나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10965 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 504-9 누리에스.에이치.티 제1동 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 ""화곡4동주민센터"" 북측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트, 임야, 교육시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일: 2021-02-10)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 완경사지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시
설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람.

임차보증금 : 금388,000,000원
임대차계약일자 : 2021년4월25일
임차권자 : 박대영

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10965 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 504-9 누리에스.에이치.티 제1동 제2층 제201호

용도: 도시형생활주택

건물명: 누리S.H.T

1.3. 면적 정보

토지면적: 27.56㎡ (약 8.34평)

건물면적: 46.60㎡ (약 14.10평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 398,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "화곡4동주민센터" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 임야, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 물건이 속한 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등에 해당하여 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 순위 및 소멸/인수

본 건의 말소기준권리는 2023년 6월 16일 접수된 의정부세무서장의 압류(갑3)입니다. 이보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리(갑5 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 을구 3번의 주택임차권(박대영)은 매수인에게 인수되는 권리입니다.

3.2. 임차인 분석

현재 등기부 및 임차인 현황에 따르면 다음과 같은 임차인이 있습니다.

* 박 (주택도시보증공사): 보증금 388,000,000원, 전입일자 2021년 5월 28일, 확정일자 2021년 4월 28일 (등기부상 2022년 5월 27일), 배당신고일자 2023년 7월 24일. 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* E (ERGASHEVADIYORAKHONRAKHMATULLOKIZI): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025년 7월 9일. 대항력 없음. (강제경매 개시 결정일 2025년 7월 15일 이후 전입으로 대항력 없음)

* T (TURSUNKULOVADURDONABAKHTIYORKIZI): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025년 5월 21일. 대항력 없음. (강제경매 개시 결정일 2025년 7월 15일 이후 전입으로 대항력 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래된 2018년식, 전용면적 37.05㎡의 물건이 300,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 809만원)

* 2026년 5월 거래된 2000년식, 전용면적 53.84㎡의 물건이 255,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 473만원)

* 2026년 5월 거래된 1995년식, 전용면적 41.32㎡의 물건이 169,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 409만원)

본 건은 2021년식 건물로 신축에 속하며, 전용면적 46.60㎡입니다. 가장 최근 연식의 유사 물건(2018년식, 37.05㎡) 시세를 고려할 때, 본 건의 감정가(398,000,000원)는 시장 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 혐오시설 조사

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 설비 내역

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 6층 건물이며, 본 물건은 해당 건물 제2층 제201호입니다. 2021년 2월 10일에 사용승인을 받은 신축 건물로, 위생 및 급배수 설비, 개별난방, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 편의/교육 시설

인근에 "화곡4동주민센터"가 있으며, 교육시설 또한 소재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 388,000,000원 인수 가능성입니다. 만약 경매 절차에서 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 못할 경우, 해당 잔액은 낙찰자가 추가로 부담해야 하므로 투자금액 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 기타 권리 관계 리스크

등기부상 특이한 문제는 없어 보이나, 토지이용계획상 공항 관련 구역 등 지역적 제한 사항이 있어 향후 건물 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축의 도시형생활주택으로, 외관 및 설비 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 입지 및 교통 여건 또한 보통 수준으로 안정적인 거주가 가능합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 높은 보증금(388,000,000원)이 매수인에게 인수될 수 있다는 점이 가장 중요한 투자 고려사항입니다. 이 인수 금액을 감안한 투자 수익률 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로서의 가치와 더불어, 대항력 있는 임차인 보증금 인수 리스크를 적절히 관리한다면 시세차익 또는 안정적인 임대수익을 기대해볼 수 있습니다. 화곡동 지역의 장기적인 개발 가능성을 염두에 둔다면 투자가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 398,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 388,000,000원임을 고려할 때, 실제 낙찰자가 부담해야 할 총 금액은 입찰가와 인수 보증금(전액 또는 일부)의 합계가 될 수 있습니다.

유사 물건의 최근 매매가(2018년식, 37.05㎡ 기준 300,000,000원)를 고려한 예상 가치는 약 370,000,000원 ~ 380,000,000원으로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금(388,000,000원)이 인수될 경우, 현재 시장 가치 대비 높은 부담이 될 수 있습니다. 따라서, 인수 보증금을 제외하고 예상 물건 가치를 기반으로 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점을 감안하여, 예상 입찰가는 300,000,000원 ~ 320,000,000원 범위로 제안합니다. 이는 시장가치 대비 충분한 수익률을 확보하고, 잠재적 위험을 관리하기 위한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.