나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11026 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 990-10 더테라스 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""우장초등학교"" 북측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택,다가구주택 등이 소재하는 지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 내 제3층 제302호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 내부 인테리어 마감 등,
창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 욕실, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비, 난방설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 승강기 등의 설비가 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11026 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 990-10 더테라스 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 291,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 1. 면적 정보

토지면적: 21.58㎡ (약 6.53평)

토지지분: 21.58㎡ (약 6.53평)

건물면적: 36.11㎡ (약 10.92평)

건물지분: 36.11㎡ (약 10.92평)

1.1. 2. 건물 정보

준공년도: 2018년 (더테라스 건물)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 6층 중 제3층 제302호

이용상태: 다세대주택 (방 2, 거실, 욕실, 발코니 등)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "우장초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 지역으로 전반적인 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

1.2. 3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 공항 관련 구역 지정으로 인해 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부현황 요약

집합건물 등기부등본 상 말소기준권리(2022년 12월 13일자 의정부세무서장 압류)보다 선순위 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

소유권보존(2019-02-01), 소유권이전(2019-11-14), 주택임차권(2022-11-17, 김지현, 290,000,000원, 전입 2019-11-06, 확정 2019-11-11), 압류(2022-12-13, 2022-12-27), 강제경매(2025-07-18, 한국주택금융공사, 378,362,246원) 등이 등기되어 있습니다.

매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

1.3. 2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 한국주택금융공사

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-11-06

* 확정일자: 2019-11-11

* 배당신고일자: 2022-11-17

* 대항력: 없음

본 물건은 특별매각조건으로 인해, 임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력이 포기되는 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 김지현의 보증금 290,000,000원, 전입일자 2019-11-06, 확정일자 2019-11-11 정보가 등기부상 주택임차권으로 기재되어 있으나, '말소' 처리되어 있으며, 실제 경매 절차에서는 한국주택금융공사 명의의 임차인으로 대항력이 없는 조건으로 매각됩니다.

1.3. 3. 주의사항

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 "지상권"으로 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 존재하지 않습니다.

특별매각조건: 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 상업시설 및 편의시설

우장초등학교 인근에 위치하며, 다세대/다가구 주택 밀집 지역으로 형성되어 있어 기본적인 주거 생활 편의시설은 갖추고 있습니다.

1.4. 2. 주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

* M펠리체(830-5, 2018년식, 37.05㎡): 2026년 5월, 300,000,000원에 거래되었습니다. 본건과 건축년도 및 면적이 유사하여 가장 직접적인 비교 대상이 됩니다.

* 한양(343-28, 2000년식, 53.84㎡): 2026년 5월, 255,000,000원에 거래되었습니다. 본건보다 오래되었으나 면적이 더 넓습니다.

* 기린아트빌라(956-27, 1995년식, 41.32㎡): 2026년 5월, 169,000,000원에 거래되었습니다. 본건보다 오래되었고 면적이 넓으나, 1층 물건으로 비교에 한계가 있습니다.

본건의 감정가는 291,000,000원이며, 유사한 조건의 M펠리체 물건이 300,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 현재 시세는 감정가 수준 혹은 그 이상으로 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 내부 구조 및 설비

본건은 방 2개, 거실, 욕실, 발코니로 구성된 다세대주택입니다. 기본적인 위생/급배수 설비, 난방 설비, 화재경보/탐지 설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

1.5. 2. 교육 및 편의시설

* 교육시설: 우장초등학교가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 주거지역 내 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 권리 관계

임차인 관련 정보가 다소 혼재되어 있으나, 특별매각조건상 매수인이 인수하는 임차보증금은 없으므로 권리 인수 측면의 리스크는 낮습니다.

1.6. 2. 지역 제한

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면) 등의 지정으로 인해 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 강서구 화곡동 지역의 특성상 빌라/다세대 주택 밀집 지역으로, 개발 호재나 기반 시설 확충은 주변 지역의 전반적인 상황에 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 3. HF 인수조건 변경

HF 인수조건 변경 사항은 구체적인 내용 파악이 필요하나, 통상적으로 금융 조건 변경은 경매 절차 진행 과정에서 발생할 수 있는 변동 사항으로, 현재 매각 조건에는 명확히 반영되어 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축(2018년식) 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 특히, 본 경매 물건의 가장 큰 장점은 특별매각조건으로 인해 선순위 임차인이 존재함에도 불구하고, 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점입니다. 이는 투자 시 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 현저히 낮춥니다. 감정가(291,000,000원) 대비 유사 물건의 최근 실거래가(300,000,000원)가 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 공항 관련 지구 지정으로 인한 제약 사항은 향후 재산권 행사에 고려되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 임차권: 매각 조건상 임차보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 비교적 신축 건물: 2018년 준공된 건물로 내부 상태 양호할 것으로 예상됩니다.

* 지역 내 시세 경쟁력: 감정가 대비 유사 물건의 최근 실거래가가 높아 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 다세대/다가구 주택 밀집 지역으로 기본적인 주거 수요가 꾸준합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 291,000,000원이며, 유사한 조건의 M펠리체(2018년식, 37.05㎡)가 2026년 5월 300,000,000원에 거래되었습니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 현재 시세 및 향후 가치 상승 가능성을 고려하여 보수적으로 접근하되, 경쟁 상황을 고려하여 감정가 이상으로 입찰하는 전략이 유효할 것으로 판단됩니다.

이에 따라 예상 입찰가는 295,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.