나이스옥션 법원경매 제주 2024타경8166 [1] 제주특별자치도 서귀포시 중문동 2056-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.07.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 중문동 소재 "중문중학교" 북서측 인근에 위치하는 토지이
고, 주위는 중소규모 점포, 단독주택, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 자루형의 토지이고, 상업나지임.
일련번호(2) : 본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 유사사다리형의 토지이고, 상업용
건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 본건 서측으로 폭 약 4M의 아스팔트 포장도로에 접함.
일련번호(2) : 본건 북측으로 폭 약 15 - 20M의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가축사
육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도
설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.
일련번호(2) : 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중로2
류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대
상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : "건물감정평가요항표" 참고.
- 기타사항 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 벽돌조 슬래브지붕 단층 구조로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 페인팅, 타일 마감 등,
바닥 : 타일 마감 등,
창호 : 알루미늄 샷시창 등임.

이용상태

본건은 근린생활시설(일반음식점)로 이용중임.

설비내역

본건은 기본위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

"지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물(ㄱ-ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제주지방법원 2024타경8166 (1) 사건의 물건에 대한 내용을 담고 있습니다.

1.1. 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2024타경8166 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 중문동 2056-6

용도: 근린시설

감정가: 3,530,614,800원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOO

1.2. 면적

토지면적: 562.00㎡ (약 170.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 140.72㎡ (약 42.56평)

건물 제시외면적: 27.40㎡ (약 8.29평)

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 중문동 소재 "중문중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 중소규모 점포, 단독주택, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

일련번호(1) 토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 자루형의 토지이며, 상업나지로 이용 중입니다.

일련번호(2) 토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 유사사다리형의 토지이며, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상태

일련번호(1) 토지는 본건 서측으로 폭 약 4M의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

일련번호(2) 토지는 본건 북측으로 폭 약 15-20M의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역

* 고도지구 (30M 이하)

* 방화지구

* 시가지경관지구 (중심)

* 가축사육제한구역 (2023.10.20. 고시(전부제한))

* 건축계획심의대상구역 (저촉)

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

* 소유권: 주식회사보말 (2022-09-06 소유권이전)

* 근저당권: 농협은행주식회사 (말소기준권리, 2022-09-06 설정, 3,240,000,000원), 강영준 (2022-09-14 설정, 1,000,000,000원)

* 임의경매: 농협은행 (2024-07-16 개시결정, 2,738,694,981원)

* 압류: 제주세무서장 (2024-07-17), 제주특별자치도 (2025-02-18)

3.2. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부채권 총액은 4,240,000,000원 입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-02-15

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사보말

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-07-20

대항력: 있음

비고: (참고: 등기부상 주식회사보말은 소유자로 등재되어 있습니다. 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.)

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.5. 기타 권리사항

* 일괄매각 대상이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

4. 상권분석

본건은 제주 서귀포시의 주요 관광지인 중문동에 위치하고 있어, 상업시설로서의 잠재력이 높은 지역입니다. 주위는 중소규모 점포와 주거시설이 혼합되어 있으며, 유동인구가 꾸준한 지역으로 판단됩니다. 근린생활시설(일반음식점)로 이용 중이라는 점에서 현재의 상권과의 연계성도 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 중문중학교가 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. (주변 추가 학군 정보는 별도 확인 필요)

5.2. 교통 및 편의시설

차량 접근이 용이하며 버스정류장이 인접해 있어 교통 이용이 편리합니다. (주변 추가 편의시설 정보는 별도 확인 필요)

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건으로부터 인접한 곳에 특별한 혐오시설이 있는 것으로 파악되지는 않았습니다. (추후 현장 확인 및 상세 조사를 통해 최종 확인 요망)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 주식회사보말이 대항력 있는 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 및 차임은 0원으로 되어 있으나, 이는 인수 부담이 발생할 가능성이 있음을 시사합니다. 특히, 주식회사보말이 소유자로도 등기되어 있어 해당 권리관계에 대한 철저한 법적 검토가 필수적입니다.

* 제시외 건물 포함: 매각 시 제시외 건물도 포함되므로, 이에 대한 법적 효력 및 인수 여부를 정확히 파악해야 합니다.

* 다수의 제한물권 및 압류: 근저당권, 임의경매, 압류 등 다수의 권리가 설정되어 있어 복잡한 권리 관계를 형성하고 있습니다.

* 토지 이용계획 상 제한: 고도지구, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역 등 다수의 용도 및 행위 제한이 존재하므로, 향후 건축 및 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 중문동의 일반상업지역에 위치한 근린생활시설로, 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인(소유자와 동일 회사) 존재, 복잡한 권리 관계, 다수의 토지 이용 제한 사항 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 권리 분석 및 현장 조사를 통한 심층적인 사전 검토가 반드시 필요합니다. 제시외 건물 포함 여부 및 그 효력, 주식회사보말의 임차인으로서의 지위 등에 대한 면밀한 법률 검토가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 관광 중심지 내 위치: 서귀포시 중문동은 관광객 및 지역 주민의 접근성이 우수한 지역입니다.

* 상업지역 내 토지: 일반상업지역에 속해 있어 다양한 상업적 활용이 가능합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 소유권 취득이 용이합니다.

* 기존 근린생활시설(일반음식점) 운영: 현재 운영 중인 용도로 인한 수익 창출 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3,530,614,800원 입니다.

인수 보증금은 0원으로 파악되므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 본건의 권리 관계, 임차인 현황, 제시외 건물, 토지 이용 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최신 시장 동향, 유사 물건 거래 사례, 향후 개발 가능성 등을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 본건의 실제 가치를 평가한 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.