나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10965 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 504-9 누리에스.에이치.티 제1동 제2층 제201호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10965 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 504-9 누리에스.에이치.티 제1동 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경10965 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 504-9 누리에스.에이치.티 제1동 제2층 제201호 | 감정가: 398,000,000원 | 최저가: 318,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10965 (1)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 금398,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채무자/소유자: 유OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 504-9 누리에스.에이치.티 제1동 제2층 제201호

토지면적: 27.56㎡ (약 8.34평)

건물면적 (전용): 46.60㎡ (약 14.10평)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건 내 제2층 (사용승인일: 2021-02-10)

이용상태: 도시형생활주택으로 이용 중

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다. 비교적 신축 다세대주택이 밀집되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건까지 차량 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 및 제반 교통여건은 보통입니다. 북서측으로 약 6m 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 생활 정보

본건은 2021년 2월에 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 2층에 해당합니다. 위생 및 급배수 설비, 개별난방설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다. 토지는 2필지 일단의 사다리형 완경사지이며 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 향후 개발 가능성 측면에서는 제약이 있으나, 주거지로서의 안정성은 확보되어 있습니다. 검색된 정보로는 주변에 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.3. 상권 분석

본건이 위치한 곳은 전형적인 주택지대로, 대규모 상권보다는 주거 편의시설 위주의 근린상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 인근에 "화곡4동주민센터"가 위치하여 기본적인 공공 서비스 이용이 편리하며, 다세대주택 밀집 지역의 특성상 소규모 마트, 편의점, 식당 등의 생활편의시설은 쉽게 이용 가능할 것으로 보입니다.

2.4. 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 등기부상 권리분석은 별도로 필요하나, 제시된 '기타참고사항'에 중요한 임차권 설정 내역이 있습니다.

임차권자: 박대영

임차보증금: 금388,000,000원

임대차계약일자: 2021년 4월 25일

감정가 (398,000,000원) 대비 임차보증금 (388,000,000원)의 비중이 매우 높습니다. 매각 물건명세서 등을 통해 임차인의 대항력 유무와 전입신고 일자를 반드시 확인해야 합니다. 만약 임차인이 대항력 있는 선순위 임차인일 경우, 낙찰자가 임차보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 임차인의 보증금이 감정가에 육박하므로, 최저가가 결정되는 과정에서 유찰이 거듭될 가능성이 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 권리분석에서 언급된 선순위 임차인의 존재 여부와 보증금 인수 가능성입니다. 낙찰금액이 임차보증금에 미달할 경우, 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 발생하여 실질 투자금이 증가할 수 있습니다. 해당 임차권 설정은 반드시 법원 자료를 통해 정확한 권리 관계를 확인해야 합니다.

또한, 도시형생활주택의 특성상 아파트 대비 환금성이 낮을 수 있으며, 강서구 화곡동 일대 빌라 시장의 시세 변동 및 전세가율 추이를 면밀히 검토해야 합니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 주거 환경 및 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 화곡4동 주민센터 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의성이 확보된 주거지입니다.

그러나 감정가에 육박하는 임차보증금이 설정되어 있어, 입찰 전 임차인의 대항력 여부 및 배당요구 내역 등을 철저하게 분석하는 것이 필수입니다. 권리 분석에 따라 투자 난이도가 극과 극으로 갈릴 수 있는 물건입니다.

3.2. 투자 포인트

신축급 건물: 2021년 준공되어 건물 자체의 가치 및 주거 환경은 우수합니다.

선점 가능성: 높은 임차보증금으로 인해 일반 투자자들이 입찰을 망설여 유찰이 거듭될 가능성이 높으며, 이 경우 최저가 하락 시 권리 문제 해결 후 시세차익을 확보할 기회가 생길 수 있습니다.

실수요 및 임대 수요: 서울 강서구 화곡동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 주택의 전용면적 (46.60㎡, 약 14.10평)이 소형 아파트 대체재로서의 가치를 가집니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계