나이스옥션 법원경매 광주 2024타경71979 [1] 광주광역시 광산구 수완동 189 디프리마수완 제1동 제1,2,지하1층 제104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 수완동 소재 "남부대학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 윤슬
의 아침 1,2차, 수완4차리더스 카운티 등 중소규모의 타운하우스 단지가 입주하고 있는 주택
지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장등이 입지하여 일반적인 교통상황은
무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상2층, 제104호 건물로서,

외벽 : 점토타일(붉은 점토) 마감 등,
내벽 : 목재 위 인테리어, 대리석, 일부 데코타일마감 등,
바닥 : 대리석 및 일부 목재데크 마감 등,
창호 : 알루미늄 새시 복층유리 마감 등임.

이용상태

공동주택임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 시스템 냉.난방설비, 화재탐지.경보설비, 소화전설비, 승
강기설비(세대별 1대), 주차관제설비, 세대별 Home loT를 통한 홈오토메이션 시스템 등 구비
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형 평지의 토지로서 일단의 타운하우스부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측, 동측, 남측으로 폭 약 6-8m내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

물건 비고

채무자의 누수 의견에 대한 감정인의 지하 1층 북측외벽 및 천장 일부에 누수 및 곰팡이 있음을 확인하였으나, 건물의 구조적 안전성 및 상당한 비용을 수반하는 중대한 하자로서 감정평가액에 중대한 영향을 미치는 것으로는 사료되지 않는다는 감정인의 회신이 있음. 2026.03.16. 정정·변경

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경71979 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 수완동 189 디프리마수완 제1동 제1,2,지하1층 제104호

소재지(도로명): 광주광역시 광산구 북문대로583번길 35 (수완동)

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 2,820,000,000원

토지면적: 573.92㎡ (약 173.63평)

토지지분: 573.924㎡ (약 173.63평)

건물면적: 205.48㎡ (약 62.16평) - 전용면적으로 추정

건물지분: 205.48149999999998㎡ (약 62.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 화순농업협동조합

특이사항: 중복사건

작성일: 2026-03-16

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 광주광역시 광산구 수완동 소재 "남부대학교" 남서측 인근에 위치합니다. [cite: 감정평가서 요약]

주위는 윤슬의 아침 1,2차, 수완4차 리더스 카운티 등 중소규모의 타운하우스 단지가 입주하고 있는 주택지대입니다. [cite: 감정평가서 요약]

토지는 유사사다리형 평지로서 일단의 타운하우스 부지로 이용 중입니다. [cite: 감정평가서 요약]

토지이용계획상 자연녹지지역에 해당합니다. [cite: 감정평가서 요약]

건축물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상2층 건물이며, 외벽은 점토타일, 내벽은 목재 위 인테리어 및 대리석, 바닥은 대리석 및 목재데크, 창호는 알루미늄 새시 복층유리로 마감되었습니다. [cite: 감정평가서 요약]

주변에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 단지 북측, 동측, 남측으로 폭 약 6-8m 내외의 아스팔트포장도로에 접해 있습니다. [cite: 감정평가서 요약]

인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. [cite: 감정평가서 요약]

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본 건에는 등기부상 2명의 임차인이 존재하나, 모두 대항력이 없는 것으로 확인되어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인: 양

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-08-24

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 최

* 보증금: 1,300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음

3.2. 등기부 현황

본 건의 말소기준권리는 2021년 8월 20일 접수된 화순농업협동조합의 근저당(을1)입니다.

매각으로 인해 아래의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 갑2: 소유권이전 1번신탁등기말소 (유한회사더벨류에스)

* 을1: 근저당 (화순농업협동조합, 2,100,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 전세권설정 (최화자, 1,300,000,000원)

* 갑7: 가압류 (주식회사리빙지코, 110,000,000원)

* 갑8: 가압류 (서광주농업협동조합, 5,201,572원)

* 갑9: 임의경매 (화순농업협동조합, 1,821,867,712원)

* 갑10: 강제경매 (주식회사삼성전자탑비투비, 19,053,426원)

등기부채권 총액: 3,515,201,572원

4. 상권분석

본 물건은 광주광역시 광산구 수완동의 타운하우스 밀집 주거지역에 위치합니다. [cite: 감정평가서 요약]

주변에는 "윤슬의 아침", "리더스 카운티" 등 유사한 주거 단지들이 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다. [cite: 감정평가서 요약]

인근 "남부대학교"의 존재는 지역 내 잠재적인 수요층을 확보하는 데 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. [cite: 감정평가서 요약]

단지 내 또는 근거리에 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 편의시설: 단지 인근 상가 및 주변 상업시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육환경: 주택지대 내 위치하여 통학 가능한 범위 내에 학교가 있을 것으로 예상되나, 정확한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 자연환경: 주택지대 특성상 비교적 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지하층 누수 및 곰팡이 하자: 채무자의 의견에 따라 지하 1층 북측 외벽 및 천장 일부에 누수 및 곰팡이가 확인되었습니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

* 감정인은 건물의 구조적 안전성이나 수반되는 비용이 중대하자 수준은 아니라는 의견을 제시했으나, [cite: 물건명세서 참고사항] 실제 매수 시 수리 비용 발생 가능성에 대한 면밀한 현장 확인이 필수적입니다.

* 중복사건: 본 건은 중복사건으로, 관련 경매 절차 및 우선순위 등을 확인해야 합니다.

* 채권 총액 초과: 총 채권액(3,515,201,572원)이 감정가(2,820,000,000원)를 상회하고 있어, 입찰 과정에서 가격 하락이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 수완동에 위치한 공동주택으로, 타운하우스 단지 내에서 안정적인 주거 환경을 제공합니다. [cite: 감정평가서 요약]

모든 권리가 말소될 예정이어서 권리 인수 부담은 없습니다. [cite: 등기부]

다만, 지하층의 누수 및 곰팡이 하자와 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

따라서, 철저한 현장 방문을 통해 하자 상태를 직접 점검하고, 예상 수리 비용을 산정한 후, 주변 시세 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 광주광역시 광산구 수완동 내 타운하우스 밀집 지역으로 주거 선호도가 예상됩니다.

* 권리상 안전: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 권리 인수 위험이 없습니다.

* 가격 경쟁력: 채권 총액이 감정가를 초과함에 따라 유찰 시 시세 대비 저렴한 가격에 낙찰받을 기회가 존재할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,820,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 감정가의 70%~80% 수준에서 보수적으로 접근하되, 이하 사항을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 지하층 누수 및 곰팡이 하자 관련 예상 수리 비용

* 주변 시세 및 향후 부동산 시장 전망

* 중복사건 진행 상황 및 다른 경매 절차의 영향

정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사 결과 및 추가적인 시장 분석을 기반으로 전문가와 상담 후 결정하는 것이 가장 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.