나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경604 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1100-3 휴엔유빌 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서구청' 북동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 단독주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제5층 제502호로서, 외벽 : 석재 붙임 및 벽돌 쌓기 마감 등, 창호 : 새시 창호등임.

이용상태

근린생활시설 및 도시형생활주택(안방1, 거실1, 화장실1, 드레스룸1)(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 주차장시설, 무인택배함 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 근린생활시설 및 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경604 (1)

감정가: 222,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1100-3 휴엔유빌 제5층 제502호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 15.65㎡ (약 4.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.77㎡ (약 7.19평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 권리관계

채권자: 케OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위전세권, 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 대항력있는임차인, 선순위전세권, 공동담보

집합건물 등기부 요약:

- 소유권보존: 김미정 외 1명 (2020-04-27)

- 공유자전원지분전부이전(매매): 김은규 (2020-07-02)

- 전세권설정: 케이씨주식회사, 255,000,000원 (2022-10-21, 말소) - 말소기준권리

- 압류: 남동세무서장 (2023-10-18, 말소)

- 압류: 서울특별시 (2025-02-26, 말소)

- 임의경매개시결정: 케이씨, 255,000,000원 (2025-07-17, 말소)

등기부채권 총액: 255,000,000원

1.4. 임차인 현황

임차인: 케이씨주식회사

보증금: 255,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): (정보 없음)

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2025-07-17

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서구청' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 나타냅니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제5층 제502호입니다. 외벽은 석재 붙임 및 벽돌 쌓기 마감으로 되어 있으며, 창호는 새시 창호입니다. 현재 근린생활시설 및 도시형생활주택으로 이용 중이며, 내부 구성은 안방 1, 거실 1, 화장실 1, 드레스룸 1입니다.

2.4. 토지 이용 현황

토지는 인접 필지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 근린생활시설 및 도시형생활주택(단지형 다세대) 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 용도지역 및 지구에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 소멸 여부

말소기준권리인 을3 순위 전세권(케이씨주식회사, 2022-10-21, 255,000,000원)보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 갑1, 갑2, 갑3, 갑4, 갑5 등기들은 말소 예정이거나 이미 말소되었습니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 말소 예정인 권리가 다수 확인되나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인, 선순위전세권'이 명시되어 있어 주의가 필요합니다. 그러나 '임차인현황' 상 케이씨주식회사 임차인은 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으며, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고 '대항력있는임차인' 존재 가능성은 별도 확인이 필요하며, 이는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 주거밀집지역에 위치하며, 인근에 다세대주택, 단독주택, 연립주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다. '강서구청'이 인근에 위치하여 행정 및 관련 상업 기능의 영향을 받을 수 있습니다.

4.2. 업종 적합성

도시형생활주택 및 근린생활시설로 이용 가능하며, 1인 가구 또는 소규모 사업체를 대상으로 하는 업종이 적합할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내에 주차장 시설, 무인택배함 등이 설치되어 있어 입주민 편의를 제공합니다.

5.2. 생활 편의 시설

'강서구청'이 인근에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.3. 주거 만족도

2019년 준공된 신축 건물로, 현대적인 설비(위생 및 급배수, 승강기 등)를 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

'특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'이 언급되었으나, '임차인현황'에서는 '대항력 없음'으로 기재되어 상반된 정보를 제공합니다. 이는 인수해야 할 보증금이 없다는 점과 상충될 수 있는 부분으로, 실제 임차인의 대항력 유무 및 권리관계를 철저히 조사해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 임차인의 보증금 전액(255,000,000원)을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한

본건은 공항시설법에 따른 수평표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역에 포함되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 권리관계의 복잡성

등기부상 '선순위전세권'이 말소 예정으로 되어 있으나, '특이사항'에 언급되어 있어 실제 권리관계 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2019년 준공)에 해당하는 건물입니다. '강서구청' 인근이라는 입지적 장점과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 222,000,000원이며, 최근 거래된 유사 물건의 시세가 이를 상회하는 점을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 그러나 '대항력있는임차인' 관련 정보의 불일치는 상당한 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 해당 임차인의 실제 대항력 유무와 보증금 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다. 만약 인수 부담이 없다면, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2019년 준공)으로 건물 상태 양호.

* 강서구청 인근 위치 및 편리한 교통 환경.

* 최근 주변 실거래가 대비 저평가 가능성.

* 인수 보증금 0원이라는 점 (단, 대항력 문제 확인 필수).

9. 예상 입찰가

최근 주변 유사 물건의 거래 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 1일 거래된 19.98㎡(약 6.04평) 면적의 물건이 216,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산한 단위면적당 가격은 약 10,810,810원/㎡입니다. 본건의 건물 면적은 23.77㎡(약 7.19평)이므로, 이를 적용한 시장 가치는 약 256,713,035원 수준으로 추산됩니다.

감정가는 222,000,000원이며, '인수 보증금 합계'가 0원인 점을 고려할 때, 최근 거래된 시세 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 대항력 있는 임차인 문제로 인한 불확실성을 감안하여, 감정가와 최근 시세의 중간 정도 수준을 고려한 예상 입찰가는 240,000,000원 내외로 제안합니다. 단, 임차인 관련 정확한 정보 확인 후 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.