나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10955 [1] 서울특별시 영등포구 당산동5가 40 성원아파트 제101동 OOO OOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동6가 소재 지하철 ""당산역"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2,9호선 '당산역' 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

1997년 10월 사용승인된 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 지상 20층
제5층 제501호로서
외벽: 모르타르 위 페인팅 마감 등,
창호: 새시 창호임.

이용상태

""아파트""로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, ""아파트"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로가 단지 외곽의 공도에 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준공업지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(건축과문의)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선(건축과 문의)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10955 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 당산동5가 40 성원아파트 제101동 제5층 제501호

* 용도: 아파트

* 감정가: 902,000,000원

* 토지면적: 26.54㎡ (약 8.03평)

* 건물면적 (전용면적): 59.94㎡ (약 18.13평)

* 분양면적: 제공된 정보에는 별도 명시되지 않았으며, 전용면적 59.94㎡ 기준입니다.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 아파트명: 성원아파트

* 사용승인일: 1997년 10월

* 층수: 해당 층 5층 / 총 20층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 지하철 2, 9호선 '당산역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2, 9호선 '당산역'이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 보통입니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 포장도로가 단지 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 6월 29일 접수된 강서농업협동조합 근저당권 (을5)입니다.

* 인수되는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권 (을6)이 존재합니다. 해당 임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 483,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 2월 28일

* 확정일자: 2020년 2월 28일

* 배당신고일자: 2024년 3월 13일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금 483,000,000원 (배당에서 전액 변제되지 않을 경우)

* 등기부채권 총액: 699,000,000원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역에 위치하고 있습니다.

* 지하철 2, 9호선 당산역 역세권으로 교통이 편리하며, 다수의 노선버스가 운행되어 유동인구가 많은 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 보증금 483,000,000원의 임차인이 존재하며, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 미회수 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 중요한 위험 요소입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역, 준공업지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축선 등 다수의 도시계획법규상 제한을 받고 있어 향후 건축이나 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 주변에 별도로 확인된 혐오 시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 서울특별시 영등포구 당산동5가에 위치한 성원아파트 경매 물건입니다. 지하철 2, 9호선 당산역 역세권으로 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 편입니다. 다만, 4억 8천만원이 넘는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금 전액이 배당으로 회수되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이러한 권리관계를 면밀히 분석하고, 최근 실거래가 수준을 고려한 신중한 입찰가가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 서남권의 주요 교통 요지인 당산역 역세권에 위치하여 투자 가치가 높습니다.

* 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 배후 수요가 풍부합니다.

* 최근 실거래가 기준으로 시세 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 902,000,000원이나, 최근 동일 아파트 동일 면적의 실거래가는 11억 2천만원에서 11억 5천 5백만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금(483,000,000원)을 고려할 때, 경매 절차에서 해당 보증금이 전액 변제될 수 있도록 입찰가가 결정될 가능성이 높습니다.

* 따라서, 시장 시세 및 경매 물건의 권리관계를 종합적으로 고려하여 1,150,000,000원 내외에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (단, 이는 예상치이며 실제 입찰가 결정은 개인의 판단과 추가적인 시장 조사에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.