나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경107536 [1] 부산광역시 사하구 신평동 OOOOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.08.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 신평동 소재 지하철 "동매역" 북측 인근에 위치하며, 부근은 간선도로변 상가지대로서 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차랑 접근 가능하며 인근에 버스 정류장 및 지하철 "동매역" 이 소재하는바 대중 교통 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 인접필지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지는 서측으로 노폭 약 20m 내외, 남측으로 노폭 약 5-6m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로1류(접합)임.

제시목록 외의 물건

귀 제시목록에 의함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2. 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 (철근)콘크리트 및 기타지붕 지하1층
지상3층건으로서
사용승인일자 : 2015.04.01.
외 벽 : 외장재 붙임 및 판넬 등 마감
내 벽 : 내부 인테리어 및 판넬 노출 등 마감
바 닥 : 데코 타일 및 콘크리트 하드너 위 에폭시 코팅 등 마감임.

<제시외 건물>

ㄱ) 판넬조 판넬지붕 단층건으로서
벽 체 : 판넬 마감임.

이용상태

2. 지하층 : 주차장 등
1층 : 근린생활시설 및 냉장실, 작업장 등
2층 : 근린생활시설 등
3층 : 사무실 등으로서 기준시점 현재 미운용 상태임.

<제시외 건물>
ㄱ) 기계실로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

귀 제시목록에 의함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

자동차감정평가요항표

년식 및 주행거리

본건 기계기구는 냉동냉장설비 등으로서 기준시점 현재 미운용 상태로 정상 가동 여부는 그 확인이 곤란한 상태임.

색상

본건 기계기구는 부산광역시 사하구 신평동 262-14번지 소재 건물내에 소재함.

관리상태

귀 제시목록에 의함.

사용연료

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유효검사기간

본건 기계기구 중 일련번호 3-7, 3-8 은 소재불명임.

기타(옵션등)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 재매각.
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- [목록2] 건물에서 지하층은 주차장 등, 1층은 근린생활시설 및 냉장실, 작업장 등, 2층 근린생활시설 등, 3층 사무실 등(기준시점 현재 미운용 상태) 이용중임.
- 본건 기계기구 중 일련번호 3-7, 3-8은 소재불명으로 가격평가에서 제외(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경107536 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 신평동 262-14

용도: 근린시설

감정가: 4,237,820,560원

토지면적: 937.00㎡ (약 283.44평)

토지지분: 937㎡ (약 283.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1832.72㎡ (약 554.44평)

건물지분: 1832.72㎡ (약 554.44평)

건물 제시외면적: 3.00㎡ (약 0.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

특이사항: 유동화물건, 재매각

주의사항:

* 재매각으로 진행됨.

* 특별매각조건에 따라 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 높게 책정됨.

* 토지 및 건물 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함됨.

* 건물은 지하층(주차장 등), 1층(근린생활시설, 냉장실, 작업장 등), 2층(근린생활시설 등), 3층(사무실 등)으로 이용 중이나 3층은 현재 미운용 상태임.

* 본건 기계기구 중 일련번호 3-7, 3-8은 소재불명으로 감정평가에서 제외되었음.

1.1. 입지조건

2.

입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 사하구 신평동 소재 지하철 "동매역" 북측 인근에 위치하며, 부근은 간선도로변 상가지대로서 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 "동매역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통으로 평가됨.

* 토지형태 및 이용상태: 본건 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 서측으로 노폭 약 20m 내외, 남측으로 노폭 약 5-6m 내외의 도로와 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 중로1류(접합)임.

1.2. 권리분석

2.

권리분석

* 등기부상 권리 내역:

말소기준권리는 2014년 6월 10일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을5)으로, 매각으로 인해 해당 권리 및 그 이하의 권리들은 모두 말소될 예정임.

토지 등기부상 소유권 이전(갑1, 갑4), 근저당(을5, 을7, 을8), 지상권 설정(을6), 가압류(갑5, 갑6, 갑7), 임의경매(갑8), 압류(갑9, 갑10) 등 다수의 권리관계가 확인됨.

건물 등기부상에서도 유사한 권리관계가 확인되며, 중소기업은행의 근저당권(을1)이 말소기준권리로 보임.

토지 및 건물 등기부채권 총액은 4,328,093,310원임.

* 임차인 현황:

김병도 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 0원이며 전입일자(사업자등록일자)는 2024년 5월 10일임.

해당 임차인은 확정일자 및 배당신고일자가 없으며, 대항력이 없는 것으로 분석됨.

따라서 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 0원으로 예상됨.

1.3. 상권분석

2.

상권분석

* 본건은 부산광역시 사하구 신평동의 지하철 동매역 인근에 위치한 간선도로변 상가지대로, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역임.

* 인근에 지하철역이 있어 유동인구 확보에 유리하며, 다양한 업종의 근린생활시설이 입점해 있을 것으로 예상됨.

* 본 건물은 근린생활시설 외에 냉장실, 작업장 등으로도 이용되고 있어, 관련 업종의 사업장이 운영되었거나 운영이 가능한 지역적 특성을 지님.

1.4. 생활정보

2.

생활정보

* 주변 교통: 지하철 1호선 동매역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리함. 다수의 버스 노선도 운행 중임.

* 편의시설: 상가지대로 형성되어 있어 은행, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 교육시설: 주변에 학교에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 지역 내 교육시설 접근성은 추가적인 확인이 필요함.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 본건 물건지와 인접한 곳에 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

2.

잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 이전에 매각되었으나 계약이 완료되지 않아 재매각으로 진행되는 물건임. 이는 입찰 경쟁이 치열하거나, 특별한 사정으로 인해 유찰되었을 가능성이 있으므로 신중한 접근이 필요함.

* 높은 매수신청보증금: 특별매각조건으로 인해 최저매각가격의 20%에 해당하는 보증금을 납부해야 하므로, 충분한 자금 확보가 필수적임.

* 3층 미운용 상태: 건물 3층 사무실이 현재 미운용 상태로, 공실 리스크가 존재하거나 추가적인 활용 방안 모색이 필요함.

* 소재 불명 기계기구: 감정평가에서 일부 기계기구가 소재 불명으로 제외되었으므로, 실제 현장 방문 시 해당 기계기구의 유무 및 상태를 반드시 확인해야 함.

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 43억원을 초과하므로, 낙찰가 산정 시 수익률을 면밀히 검토해야 함.

1.6. 종합 의견

2.

종합 의견

본 물건은 부산 사하구 신평동 역세권에 위치한 근린시설 건물로, 넓은 면적과 복합 용도 활용 가능성이 장점임. 지하철 동매역과의 접근성이 뛰어나 잠재적 가치 상승이 기대되는 입지임. 다만, 재매각 물건으로 특별매각조건이 적용되고 3층이 미운용 상태이며, 일부 기계기구의 소재 불명 등 고려해야 할 리스크 요인이 존재함. 권리관계가 복잡하고 채권 총액이 높아 철저한 권리 분석과 자금 계획 수립이 필수적임.

1.7. 투자 포인트

2.

투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 동매역과 가까워 안정적인 유동인구 및 접근성을 확보할 수 있음.

* 넓은 건물 면적: 연면적 1832.72㎡ (약 554평)에 달하는 규모로, 다양한 사업 목적으로 활용 가능성이 높음.

* 일괄 매각: 제시외 건물 3㎡(약 0.91평)도 포함되어 매각되므로, 이를 포함한 건물 전체 활용이 가능함.

* 상권 내 입지: 간선도로변 상가지대에 위치하여 기존 상권의 이점을 누릴 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

2.

예상 입찰가

본건은 재매각 물건이며, 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 임차인의 보증금 인수 부담은 없으며, 등기부상 권리 대부분은 매각으로 소멸될 예정입니다. 총 채권액은 4,328,093,310원이며, 감정가는 4,237,820,560원입니다.

재매각 물건의 특성상, 이전 유찰가 대비 보수적인 접근이 필요하며, 3층 공실 및 현장 상태 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 및 임대료 수준 파악, 그리고 예상 수익률 분석이 선행되어야 합니다. 보수적으로 접근할 경우, 감정가 대비 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 이는 경쟁 입찰자의 수 및 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

따라서 본 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가격을 제시하기 어려우며, 별도의 추가적인 조사와 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.