나이스옥션 법원경매 광주 2024타경4504 [1] 광주광역시 동구 계림동 1672 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 지분매각. 제시외 건물 포함(단, 매각지분에 한함).
특별매각조건(공유자우선매수권 1회로 제한).
물건2 주택은 공부상 “시멘트기와지붕”이나, 현황 “함석지붕”임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 광주지방법원 2024타경4504 (1) 사건의 물건에 대한 분석 내용을 담고 있습니다.

1.1. 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2024타경4504 (1)

소재지: 광주광역시 동구 계림동 1672

용도: 단독주택

감정가: 52,486,175원

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 국OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 142.50㎡ (약 43.11평)

토지 지분면적: 35.625㎡ (약 10.78평)

건물면적: 68.10㎡ (약 20.60평)

건물 지분면적: 17.02㎡ (약 5.15평)

토지 및 건물 총 지분면적: 52.645㎡ (약 15.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 10.07㎡ (매각 지분에 한함)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항: 일괄매각. 지분매각. 제시외 건물 포함(단, 매각지분에 한함). 특별매각조건(공유자우선매수권 1회로 제한). 물건2 주택은 공부상 “시멘트기와지붕”이나, 현황 “함석지붕”임.

2. 입지조건

본 물건은 광주광역시 동구 계림동에 위치하고 있습니다. 제공된 감정평가서 요약 정보 중 위치 및 주위환경, 교통상황, 인접 도로상태 등은 구체적인 내용이 기재되어 있지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 5월 24일 접수된 국민은행의 강제경매개시결정(채권액 0원)입니다.

토지 및 건물 등기부 요약에 따르면, 최초 소유권은 박귀순에게 이전되었고, 이후 2012년 2월 2일 윤영균 외 3명에게 상속 등기되었습니다. 이후 2024년 5월 24일 국민은행의 강제경매개시결정이 말소기준권리로 등재되었습니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수할 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 현황은 기재되어 있지 않습니다.

3.3. 매각 관련 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요: 없음)

일괄매각, 지분매각으로 진행되며, 제시외 건물은 매각 지분에 한해 포함됩니다.

특별매각조건으로 공유자우선매수권이 1회로 제한됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면 다음과 같은 거래 사례가 있습니다.

* 2025년 1월 8일 거래된 1990년식, 63.91㎡(약 19.33평)의 다세대 주택이 5,100만원에 거래되었습니다. 평당 약 263.8만원입니다.

* 2026년 2월 24일 거래된 2005년식, 80.07㎡(약 24.22평)의 다세대 주택이 10,000만원에 거래되었습니다. 평당 약 412.9만원입니다.

* 2025년 12월 2일 거래된 2001년식, 24㎡(약 7.26평)의 다세대 주택이 2,900만원에 거래되었습니다. 평당 약 399.4만원입니다.

본 물건의 지분 면적은 총 15.93평이며, 감정가는 52,486,175원입니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 329.4만원/평으로, 주변 다세대 주택 거래 사례의 평당 가격 범위(약 263.8만원 ~ 412.9만원/평) 내에 있습니다. 그러나 본 물건은 1975년식 단독주택으로, 주변 시세로 제공된 다세대 주택(1990년~2005년식)보다 건축 연도가 오래되었습니다.

4.2. 주변 시설 정보

제공된 JSON 정보상 주변 건물들의 위도 및 경도(lat, lng) 정보가 일치하여 동일 지역으로 판단됩니다. 해당 지역은 광주광역시 동구 계림동 일대입니다.

5. 생활정보

* 교통: 상세 정보는 제공되지 않았으나, 광주광역시 동구 계림동이라는 점에서 일반적인 시내 교통망 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

* 교육시설: 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 본 물건지(계림동 1672) 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본 물건은 토지 및 건물 지분으로 매각되어, 다른 공유자가 존재합니다. 이로 인해 향후 공유물 분할 소송 등 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 특별매각조건으로 공유자의 우선매수권이 1회로 제한되어 있어, 최고가 매수신고인이 있더라도 공유자가 해당 금액으로 우선 매수할 가능성이 있습니다.

* 공부상 면적과의 차이: 공부상 지붕은 시멘트기와이나, 현황은 함석지붕으로 확인되어, 실제 이용 현황과 공부상 현황이 다릅니다. 이는 추후 재산권 행사 시 문제가 되거나, 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건축 연도: 1975년식으로 비교 대상인 주변 다세대 주택(1990년~2005년식)보다 건축 연도가 오래되어, 유지보수 비용이 더 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 계림동에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다. 감정가는 52,486,175원으로, 주변 시세 대비 평당 가격은 합리적인 수준으로 판단됩니다. 그러나 1975년식의 노후된 건축물 상태와 공부와 다른 현황 지붕(함석지붕)은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 또한, 지분매각 물건으로 공유자 우선매수권 행사 가능성이 있어 입찰 전략 수립 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 경매 감정가 대비 시세 차익 가능성: 평당 감정가가 주변 다세대 주택 시세 범위 내에 있어, 향후 시세 상승 또는 개발 가능성에 따라 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 도심지 내 위치: 광주광역시 동구라는 도심 지역에 위치하여 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 매각 지분에 포함된 제시외 건물은 추가적인 가치를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 지분매각으로 인한 불확실성과 건물 노후도, 현황과 공부상 차이 등의 리스크 요소를 고려해야 합니다. 주변 시세, 감정가, 물건의 장단점을 종합적으로 분석한 결과, 예상 입찰가는 52,000,000원에서 55,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 53,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.