나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경2317 [1] 서울특별시 서초구 반포동 577-59 1층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 반포동 소재 '방배중학교’남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 근린공원 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트구조 슁글잇기 지하1층 지상2층 중 제1층 제201호로서,
외벽 : 페인팅 등 마감
내벽 : 내부 인테리어 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 '다세대주택' 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 평탄한 사다리형 토지로서, ""다세대"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(사도)(접합), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

서울특별시 서초구 반포동 577-59 1층201호에 소재한 부동산 임의경매 물건에 대한 보고서입니다.

2. 물건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경2317 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 반포동 577-59, 1층 201호 (도로명주소: 서울특별시 서초구 동광로46길 21-11)

용도: 다세대주택

감정가: 337,000,000원

토지면적: 41.00㎡ (약 12.40평)

건물면적: 47.88㎡ (약 14.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO (등기부상 부산은행)

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 서초구 반포동 소재 '방배중학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통 상황 또한 보통으로 평가됩니다.

본건은 북서측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

주변에 잠재적인 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 및 근린생활시설이 밀집된 지역입니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 10월 26일 접수된 부산은행의 근저당권(채권최고액 275,000,000원)입니다.

본건에는 선순위 임차인으로 '이해수'씨가 존재합니다.

이해수 임차인의 보증금은 320,000,000원이며, 전입일자는 2022년 1월 26일, 확정일자는 2022년 1월 17일입니다.

이해수 임차인은 말소기준권리보다 빠른 확정일자를 갖추고 있어 대항력이 있으며, 해당 임차권등기(을구 8번)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

따라서, 경매 배당 과정에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

총 채무액은 약 595,000,000원으로 파악됩니다 (근저당 275,000,000원 + 임의경매 신청 채권 260,927,315원 등).

* 임차인 현황

임차인: 이해수 (이 )

보증금: 320,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-26

확정일자: 2022-01-17

대항력: 있음

권리분석상 인수 보증금 합계: 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 '매수인에게 대항할 수 있는 을구 8번 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구로 보아, 320,000,000원의 보증금 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 하는 것으로 해석됩니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 자료 분석 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

2026년 5월 거래된 23.48㎡ 면적의 물건이 5억 7천만원에 거래되었으며, 이는 약 24,276,000원/㎡의 시세입니다.

2026년 5월 거래된 65.49㎡ 면적의 물건이 10억 2천만원에 거래되었으며, 이는 약 15,574,000원/㎡의 시세입니다.

2026년 7월 거래된 50.5㎡ 면적의 물건이 8억 5천만원에 거래되었으며, 이는 약 16,831,000원/㎡의 시세입니다.

본건(47.88㎡)의 경우, 최근 거래된 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세(평당 약 1500만원 ~ 1700만원)를 고려할 때, 현재 시세는 약 7억 7천만원 ~ 8억 2천만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 3억 3천7백만원 대비 시세가 상당히 높게 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 다세대주택으로, 공부상 용도는 '다세대주택'입니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 내외부 마감 및 설비(위생, 급배수, 난방)는 일반적인 수준으로 갖추고 있습니다.

주변에 방배중학교 등 교육시설과 근린생활시설, 공원 등이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

차량 출입이 용이하고 대중교통 이용이 편리하여 직주근접성이 우수한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 선순위 임차인의 보증금 320,000,000원 인수입니다. 경매 배당 결과에 따라 매수인이 인수해야 하는 금액이 발생할 수 있으며, 이는 총 매입 비용 증가로 이어집니다.

건물 내부 상태를 현황 조사 시 직접 확인하지 못하였으므로, 내부 상태 점검 및 수리비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

감정평가액 대비 현 시세가 높게 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 극대화하기 위해서는 권리 인수 비용을 제외한 총 매입 비용이 시세보다 낮아야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 서초구 반포동이라는 우수한 입지에 소재한 다세대주택으로, 감정가 대비 현재 시세가 상당히 높은 편입니다.

단, 3억 2천만원에 달하는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 존재하여, 낙찰 시 총 매입 비용이 증가하는 점을 반드시 고려해야 합니다.

입찰 시에는 임차인 보증금 인수액을 포함한 총 투자 비용이 향후 예상되는 시세 수준을 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

부동산 임의경매 특성상, 잠재적 권리 인수 비용과 내부 수리 비용 등을 종합적으로 검토하여 보수적인 시각으로 접근하는 것이 바람직합니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 서초구 반포동의 중심 지역에 위치하여 주거 가치가 높습니다.

시세 차익 가능성: 감정가 대비 현 시세가 높게 형성되어 있어, 시세 반영 시 상당한 투자 메리트가 있습니다.

매력적인 총 투자 비용: 임차인 보증금 인수액을 고려하더라도, 예상되는 총 매입 비용이 현 시세보다 낮게 형성될 수 있는 여지가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 337,000,000원이나, 현 시세는 약 770,000,000원 ~ 820,000,000원으로 추정됩니다.

매수인이 인수해야 할 임차인 보증금은 320,000,000원입니다.

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 하므로, 시세 범위 내에서 안전 마진을 확보하는 것이 중요합니다.

매수인의 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 범위(770,000,000원 ~ 820,000,000원)에 근접하도록 산정할 때,

본 건의 예상 입찰가는 약 450,000,000원 ~ 500,000,000원 수준에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

만약 450,000,000원에 낙찰받을 경우, 총 매입 비용은 450,000,000원(입찰가) + 320,000,000원(인수 보증금) = 770,000,000원이 되어, 예상 시세의 하단부에 해당하게 됩니다.

따라서, 450,000,000원 ~ 480,000,000원 범위 내에서의 입찰을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.