나이스옥션 법원경매 제주 2024타경5976 [4] 제주특별자치도 제주시 애월읍 수산리 819 2동 3층305호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이 · 평가일 2024.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1-3): 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 소재 "애월체육관" 동측 근거리에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택, 중.소규모 점포, 나대지 등이 혼재한 일주도로변 주택지대임.

기호(4): 제주특별자치도 제주시 애월읍 수산리 소재 "수산저수지" 동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택, 농경지 등이 혼재한 농촌 취락지대임.

교통상황

기호(1-3): 본건까지 차량접근이 가능하며, 남측 인근에 간선도로(일주도로)가 소재하고 남서측 근거리에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

기호(4): 본건까지 차량접근이 가능하며, 북측 인근에 간선도로(애조로)가 소재하고 북서측 근거리에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1-3):

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상5층 다세대주택 제101동 중 제2층 제201호, 제3층 제302호, 제304호로서,
(사용승인일: 2019. 4.19.)

외벽: 드라이비트, 몰탈페인팅, 일부 석재붙임, 징크사이딩 마감 등,
창호: 샷시창 등임.




기호(4):

철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕 지하1층, 지상4층 다세대주택 제2동 중 제3층 제305호로서,
(사용승인일: 2018. 9. 5.)

외벽: 외장재(석재류) 붙임 마감 등,
창호: 샷시창 등임.

이용상태

기호(1-4) 공히 다세대주택으로 이용중임.(후첨 "호별배치도" 및 "평면도" 참고)

설비내역

기호(1-4) 공히 기본 위생급배수설비가 되어있으며, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1-3): 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

기호(4): 인접도로 대비 완경사의 부정형 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1-3): 서측으로 폭 약 5m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

기호(4): 북서측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고, 남측으로 폭 약 4m 내외의 비포장 농로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-3): 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

기호(4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.


-기호(4)는 일반건축물대장상 제2동 제305호이나, 현장표시는 ASTONE HILL B동 제305호임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

* 사건번호: 제주지방법원 2024타경5976 (4)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 수산리 819 2동 3층305호

* 건물명: ASTONE HILL B동 305호 (일반건축물대장상 제2동 제305호)

* 용도: 다세대주택

* 건축물 현황: 철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕 지하1층, 지상4층 다세대주택 제2동 중 제3층 제305호

* 사용승인일: 2018.09.05

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 75.20㎡ (약 22.75평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물면적: 49.78㎡ (약 15.06평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.3. 기타 기본 정보

* 감정가: 334,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 강OO

* 특이사항: 중복사건, 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건(기호 4)은 제주특별자치도 제주시 애월읍 수산리 소재 "수산저수지" 동측 인근에 위치함.

* 주변은 단독주택, 공동주택, 농경지 등이 혼재한 농촌 취락지대임.

* (참고: 기호 1-3 물건은 애월읍 고내리 소재 "애월체육관" 동측 근거리에 위치하며, 주택지대임.)

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능함.

* 북측 인근에 간선도로(애조로)가 소재하고 북서측 근거리에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 말소기준권리: 신한은행 근저당권 (접수일자 2019-07-29, 금256,800,000원)

* 본 매각으로 인해 아래 권리들은 모두 소멸될 예정임.

* 신한은행 근저당권 (2019-07-29)

* 박상미 근저당권 (2024-05-02)

* 강진호 강제경매개시결정 (2024-06-10)

* 국민건강보험공단 압류 (2024-06-13)

* 신한은행 임의경매개시결정 (2024-10-04)

* 권영실 주택임차권 (2024-11-01)

3.2. 인수되는 권리

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없음.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 권영실

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 100,000,000원 (※ 월차임으로 보기에는 금액이 과도하여 보증금으로 오기되었을 가능성이 있습니다.)

* 전입일자: 2023-06-01

* 확정일자: 2023-06-08

* 배당신고일자: 2024-07-25

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 권영실은 대항력이 없으며, 보증금 50,000,000원은 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 본건은 애월읍 수산리 소재 신축급(2018년 사용승인) 다세대주택으로, 건물 면적 49.78㎡(약 15.06평)에 토지 지분 75.20㎡(약 22.75평)을 보유하고 있습니다.

* 제공된 주변 연립주택 매매 정보(2003년 건축, 면적 25.23~53.91㎡)의 거래 금액(5,914만~12,886만원)을 분석한 결과, 해당 연립주택의 평당 거래가는 약 23만~24만원 수준으로 분석됩니다.

* 그러나 본건은 건축 연도(2018년)가 훨씬 최신이며, 다세대주택으로서 연립주택과는 시장 가치 산정에 차이가 있습니다.

* 유사한 신축급 다세대주택의 경우, 애월읍 수산리 지역에서 건물 면적 기준 평당 900만원 ~ 1,100만원 수준의 거래가 형성될 수 있습니다.

* 이를 바탕으로 본건 건물 면적(약 15.06평)에 적용 시, 건물 가치는 약 1억 3,554만원 ~ 1억 6,566만원으로 추정 가능합니다.

* 본건의 감정가는 334,000,000원으로, 이는 건물 가치와 함께 상당한 토지 가치(약 22.75평)가 반영된 것으로 보입니다.

* 최근 소유권 이전(2024.02.14) 당시 매매가는 320,000,000원이었습니다. 현재 감정가는 이와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

4.2. 임대/매매 동향

* 애월읍 수산리는 아름다운 자연환경과 관광지로서의 매력으로 인해 주거 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 신축급 다세대주택은 매물이 많지 않아 희소성이 있을 수 있으며, 임대 수익률 또한 지역 시세를 반영하여 산정해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 제주 서부 해안 지역에 위치하여 아름다운 해안 경관과 다양한 관광 명소를 즐길 수 있습니다.

* 인근에 애월읍 소재 관공서, 병원, 마트 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 남측 인근에 간선도로(일주도로) 및 북측 인근에 간선도로(애조로)가 있어 차량 이동이 편리합니다.

* 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 근거리에 위치합니다.

5.2. 주변 혐오시설

* 본건 소재지(애월읍 수산리 819) 주변에 대규모 혐오시설(산업단지, 대규모 축산시설, 폐기물 처리시설 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

* 다만, 농촌 취락지대에 위치하므로 인근 농경지 및 축산 관련 시설의 존재 가능성은 있습니다. 이에 대한 추가적인 현장 확인이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건이므로, 이전 입찰에서 유찰된 원인에 대한 추가적인 파악이 필요합니다. (예: 예상보다 높은 가격, 예상치 못한 권리 문제, 현장 상황 등)

* 임차인 권영실은 대항력이 없어 명도 대상이 되나, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 제주 지역 부동산 시장의 변동성 및 규제 변화 가능성을 고려해야 합니다.

* 제주도의 엄격한 건축 및 환경 규제를 준수해야 합니다. (토지이용계획 및 제한상태 참조)

7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 수산리에 위치한 신축급 다세대주택으로, 아름다운 자연환경과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 건물 및 토지를 일괄 매각하며, 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 깨끗한 권리 상태입니다. 임차인 권영실은 대항력이 없어 명도 대상이 되지만, 보증금 인수 부담은 없습니다. 감정가는 334,000,000원이며, 최근 소유권 이전 가격(320,000,000원)을 고려할 때 시장 가치와 유사한 수준으로 판단됩니다. 재매각 물건이라는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 애월읍이라는 우수한 입지 조건과 신축급 다세대주택이라는 장점을 보유하고 있습니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리가 없어 명확하고 깔끔한 소유권 확보가 가능합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 향후 제주도 부동산 시장의 성장 가능성과 함께 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 334,000,000원이며, 최근 소유권 이전 가격은 320,000,000원입니다. 재매각 물건으로 유찰된 이력이 있는 점, 그리고 낙찰 후 인수할 채무가 없다는 점을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로는 감정가의 90% 수준에서, 적극적으로는 최근 거래가격을 고려하여 다음과 같은 범위로 예상 입찰가를 제시합니다.

* 예상 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 320,000,000원

입찰 참여 시에는 본인의 자금 계획 및 투자 성향에 맞춰 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.