나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10831 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-183 스위트빌 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울화일초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철5호선 '까치
산역', '화곡역'이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서,
외 벽 : 외장석재붙임 마감 등,
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비. 난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항),
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청
에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10831 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 410-183 스위트빌 제2층 제202호

용도: 다세대주택

건축물대장 주소: 서울특별시 강서구 초록마을로30길 35-6 (화곡동)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 22.61㎡ (약 6.84평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 34.71㎡ (약 10.50평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정 및 평가 정보

감정가: 172,000,000원

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.5. 건축물 현황

건축년도: 2008년 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물

해당층: 지상 2층

세대수: 8세대 (총 건물 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치함.

또한, 지하철 5호선 '까치산역'과 '화곡역'이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접해 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

한국스탠다드차타드은행 가압류 (2020.03.17 접수)

3.2. 주요 권리사항

* 소유권 이전: 김나미 (2017.05.04), 진현철 (2018.11.19)

* 주택임차권: 서울주택도시공사 (122,000,000원) - 등기부상 말소 기재되어 있으나, 특별매각조건에 따라 인수 조건이 변동될 수 있음.

* 다수의 압류 및 가압류 권리 존재 (모두 말소 예정)

* 강제경매 개시 결정: 서울보증보험 (2025.07.18 접수, 사건번호 2025타경10831)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사(서울주택도시공사)

보증금: 122,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-11-06

확정일자: 2018-09-27

배당신고일자: 2020-12-17

대항력: 없음 (등기부 요약상 말소 기재, 단, 특별매각조건 확인 필요)

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-02-08

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

3.4. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (단, 임차인 관련 특별매각조건 확인 필수)

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2018년 준공, 37.05㎡ (6층): 300,000,000원 (2026년 5월)

* 2000년 준공, 53.84㎡ (4층): 255,000,000원 (2026년 5월)

* 1995년 준공, 41.32㎡ (1층): 169,000,000원 (2026년 5월)

본건(2008년 준공, 34.71㎡)과 유사한 면적 및 연식의 매물(37.05㎡, 2018년 준공)이 300,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 172,000,000원은 시세 대비 현저히 낮은 수준으로 보입니다.

4.2. 상권 특성

주거 밀집 지역으로, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다. 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 서울화일초등학교가 남측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 편의시설

* 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근 지하철역(까치산역, 화곡역) 및 버스정류장을 통한 서울 시내 접근성이 양호합니다.

5.3. 주변 환경

* 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 특별 매각 조건

* 대항력 있는 임차인(서울보증보험주식회사/서울주택도시공사)으로 추정되나, 등기부상 말소 및 대항력 없음으로 기재되어 있습니다.

* 그러나, "주의사항"에 명시된 바와 같이 "임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이 특별 조건으로 붙어 있습니다. 이는 매각이 원활히 진행되기 위해 해당 임차인이 보증금반환청구권을 포기하는 것이 전제됨을 의미합니다.

* 해당 조건이 제대로 이행되지 않을 경우, 명도 지연 또는 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.2. 미신고 임차인

* 임차인 이 의 경우, 전입일자는 있으나 보증금, 차임, 확정일자 정보가 없어 대항력이 없는 것으로 보입니다. 그러나 보증금 등 금액이 미상인 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 도시계획 제한

* 토지이용계획상 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 및 지하철역이 인접하여 주거 입지 조건이 양호한 편입니다. 감정가는 172,000,000원으로, 최근 인근 유사 물건의 실거래가(30,000,000원 등) 대비 상당한 할인율을 보이고 있어 투자 매력이 있습니다.

하지만, 본 건의 가장 큰 특징은 임차인 관련 특별 매각 조건입니다. 대항력이 없는 것으로 등기되어 있으나, 매수인에 대한 대항력 포기를 조건으로 매각된다는 점에서 명도 및 권리 관계에 대한 철저한 확인과 주의가 요구됩니다. 이 조건이 원활히 이행된다면, 법적으로는 인수할 보증금이 없어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최근 시세 대비 현저히 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대

* 초등학교 및 지하철역 인접의 우수한 주거 입지

* 특별 매각 조건(임차인 대항력 포기)을 통해 보증금 인수 부담 없음 (조건 성립 시)

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 자료를 분석했을 때, 본건의 면적(34.71㎡)과 연식(2008년 준공)을 고려하면 3.3㎡당 약 750만 원~800만 원 수준의 시세 적용이 가능합니다. 가장 유사한 거래 사례인 'M펠리체(2018년 준공, 37.05㎡, 300,000,000원)'의 3.3㎡당 약 810만 원을 적용할 경우, 본건의 예상 시세는 약 280,000,000원 수준으로 산정됩니다.

그러나 본건은 임차인 관련 복잡한 특별 매각 조건이 존재하며, 이를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 현재 감정가 172,000,000원에서 시세와의 괴리가 크므로, 리스크 프리미엄을 고려하되 향후 시세 반영 가능성을 염두에 둔다면 190,000,000원에서 230,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 입찰 희망가는 190,000,000원으로 제안하며, 권리 관계 및 임차인과의 소통 결과에 따라 최종 입찰가를 조정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.