환로가 인접해 있어 시내외 이동이 편리합니다.

생활 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 본건에는 보증금 330,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 총 취득 비용 증가로 이어져 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

공동담보: 본건은 공동담보로 진행되는 경매 건으로, 채무 부담 및 담보 가치에 대한 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 신축된 건물로 건물 상태가 양호하고, 주거 지역 내에서 기본적인 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 그러나 330,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 이로 인해 실제 총 투자 비용이 감정가 및 유사 물건 시세 대비 매우 높아질 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 하자 보수 부담이 적습니다.

* 주거 지역 내 위치하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 주요 도로 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 주변 유사 연립/다세대주택의 최근 매매가를 고려할 때, 본건 건물의 자체적인 시장 가치는 약 200,000,000원에서 220,000,000원 사이로 추정됩니다. 이는 신축 연식 및 입지 조건을 반영한 가격입니다.

본건은 보증금 330,000,000원의 임차인이 존재하며, 이 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서, 예상 입찰가는 순수 부동산 자체의 가치를 기준으로 산정하며, 인수 보증금은 제외합니다.

현 시세 분석 및 감정가, 그리고 신축임을 고려했을 때, 본건의 '예상 입찰가'는 210,000,000원으로 제안합니다.

※ 본 입찰가는 부동산 자체의 가치를 반영한 것으로, 여기에 330,000,000원의 인수 보증금이 더해져 총 취득 비용이 결정됨을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.