나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11026 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 990-10 더테라스 제3층 제302호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11026 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 990-10 더테라스 제3층 제302호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매9계 2025타경11026 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 990-10 더테라스 제3층 제302호 | 감정가: 291,000,000원 | 최저가: 232,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울특별시 강서구 화곡동 다세대주택

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11026 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다. 본 건은 부동산강제경매로 진행되는 토지/건물일괄매각 건입니다. 감정가는 291,000,000원이며, 소유자 및 채무자는 김OO, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조

토지면적은 21.58㎡ (약 6.52평), 건물 전용면적은 36.11㎡ (약 10.92평)입니다. 다세대주택으로서 방 2개, 거실, 욕실, 발코니 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 중 제3층 제302호입니다. 기본적인 위생·급배수 설비, 난방설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 승강기 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "우장초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 밀집한 주거 지대로, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

대상물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 강서구 화곡동 일대는 서울 서부지역의 핵심 교통망인 강서로를 끼고 있어 교통 편의성이 양호한 편입니다.

3. 권리 및 법률 분석

3.1. 권리관계

본 건은 소유자와 채무자가 동일인인 김OO이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 권리관계 분석 시 주의할 특이사항이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다. 다만, 임대차 관계는 '임대미상'이므로, 현장 조사 및 명도 진행 시 점유 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.2. 법적 제한사항

대상물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하여 주거 환경으로서 기본적인 요건을 갖추고 있습니다. 주목할 점은 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m) 등 공항 시설 관련 규제를 받고 있다는 것입니다. 또한 과밀억제권역에 해당합니다. 이러한 제한 사항들은 재산권 행사에 일부 제약을 줄 수 있으므로, 향후 개발 및 증축 등의 계획 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

화곡동 일대는 저밀도 아파트와 인근 지역의 재개발이 진행되면서 강서지역의 중심 상권 중 하나로 성장할 잠재력을 가진 복합 상권입니다. 주거지와 관공서, 학교가 인접해 있어 풍부한 배후 수요층을 바탕으로 생활 밀착형 아이템과 소비형 아이템 모두 일정 수요가 형성되어 있습니다. 특히 우장산역 상권은 아파트 단지와 재래시장을 모두 갖춘 복합 상권이며, 20~40대까지 폭넓은 소비층을 확보하고 있습니다. 본 물건은 역세권 중심 상권보다는 주거지에 가깝지만, 해당 상권의 인프라를 공유할 수 있다는 장점이 있습니다.

4.2. 생활정보 및 주위환경

대상물건은 "우장초등학교"가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 주위가 다세대·다가구 주택 위주의 주거 지대이므로 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다. 기본적인 생활에 필요한 시설들은 주변 상권을 통해 이용 가능합니다. 검색 결과 상, 주변에 명시적으로 확인된 혐오시설은 없으나, 주택 밀집 지역의 특성상 소규모 생활 관련 시설의 유무는 현장 확인이 필요합니다. 법적 제한사항에서 언급된 공항 관련 규제는 소음이나 고도 제한 등으로 인한 간접적인 환경 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 투자 분석

5.1. 잠재적 리스크

1) 임대 미상 (Lease Unknown): 임대차 관계가 미상으로 보고되어, 낙찰 후 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 등을 확인하는 것이 필수적입니다. 미확인 시 예상치 못한 명도 저항 및 추가 비용 발생 위험이 있습니다.

2) 공항 관련 법적 제한: 수평표면구역, 대공방어협조구역 등의 규제는 미래 개발 잠재력이나 증축 등에 제한을 가할 수 있는 요소입니다.

5.2. 종합 의견

서울특별시 강서구 화곡동 다세대주택은 서울 내 주거 밀집 지역에 위치하며, 안정적인 주거 배후 수요를 갖춘 곳입니다. 비교적 저렴한 감정가(2.91억)와 전용면적 약 10평의 실속형 구조는 실수요자나 소액 투자자에게 매력적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 임대 미상에 따른 명도 리스크와 공항 관련 법적 제한 사항을 사전에 철저히 검토해야 합니다.

5.3. 투자 포인트

1) 우수한 접근성: 우장초등학교 인근으로 주거 환경이 안정적이며, 버스 정류장 이용이 편리합니다.

2) 풍부한 배후 수요: 화곡동의 복합 상권에 힘입어 주거 수요가 꾸준하며, 임대 수요 확보에 유리합니다.

3) 소액 투자 및 실수요 적합: 3억원 미만의 감정가로 서울 내 주택을 확보하려는 실수요자 및 다주택 규제로부터 비교적 자유로운 소액 투자자에게 적합한 물건입니다.

4) 기본적인 설비 완비: 승강기를 포함한 기본적인 주거 설비가 양호하게 갖추어져 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계