나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경2263 [1] 서울특별시 강남구 청담동 91-2 아노블리81 3층307호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일신감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 압구정동 소재 '압구정로데오역(수인분당선)' 남동측 인근에 위치
하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 노선상가지대로
서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 압구정로데오역이 소재
하는 바 정류장 및 역까지의 거리, 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 지하3층/지상16층 건 내 3층 307호로서,
외벽: 페어글라스 마감 등,
내벽: 인테리어 마감 등,
바닥: 타일 마감 등,
창호: 페어글라스 창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 가장형의 토지로서 상업용, 숙박시설 및 오피스텔 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 50미터인 도산대로에, 서측으로 노폭 약 10미터인 아스팔트 포장도로
에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합)가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역,
토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 건축선
<추가기재>가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임, 건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴)
임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강남구 청담동 91-2번지에 위치한 '아노블리81' 건물 내 3층 307호입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경2263 (1)이며, 부동산임의경매로 진행됩니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 16층, 지하 3층 건물이며, 본건은 3층에 위치합니다.

토지 면적은 8.86㎡(약 2.68평)이며, 건물 면적은 56.25㎡(약 17.02평)입니다.

본건의 감정가는 1,640,000,000원입니다.

건축물대장상 주용도는 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 관광숙박시설(가족호텔)이나, 현재 이용상태는 근린상가로 사용 중입니다.

채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강남구 압구정동 소재 '압구정로데오역(수인분당선)' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 노선상가지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량의 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 압구정로데오역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 남측으로는 노폭 약 50미터의 도산대로에, 서측으로는 노폭 약 10미터의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 5월 4일 접수된 부산은행의 근저당권(채권액 2,200,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 2,451,199,473원으로 감정가보다 높습니다.

권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* (주)에어키친: 보증금 100,000,000원, 차임 5,000,000원, 사업일자 2025-02-24, 대항력 없음.

* (주)제이투인터내셔날: 보증금 50,000,000원, 차임 6,500,000원, 사업일자 2022-11-25, 대항력 있음.

제공된 정보에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원이나, 대항력 있는 임차인(주식회사 제이투인터내셔날)의 보증금 50,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 있습니다. 이는 본건의 주요 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 면밀한 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 서울 강남의 핵심 상권인 압구정로데오역 인근에 위치하고 있습니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 주거 시설 등이 혼재하여 유동인구가 풍부합니다.

도산대로와 인접해 있어 가시성이 좋으며, 교통의 요충지에 해당합니다.

최근 압구정 로데오 상권은 과거의 쇠퇴기를 거쳐 재활성화되면서 MZ세대를 중심으로 트렌디한 상권으로 재부상하고 있으며, 건물 가치 또한 상승 추세에 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 수인분당선 압구정로데오역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 압구정 로데오역 주변으로 다양한 쇼핑, 식음료, 문화 시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거환경: 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 상업 시설과 주거 지역이 조화를 이루고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: (주)제이투인터내셔날의 보증금 50,000,000원 인수 가능성이 있습니다. 이는 명도 과정에서의 추가적인 비용 및 시간 소요로 이어질 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 일반상업지역과 제3종일반주거지역이 혼재하며, 가로구역별 최고높이 제한, 건축선 지정(도로 경계선에서 3미터 후퇴) 등 건축 및 개발 관련 규제가 존재합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상의 채권 총액이 감정가를 초과하여, 경매 진행 중 채권자의 취하 가능성 또는 예상보다 높은 낙찰가로 인한 수익률 감소 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 혐오시설: 현재까지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강남구 청담동의 우수한 입지에 위치한 상가 물건으로, 압구정로데오역 역세권이라는 큰 장점을 가지고 있습니다.

최근 상권의 재활성화와 함께 부동산 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적이며, 이로 인한 명도 부담을 고려해야 합니다.

또한, 높은 등기부채권 총액 또한 경매 결과에 영향을 미칠 수 있는 요인이므로 투자 시 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 강남 핵심 상권, 압구정로데오역 초역세권 입지.

* 최근 상권 활성화 추세에 따른 시세 상승 기대감.

* 근린상가로서의 안정적인 임대 수익 및 투자 가치.

* 소형 면적(56.25㎡)으로 투자 접근성 용이.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 감정가, 주변 시세, 임대 수익률, 그리고 본건의 특수 사항(대항력 있는 임차인 인수 여부, 명도 난이도 등)을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 다만, 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 보증금(0원으로 명시됨)과 추가적인 명도 비용 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.