나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110334 [1] 부산광역시 서구 서대신동2가 35-6 툇마루 가 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110334 [1] 부산광역시 서구 서대신동2가 35-6 툇마루 가 13층1302호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경110334
• 주소: 부산광역시 서구 구덕로315번길 5, 13층1302호 (서대신동2가,툇마루 가)
• 감정가: 282,000,000원
• 최저가: 67,708,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 아파트

부산서부지원 경매3계 2024타경110334 | 소재지: 부산광역시 서구 구덕로315번길 5, 13층1302호 (서대신동2가,툇마루 가) | 감정가: 282,000,000원 | 최저가: 67,708,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

부산서부지원 2024타경110334 (1) 물건에 대한 경매 컨설팅 보고서입니다. 본 물건은 부산광역시 서구 서대신동2가 소재의 2020년 사용승인된 비교적 신축 아파트(공동주택)로, 우수한 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

1.2. 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경110334 (1)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 35-6 툇마루 가 13층1302호

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 282,000,000원

토지면적 (대지권): 11.33㎡ (약 3.43평)

건물면적 (전용면적): 48.62㎡ (약 14.71평)

(추정 분양면적: 약 63.21㎡, 약 19.12평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

사용승인일: 2020-08-03

층수: 16층 중 13층

2. 입지 조건 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 부산도시철도 1호선 동대신역 북서측 인근에 위치한 초역세권 물건입니다. 주변은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 주상혼용지대로 주거 편의성이 높습니다.

2.2. 교통 상황

부산도시철도 1호선 동대신역이 인근에 소재하며, 시내버스 정류장도 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 구덕로315번길(노폭 약 6미터 내외)에 접하고 있어 차량 접근성도 무난한 편입니다.

2.3. 토지 및 용도 지역

토지는 인접지와 등고평탄한 정방형으로, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중입니다. 일반상업지역에 위치하며, 이는 향후 토지 가치 및 용적률 측면에서 유리한 조건으로 작용할 수 있습니다. 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고 140m) 등의 제한이 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 경매 종류

토지와 건물이 일괄 매각되는 강제경매 물건으로, 일반적인 아파트 경매와 동일하게 진행됩니다. 매각대상은 토지와 건물 모두 포함되므로, 건물만의 리스크는 없습니다.

3.2. 특이 및 주의사항

가장 중요한 주의사항은 "대지권에 별도등기(토지-을구 1번 지상권설정등기) 있음"입니다.

지상권은 토지를 사용할 수 있는 권리이므로, 이 지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수될 경우 토지 사용에 제약이 발생하거나 지료 부담 등의 리스크가 생길 수 있습니다. 따라서 입찰 전 해당 지상권의 설정 목적, 채권액, 소멸 여부(최선순위 설정일 기준) 등을 면밀히 검토하고, 매각으로 인해 소멸되지 않는다면 인수 금액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

3.3. 임대차 관계

현재 임대차 관계는 미상으로 보고되어 있습니다. 낙찰 후 명도 진행 시 점유자가 소유자(홍OO) 또는 대항력 없는 임차인일 경우 명도 절차는 비교적 수월할 수 있으나, 미상의 임차인에 대한 대항력 유무는 현장 조사 및 전입세대 열람을 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 주변 환경

본건은 주상혼용지역의 역세권에 위치하여 기본적인 상업 시설(근린생활시설, 업무시설) 이용이 편리합니다. 도심 지역 특성상 각종 편의 시설(병원, 은행, 마트 등) 접근성이 우수합니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오 시설

주변에 구덕문화공원, 구덕운동장 등 생활 편의 및 문화 시설이 인접하여 주거 쾌적성이 양호합니다.

별도로 조사된 바에 따르면 인근에 대규모의 특정 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 전에는 반드시 자체적으로 정확한 현장 임장 및 주변 환경 조사를 통해 모든 잠재적 환경 요소를 확인하는 것이 중요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 내부 구조 및 이용상태 미확인

현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 인해 내부 확인이 불가능했습니다. 감정평가서상 공동주택(아파트)으로 이용 중임을 전제로 평가되었으나, 최종 입찰 전 반드시 내부 구조 변경이나 미흡한 이용상태(훼손 등)가 없는지 재확인해야 합니다.

5.2. 지상권설정등기 리스크

앞서 언급된 대지권에 설정된 별도등기(지상권)는 본 건의 가장 큰 권리적 리스크입니다. 이 권리의 인수 여부와 그에 따른 경제적 부담을 철저히 분석하고 입찰해야 합니다.

5.3. 명도 리스크

임대차 관계가 미상이므로, 낙찰 후 점유자에 따라 명도 협상 또는 명도 소송에 따른 시간적, 비용적 부담이 발생할 수 있습니다.

6. 투자 포인트 및 종합 의견

6.1. 투자 포인트

신축급 아파트: 2020년 사용승인으로 준공된 지 얼마 되지 않아 비교적 깨끗한 상태를 유지할 것으로 예상됩니다.

우수한 역세권 입지: 부산도시철도 1호선 동대신역 인근으로, 임대 수요 및 실거주 만족도가 높을 것으로 판단됩니다.

일반상업지역: 향후 지가 상승 및 재산 가치 측면에서 일반 주거지역보다 유리할 수 있습니다.

소형 아파트: 전용면적 48.62㎡의 소형 평형으로, 최근 증가하는 1~2인 가구 수요에 적합합니다.

6.2. 종합 의견

본 물건은 신축급의 우수한 역세권 소형 아파트라는 강력한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 감정가 2억 8,200만원은 주변 시세를 고려하여 적정한 수준으로 보입니다. 다만, "대지권 별도등기(지상권)"라는 권리상의 명확한 리스크가 존재하므로, 입찰 전 해당 지상권의 인수 여부 및 인수 시의 예상 비용을 정확히 산출해야 합니다. 이 권리 분석이 선행된다면, 실수요자는 물론 임대 수익을 노리는 투자자에게도 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매3계