나이스옥션 법원경매 제주 2024타경34110 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신풍리 1143 임야 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경34110 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신풍리 1143 임야 경매

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제주지방법원 경매7계 2024타경34110 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신풍리 1143 | 감정가: 275,396,920원 | 최저가: 66,123,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경34110 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신풍리 1143

용도: 임야

감정가: 275,396,920원

토지면적: 6441.00㎡ (약 1948.55평)

1.2. 경매 정보

매각대상: 토지일부지분매각

토지 지분율: 214678.53 (지분 매각)

경매구분: 부동산강제경매

채무자/소유자: 김OO

채권자: 제OOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고 (주의사항에 제한 있음 명시)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본건은 서귀포시 성산읍 신풍리 소재 "신풍리사무소" 북서측 원거리에 위치합니다. 주변은 농지 및 임야 등이 주를 이루는 전형적인 자연림 환경입니다. 차량 접근은 가능하나 버스정류장 등 대중교통 이용은 미비하여 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다. 기호(1)은 잡목 등이 자생하는 부정형의 완경사지이며, 기호(2,3)은 자연림 상태의 부정형 완경사지로 이용 중입니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건은 임야로서 상업시설이나 생활편의시설이 갖춰진 지역과는 거리가 있어 상권분석은 무의미합니다. 주변에 상권을 형성할 만한 기반시설이 미비하며, 주요 생활정보 시설인 신풍리사무소까지도 원거리에 위치합니다. 인근 지역 검색 결과 특이한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 모두 계획관리지역으로 지정되어 있어 잠재적인 개발 가능성이 있습니다. 그러나 제주도의 엄격한 환경 규제로 인해 다양한 제한이 적용됩니다.

주요 제한사항:

가축사육제한구역 (1000m 이내 일부제한)

경관보전지구 (3등급, 5등급), 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전지구 (3, 4등급) 등 중첩 규제

건축계획심의대상구역

토지거래계약에관한허가구역 (제2공항개발사업 예정지역 및 주변지역으로 지정)

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

매각은 토지 일부 지분에 한정된 지분 매각입니다. 채무자와 소유자가 동일인(김OO)이므로 복잡한 채무관계는 없는 단순 강제경매로 판단됩니다. 임대차 관계는 미상입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

지분 매각: 가장 큰 특이사항으로, 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각하는 건입니다.

공유자 우선매수: 특이사항에 '공유자우선매수신고'가 명시되어 있으나, 주의사항에는 '공유자 우선매수신고 제한 있음'이 명시되어 있어 매각기일 전 반드시 관할 법원에 재확인해야 합니다. (지분 매각 건의 핵심 리스크)

컨테이너 소재: 기호(2) 토지상에 컨테이너 1개동이 소재하나, 이동이 용이한 것으로 판단되어 감정가에 포함되지 않고 토지만 평가되었습니다. 낙찰 후 소유권 문제나 이동 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 감정: 토지 상에 자생하는 수목은 거래관행상 토지에 포함하여 평가되었습니다.

4. 잠재적 리스크

토지거래계약에관한허가구역: 매수자는 허가구역 내 토지 취득 조건(거주 의무 등)에 해당해야 낙찰받을 수 있습니다. 제2공항 이슈와 연관되어 있어 투자 목적에 맞는 활용계획이 필요합니다.

지분 매각의 리스크: 지분 취득 후 토지 전체를 이용하기 위해서는 다른 공유자들과의 협의가 필수적입니다. 협의가 되지 않을 경우 공유물 분할 청구 소송이 필요하며, 이는 시간과 비용을 수반하는 가장 큰 리스크입니다.

다중 규제: 계획관리지역임에도 불구하고 경관, 생태계, 지하수 등 다양한 보전지구로 중첩 지정되어 있어 실질적인 개발 행위 시 건축 규제가 매우 까다로울 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 제주 제2공항 예정지 인근의 계획관리지역 임야 지분 매각 물건입니다. 토지이용계획 측면에서는 '계획관리지역'이라는 장점이 있으나, '지분 매각', '토지거래허가구역', 그리고 중첩된 보전지구 규제가 투자의 난이도를 높이는 요소입니다. 단순 시세차익을 노리는 일반 투자자보다는 장기적인 안목을 가지고 공유자 협의 및 규제 해소에 대한 전략을 수립할 수 있는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

계획관리지역: 보전 녹지나 농림지역에 비해 개발 행위가 용이하여, 장기적으로 토지의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

제2공항 이슈: 성산읍 일대의 제2공항 개발사업 예정지역 및 주변 지역에 속해 있어, 사업 진행 상황에 따라 장기적인 관점에서 수혜를 입을 가능성이 있습니다.

장기 투자 관점: 지분 매각의 리스크를 감수하고 주변 시세보다 저렴하게 낙찰받아 장기간 보유 후 규제 완화나 개발 계획에 따른 가격 상승을 기대하는 전략이 유효합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매7계