나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12516 [1] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 499 과수원 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12516 [1] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 499 과수원 경매

• 사건번호: 2024타경12516
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 강정동 499
• 용도: 과수원

제주지방법원 경매7계 2024타경12516 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 강정동 499 | 감정가: 4,908,600,000원 | 최저가: 3,436,020,000원 | 용도: 과수원

1. 제주지방법원 2024타경12516 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경12516 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 강정동 499

용도: 과수원 (현황: 폐과수원)

감정가: 4,908,600,000원

토지 면적: 4,545.00㎡ (약 1,375평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 전체 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 벽OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 서귀포시 강정동에 위치하며, 법환초등학교 서측 인근입니다. 주변은 주로 과수원이 분포하는 해안가 주변 녹지 지역으로, 일부 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 차량 접근이 가능하여 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 동측으로는 폭 약 20미터 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 가장 큰 특징은 "선순위지상권"이 설정되어 있다는 점입니다. 이는 해당 토지에 대한 지상권자의 권리가 경매 말소기준권리보다 앞서 존재함을 의미하며, 낙찰자가 토지를 취득하더라도 지상권은 소멸되지 않고 인수될 가능성이 매우 높습니다. 따라서 지상권자의 권리 범위, 지료 유무 및 지급 조건, 존속 기간 등을 면밀히 파악해야 하며, 이는 향후 토지 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다. 또한, 공부상 지목은 "전"이나 현황은 폐과수원이므로, 토지 취득 시 농지취득자격증명서 발급이 필요할 것으로 판단됩니다. 제주도의 경우 외지인에게 농취증 발급이 까다로울 수 있으므로, 사전에 관련 규정을 확인하는 것이 중요합니다.

1.4. 상권분석

소재지 주변은 전형적인 농업 지역의 특성을 보이며, 과수원이 주를 이루고 있습니다. 해안가 인근이라 경관이 좋을 수 있으나, 현재는 장기간 관리 미흡으로 대부분 과수목이 고사된 폐과수원 상태입니다. 주거 및 근린생활시설이 일부 혼재되어 있으나, 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역으로 보기는 어렵습니다. 따라서 현 상태로는 상업적 가치보다는 토지 자체의 가치와 향후 개발 가능성에 초점을 맞추어야 할 것입니다.

1.5. 생활정보

서귀포시에 위치하여 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다. 인근 법환초등학교가 소재하고 있으며, 해안가 주변 지역으로 관광지 접근성도 고려해볼 수 있습니다. 하지만 본 물건 자체는 농지로서, 주거 편의시설과는 다소 거리가 있을 수 있습니다. 상세한 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 서귀포시 중심 시가지로 이동해야 접근 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 앞서 언급한 '선순위지상권'의 인수입니다. 지상권자가 토지를 계속 사용하거나, 이에 대한 권리를 행사할 경우 토지 활용에 막대한 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 토지 내에 분묘 2기가 소재하고 있어 이장 등 추가적인 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다. 부정형의 토지로서 인접 도로 대비 완경사 및 일부 급경사 지형이라는 점도 개발 및 활용에 있어 고려해야 할 부분입니다. 폐과수원 상태이므로 토지 정비 및 복구에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적과 서귀포시 강정동이라는 입지적 장점을 가지고 있으나, 선순위지상권의 존재, 분묘 소재, 폐과수원 상태 등 여러 가지 중대한 권리 및 현황상의 문제점을 안고 있습니다. 감정가는 높게 책정되어 있으나, 인수해야 할 권리와 현황 개선에 필요한 제반 비용을 고려했을 때 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

- 제주 서귀포시 강정동이라는 우수한 입지 조건.

- 넓은 토지 면적으로 향후 개발 또는 활용 가능성 내포.

- 주변 녹지 지역 및 해안가 인접으로 인한 잠재적 가치.

1.9. 주의사항 및 추가 확인 사항

- 선순위지상권의 정확한 내용, 등기 목적, 지료 유무 등을 반드시 확인해야 합니다. 필요시 지상권자와의 협의를 시도해야 합니다.

- 토지 내 분묘 2기에 대한 이장 계획 및 비용을 사전에 검토해야 합니다.

- 농지 취득 자격 증명 발급 가능 여부 및 절차를 상세히 확인해야 합니다. (외지인의 경우 특히 유의)

- 폐과수원 상태이므로, 토지 정비 및 복구 계획을 수립하고 관련 비용을 산출해야 합니다.

- 현장 방문을 통해 토지의 경사도, 지장물, 주변 환경 등을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

- 주변 지역에 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 하수종말처리장 등)이 있는지 지도 및 관련 정보를 통해 추가 확인이 필요하나, 현재 검색 결과로는 특별한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 강정동 해군기지 인근 지역에 대한 이해는 필요할 수 있습니다.

법원 정보

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