나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11068 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 821-19 삼성하이츠빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11068 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 821-19 삼성하이츠빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경11068
• 주소: 서울특별시 강서구 곰달래로49가길 7-8 삼성하이츠빌, 제5층 제501호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경11068 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로49가길 7-8 삼성하이츠빌, 제5층 제501호 | 감정가: 209,687,500원 | 최저가: 167,750,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부동산 강제 경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11068 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 821-19 삼성하이츠빌 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 209,687,500원

토지면적: 29.26㎡ (약 8.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.99㎡ (약 15.42평)

건물 지분: 50.99㎡

건물 제시외면적: 13.90㎡ (약 4.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 삼성하이츠빌 내 제5층 제501호 다세대주택입니다.

1.2. 1.감정평가 요약

감정가는 209,687,500원이며, 토지 약 8.85평, 건물 약 15.42평을 포함합니다. 또한, 제시외 건물 면적이 약 4.20평 포함되어 있습니다.

1.2. 2.건축 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 2008년 7월 29일에 사용 승인되었습니다. 건물은 방, 거실 겸 주방, 욕실로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다. 외벽은 돌붙임 및 벽돌 타일 마감이며, 창호는 PVC 새시입니다.

1.2. 3.설비 내역

건물에는 전기 설비, 개별난방 설비(도시가스), 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 4.토지 및 도로 상태

토지는 세장형으로 주거용 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '종달새어린이공원' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 혼재된 주거 지역입니다. 대중교통 이용은 인근 버스정류장 등으로 인해 보통 수준입니다.

1.4. 권리 분석

본 건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주의사항으로, 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 또한, 제시외 건물이 포함되어 있습니다.

1.5. 상권 분석

물건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 단독주택과 다세대주택 등이 주로 분포하고 있습니다. 주변에 어린이공원 등 녹지 공간이 있고, 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 제2종 일반주거지역으로 분류되어 있으며, 7층 이하 건축 규제가 적용되는 지역입니다. (단, 2021년 10월 이후 서울시의 2종 7층 규제 완화 정책에 따라 재개발·재건축 시 25층까지 건축이 가능해졌으며, 상업·준주거지역의 비주거 비율 완화 조치도 있었습니다. 다만, 본 물건의 개별 필지에 직접 적용되는지는 추가 확인이 필요합니다.)

1.6. 생활 정보

주거 용도로 사용 중이며, 전기, 도시가스 개별난방, 상하수도 등 기본적인 생활 설비가 갖추어져 있습니다. 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 일상생활에 필요한 편의시설 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.7. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다. 특히 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역 등은 재산권 행사나 건축 등에 제한이 따를 수 있으므로, 반드시 관련 법규를 상세히 확인해야 합니다.

1.8. 잠재적 리스크

* 권리 관계: 임차인의 대항력 포기 조건 매각이므로, 임대차 관계에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 법규 제한: 공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재하여, 향후 건축 또는 증축 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(약 4.20평)이 포함되어 있어, 관련 인허가 및 철거 비용 발생 여부를 검토해야 합니다.

* 주변 환경: 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 주거 밀집 지역임을 감안하여 주변 소음, 교통량 등을 고려해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 화곡동은 서울 내에서 꾸준한 수요가 있는 주거 지역입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 관계가 명확합니다.

* 감정가 대비 고려: 감정가를 기준으로 향후 시세 변동 가능성을 분석하여 입찰가를 결정할 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 주거 지역 내에 위치한 다세대주택입니다. 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있으나, 임차인의 대항력 포기 조건, 다양한 토지 이용 제한 사항, 제시외 건물 포함 등 고려해야 할 사항이 있습니다. 투자자는 권리 관계를 명확히 파악하고, 관련 법규 제한에 대한 상세한 검토를 거쳐 신중한 접근이 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계