나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경594 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-147 세인트빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스 · 평가일 2024.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화일초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 공원 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제4층 제401호로서,
(사용승인일: 2011.10.24)

외벽 : 석재 붙임 마감 등
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(후첨 '내부구조도'참조)

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 완경사지로서, 공부상 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 410-147 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본건 내부구조도는 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰 등을 통하여 표시하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 410-147번지에 위치한 세인트빌 제4층 제401호 다세대주택입니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경594 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 410-147 세인트빌 제4층 제401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 203,000,000원

* 토지면적: 20.41㎡ (약 6.17평)

* 토지지분: 20.41㎡ (약 6.17평)

* 건물면적: 40.63㎡ (약 12.30평)

* 건물지분: 40.63㎡ (약 12.30평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 전OO

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제4층 제401호

* 사용승인일: 2011년 10월 24일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화일초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 공원 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히 공항 인근 지역으로, 공항 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 을5, 2020년 6월 18일 접수된 삼성생명보험주식회사의 근저당권(110,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위6번 주택임차권(전형종, 140,000,000원)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 전

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 5월 7일

* 확정일자: 2019년 4월 30일

* 배당신고일자: 2025년 4월 23일

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권 등기(을6, 2025-04-23). 해당 임차인의 보증금 1억 4천만원은 배당받는 금액을 제외한 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. (물건명세서에 명시)

* 등기부채권 총액: 250,000,000원

1.3. 상권분석

본건은 주택 밀집 지역에 위치하여, 인근에는 단독주택, 다세대주택 등이 밀집해 있습니다. 상업 시설보다는 주거 편의를 위한 기본적인 생활 기반 시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: '화일초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: 공항 인근 지역으로, 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 임차인 전 씨의 보증금 140,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 건축물 현황도 차이: 임차인의 폐문부재로 인해 집합건축물대장상의 현황도를 참고하여 작성되었으므로, 실제 내부 구조와 다를 수 있습니다.

* 공항 관련 제한: 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 해당하여 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 다세대주택으로, 초등학교 인근 주거 지역에 위치하고 있습니다. 감정가는 2억 3백만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 가장 중요한 사항은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 1억 4천만원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 따라서 임차인의 보증금 인수 여부 및 금액을 철저히 파악한 후 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 화곡동 주거 밀집 지역 내 위치, 초등학교 인접.

* 건축 연도: 2011년 준공으로 비교적 양호한 건물 상태.

* 잠재 수익: 임차인 보증금 인수액에 따라 수익률이 크게 달라질 수 있으므로, 이를 감안한 철저한 권리분석 및 시세 조사가 필수적입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 요소는 대항력 있는 임차인 전 씨의 보증금 1억 4천만원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 물건명세서 상의 문구를 고려할 때, 임차인이 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못할 경우, 해당 금액을 매수인이 인수해야 합니다.

주변 시세는 유사 면적(약 12.3평)의 신축 빌라(2018년 준공)가 3억원에 거래된 사례가 있으나, 본건은 2011년 준공으로 연식이 15년차에 해당합니다. 보수적으로 평당 2,200만원으로 산정 시, 본건의 시장 가치는 약 2억 7천만원 수준으로 볼 수 있습니다.

임차인 보증금 1억 4천만원을 인수해야 한다고 가정할 경우, 총 실질 투자 금액(낙찰가 + 1.4억)이 시세(약 2.7억)를 초과하지 않도록 낙찰가를 결정해야 합니다. 따라서 보수적으로 본 건의 낙찰가는 1억 4천만원에서 1억 6천만원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

권리분석상 높은 위험 요소를 가지고 있으므로, 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 1억 5천만원 (보수적 관점에서 산정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.