나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11068 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 821-19 삼성하이츠빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""종달새어린이공원"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상5층 중 제5층 제501호로서,
(사용승인일: 2008-7-29)

외벽: 돌붙임 및 벽돌타일 마감 등
창호: PVC새시

이용상태

다세대주택(방, 거실겸주방, 욕실)으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 개별난방설비(도시가스), 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

제시외 건물(ㄱ)
샷시조 판넬지붕 단층, 다용도실, 5.1 X 1.5 + 12.5 X 0.5 ≒ 13.9㎡

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-제시외 건물 포함
- 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11068 (1)

4. 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 821-19 삼성하이츠빌 제5층 제501호

5. 용도: 다세대주택

6. 감정가: 209,687,500원

7. 토지 면적: 29.26㎡ (약 8.85평)

8. 건물 면적: 50.99㎡ (약 15.43평)

9. 건물 제시외 면적: 13.90㎡ (약 4.20평)

10. 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

11. 경매 구분: 부동산 강제경매

12. 채권자: 주택도시보증공사

13. 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지상 5층 중 제5층 제501호

14. 사용승인일: 2008년 7월 29일

1.1. 입지조건

2.

3. 위치 및 주위 환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "종달새어린이공원" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하는 주거 밀집 지역임.

4. 교통 상황: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

5. 도로 상태: 본건 건물은 남서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있음.

1.2. 권리분석

2.

3. 말소 기준 권리: 2023년 6월 12일자 강서구의 압류 (갑6)

4. 주요 권리 현황:

* 주택임차권 (이 ): 보증금 198,000,000원. 전입일자 2021-04-30, 확정일자 2021-03-24. (말소 대상, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건)

* 임차인 (이 ): 보증금 200,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2021-09-14. (대항력 있음)

5. 낙찰 후 인수되는 보증금: 0원 (특별 매각 조건에 따라 HUG 관련 보증금은 인수되지 않음. 단, 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 200,000,000원에 대한 잔존 리스크는 별도 확인 필요)

6. 등기부채권 총액: 198,000,000원

1.3. 상권분석

2.

3. 본건은 순수 주거지역 내에 위치하고 있으며, 상업 시설보다는 주거 환경 및 편의 시설과의 접근성이 중요함. 인근에 어린이공원이 있어 주거 쾌적성은 양호한 편임.

4. 건축물 현황상 제2종근린생활시설 용도로도 활용 가능하나, 현재 상가 운영에 대한 정보는 없음.

1.4. 생활정보

2.

3. 주변 시설: "종달새어린이공원"이 인접해 있으며, 주거 밀집 지역으로 생활 편의 시설 접근이 용이할 것으로 예상됨.

4. 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능함.

5. 교육: 상대보호구역에 해당하며, 강서교육청 확인 필요 (학교와의 근접성 시사).

1.5. 잠재적 리스크

2.

3. 대항력 있는 임차인 (이 ): 보증금 200,000,000원. 전입일자(2021-09-14)가 말소기준권리(2023-06-12)보다 선순위이므로 대항력이 있음. 특별 매각 조건으로 HUG 관련 보증금 인수 금액은 0원이지만, 이 임차인의 보증금 반환 및 명도 관련 사항은 명확한 해결이 필요하며, 최고가 매수인에게 부담이 될 수 있음.

4. 제시외 건물: 13.90㎡ (약 4.20평) 면적의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 해당 건물의 법적 사항 및 명도/철거 비용 등을 고려해야 함.

5. 토지 이용 제한:

* 중요시설물보호지구(공항): 항공기 소음, 고도 제한 등 영향을 받을 수 있음.

* 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법): 군사 작전상 건축 행위에 제한이 있을 수 있음.

* 상대보호구역: 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 시설 설치 제한 가능성 있음.

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따른 각종 규제 대상.

6. 주변 혐오시설: 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 토지 이용 제한 사항(공항, 군사시설 관련)은 생활 환경에 영향을 줄 수 있음.

1.6. 종합 의견

2.

3. 본 물건은 서울 강서구 화곡동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있음. 2008년식 건물로 연식이 아주 오래되지는 않았음.

4. 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인(이 )의 보증금 200,000,000원으로, 특별 매각 조건으로 인수 보증금 0원으로 명시되었으나, 명도 및 보증금 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없음.

5. 이 외에도 제시외 건물 및 토지 이용 제한 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

2.

3. 안정적인 주거 지역 내 물건으로, 명도 리스크 해소 시 장기적인 임대 수익 또는 시세 차익 기대 가능.

4. 인근 공원 등 주거 쾌적성이 양호하며, 대중교통 이용 편리.

5. 최근 건축물 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 명도 리스크를 충분히 감안하고 입찰 시 가격 메리트 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

2.

3. 본 물건의 감정가는 209,687,500원입니다.

4. 주변 시세는 전용면적 약 20~37㎡ 기준으로 150,000,000원 ~ 216,000,000원 선에서 거래되고 있습니다. 본건은 약 51㎡로, 이를 감안할 때 시세는 210,000,000원 ~ 240,000,000원 수준으로 추정됩니다.

5. 그러나 대항력 있는 임차인(이 , 보증금 200,000,000원)의 존재는 주요 리스크 요인입니다. 특별 매각 조건상 인수 보증금은 0원이지만, 명도 과정에서의 변수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6. 따라서, 이러한 리스크를 충분히 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 190,000,000원 ~ 215,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 만약 임차인과의 명도 및 보증금 관련 문제가 완벽히 해결되지 않는다면, 입찰가는 이보다 현저히 낮춰야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.