나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103442 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '신림고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는
업무시설, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(신대방역)이
소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건내 제5층 제503호로서,
외 벽: 석재 붙임 마감 등,
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창 호: 샷시창호 등.

이용상태

오피스텔(거실/방, 주방, 다락 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지대비 등고평탄한 가장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 26미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1): 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별
시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))) , 도로(접합)가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀
억제권역<수도권정비계획법>중점경관관리구역(주요산 주변)

■ 일련번호(2): 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특
별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))) , 도로(접합)가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>중점경관관리구역(
주요산 주변)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103442 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 5층503호

용도: 오피스텔

감정가: 275,000,000원

토지면적: 4.72㎡ (약 1.43평)

건물면적: 19.97㎡ (약 6.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2020년 11월 (사용승인일 2021년 12월 13일)

총 층수: 14층 (해당 층 5층)

연면적: 3974.81㎡

대지면적: 589.6㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 관악구 신림동 소재 '신림고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 2호선 신대방역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 서측으로 노폭 약 26미터 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심)에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 공법상 제한을 받습니다. 일부는 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 07월 16일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(갑4)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 285,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 04월 01일

* 배당신고일자: 2024년 02월 14일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 신청 채권자로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.19.자)가 제출되었습니다. 따라서, 현재 시점에서는 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2021-12-23)

* 을3: 주택임차권 (김진세, 285,000,000원, 2024-02-14 접수) - 인수 여부: 확약서 제출로 말소 예상

* 갑3: 소유권이전 (박승준, 285,000,000원, 2022-04-01 접수)

* 갑4: 강제경매 (주택도시보증공사, 285,000,000원, 2025-07-16 접수) - 말소기준권리

* 등기부채권 총액: 285,000,000원

* 인수되는 보증금 합계: 0원 (확약서 제출로 인해)

4. 상권분석

* 대상 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 더위일관악파크뷰 내 오피스텔입니다. 주변은 업무시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 직주근접성이 양호한 편입니다.

* 신대방역이 인근에 위치하고 서측으로 넓은 도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

* 일반상업지역에 속해 있어 상업 활동을 위한 입지 조건이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 신림고등학교가 북서측 인근에 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 지하철 2호선 신대방역 이용이 가능하며, 버스 정류장도 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김진세(주택도시보증공사)는 대항력을 보유하고 있으나, 제출된 확약서에 따라 임차권 말소에 동의하여 매수인에게 인수될 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 법원의 최종 배당 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 공법상 제한: 토지이용계획상 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 도림천 인근 침수 위험: 신대방역, 신림역, 보라매역 일대는 도림천 범람으로 인한 침수주의보가 발령된 바 있어, 집중호우 시 침수 위험에 대한 대비가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 2억 7,500만원입니다. 일반상업지역에 속해 있으며 신대방역과 인접하여 교통 및 상업적 입지 조건이 양호한 편입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단되므로 권리상의 큰 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임차권 말소 동의서의 효력 및 최종 배당 결과에 따른 변동 가능성은 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 접근성: 신대방역(지하철 2호선)을 도보로 이용 가능하며, 차량 접근성도 좋습니다.

* 안정적인 권리관계: 임차인 관련 확약서 제출로 인해 인수되는 보증금이 없어 권리 분석이 상대적으로 명확합니다.

* 지역 개발 잠재력: 일반상업지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 신축 오피스텔: 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 내부 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 275,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (확약서 제출로 인해)

* 주변 시세 분석: 현재 유사 물건의 매매 및 실거래가 정보가 제한적이나, 인근 오피스텔의 경우 8평~12평형 기준으로 1억 중반에서 3억 내외의 시세를 형성하고 있습니다. 본 물건의 감정가는 2억 7,500만원으로, 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

* 추정 입찰가: 250,000,000원 ~ 270,000,000원 (현장 방문 및 추가적인 시세 조사 후 최종 결정하시기를 권장합니다.)

* 혐오시설 여부: 현재 조사된 정보로는 해당 물건지 주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 신대방역 인근 지역은 도림천 범람으로 인한 침수 위험에 대한 주의가 필요한 것으로 파악되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.