나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103419 [1] 서울특별시 관악구 신림동 251-214 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""서울삼성초등학교"" 남서측 인근에 위치한 통칭 ""청구맨션"" 제1층 제102호로서 인근은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 자연림 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물내 1층 102호로서
외벽 : 치장벽돌조 마감 등,
내벽 : 타일 및 벽지 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

급하게 경사진 정방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 6미터, 남동측으로 노폭 약 4미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

지분매각(공유자 우선매수 1회에 한함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103419 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 251-214 1층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 44,800,000원

토지면적: 34.00㎡ (약 10.29평)

토지지분: 6.80㎡ (약 2.06평)

건물면적: 60.67㎡ (약 18.36평)

건물지분: 12.134㎡ (약 3.67평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항: 지분매각(공유자 우선매수 1회에 한함)

2.3. 건축물 및 토지 정보

건축물대장 상 건물명: (건축물대장 상 별도 명칭 없음)

주요구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 1층 102호

사용승인일: 1995년 07월 12일

토지형상: 급하게 경사진 정방형 토지

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울삼성초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 통칭 "청구맨션"으로 불리는 건물 내 1층 102호입니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 자연림 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 상 소유권 이전 내역은 신상수, 신성훈(협의분할에 의한 상속), 신성일(사해행위취소) 순으로 나타납니다.

말소기준권리는 2025년 07월 17일 접수된 이숙자의 승계인지 에이치자산관리대부주식회사의 강제경매(2025타경103419)입니다. 이 권리를 기준으로 매각으로 소멸되지 않는 권리를 제외한 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

4.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 개요 없음.

비고: 본 매각은 토지 및 건물 지분 매각이며, 공유자 우선매수 신고는 1회에 한하여 제한이 있습니다. 공유자 우선매수 신청인은 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 하며, 차회 기일부터는 우선권이 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 동향을 파악할 수 있습니다.

* 2026년 7월 3일, 신림동 534-13번지 "기풍홈타워"(연립, 1998년식, 5층)가 84.91㎡(약 25.69평)에 63,000,000원(6.3천만원)에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 742,000원 수준입니다.

* 2026년 7월 6일, 신림동 92-200번지 "제일빌라"(다세대, 1991년식, 1층)가 30.92㎡(약 9.36평)에 18,500,000원(1.85천만원)에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 600,000원 수준입니다.

* 2026년 7월 6일, 신림동 561-1번지 "드림하우스"(다세대, 2015년식, 6층)가 29.56㎡(약 8.94평)에 32,000,000원(3.2천만원)에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 1,083,000원 수준입니다.

5.2. 시세 분석 및 예상 입찰가 산정

본건은 다세대주택으로, 건축물대장상 사용승인일은 1995년 7월 12일입니다. 이는 비교적 연식이 있는 건물에 해당합니다.

최근 거래 사례 중 본건과 유사한 연식 및 주택 유형(다세대)을 가진 "제일빌라"의 거래가액(18,500,000원, ㎡당 약 600,000원)을 참고하는 것이 합리적입니다.

본건의 건물 지분 면적은 12.134㎡입니다. 이 면적에 보수적인 시장 단가(㎡당 약 600,000원 ~ 750,000원)를 적용하여 추정 시, 건물 지분 가치는 약 7,280,400원 ~ 9,100,500원 수준으로 산출됩니다.

감정가는 44,800,000원으로, 이는 시장 거래 시세와 큰 차이를 보입니다. 이는 지분 매각으로 인한 할인, 감정평가의 보수성, 또는 시장 상황 변동 등 복합적인 요인에 기인할 수 있습니다.

본 건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 공유자 우선매수권 행사의 가능성이 있어 입찰 시 각별한 주의가 요구됩니다. 이러한 위험 요소를 고려하여, 감정가(44,800,000원)를 기준으로 하되, 보수적으로 시장 가격을 반영한 예상 입찰가는 50,000,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트조로 건축되었으며, 기본적인 위생, 급배수, 전기, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

6.2. 주변 시설

본건 주변에는 "서울삼성초등학교"가 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 가능한 편의성을 갖추고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 지분 매각의 위험

본건은 토지 및 건물 지분 매각이므로, 단독으로 소유권을 행사하기 어렵고 공유자와의 협의가 필수적입니다. 이는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

7.2. 공유자 우선매수권

공유자는 본건 입찰 시 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 경쟁 구도를 만들거나, 낙찰 후에도 소유권 확보에 어려움을 겪을 수 있는 요인입니다. 특히, 우선매수 신고 시 보증금을 제공해야 하며, 이후 매수 신청을 포기할 경우 다음 입찰 기회부터는 우선권을 잃게 됩니다.

7.3. 혐오 시설 관련 정보

현재 제공된 정보 및 자체 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 확인되는 혐오 시설은 파악되지 않습니다. 다만, 주변 환경은 지속적으로 변화할 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 재확인하시기 바랍니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 다세대주택 지분 경매 물건입니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 토지 및 건물 지분으로 매각되는 점, 그리고 공유자 우선매수권이 존재한다는 점은 본건의 주요 리스크 요인입니다. 따라서 투자 시에는 이러한 위험성을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다. 감정가가 시장 시세 대비 낮게 평가된 측면이 있으나, 지분 매각 및 우선매수권의 영향을 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 서울 관악구 신림동이라는 입지적 장점

* 감정가 대비 시장 시세가 높게 형성될 가능성

* 공유자 우선매수권 행사 여부에 따른 저가 낙찰 가능성 (리스크 관리가 전제)

10. 예상 입찰가

상기 분석을 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 50,000,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 이는 감정가(44,800,000원)를 하회하는 시장 시세와 지분 매각, 공유자 우선매수권 등의 위험 요소를 종합적으로 고려한 보수적인 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.