나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110006 [1] 부산광역시 북구 구포동 1060-495 파크블루 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2024.10.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 부산도시철도 3호선 구포역 남동측 인근에 위치하는
파크블루 6층 602호로서, 주위는 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등
으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 구포역이 소재
하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건물 내 6층 602호로서,
외벽 : 석재 및 스톤코트 등 마감,
내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트(도시형생활주택-원룸형))으로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비,
도시가스에 의한 개별난방설비, 퍼즐식 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m 최고높이 180m)
<건축법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산서부지원 2024타경110006 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 북구 구포동 1060-495 파크블루 6층602호

1.3. 용도

도시형생활주택 (원룸형)

1.4. 감정가

224,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 7.13㎡ (약 2.16평)

건물면적: 42.78㎡ (약 12.94평) (전용면적)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

안OO (강제경매 신청)

1.9. 총 청구금액 (경매 채권자 기준)

200,000,000원 (강제경매 채권자와 주택임차인이 동일인으로 확인됨)

1.10. 건물 정보 (건축물표제부 기반)

* 건축물명: 파크블루

* 신축연월: 2017년 04월 11일 건축 허가, 2018년 11월 15일 사용 승인

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 15층

* 전유부 층수: 6층

* 총 호실 수: 120호 (집합건물 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 파크블루 6층 602호이며, 부산도시철도 3호선 구포역 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 3호선 구포역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 토지형상: 인접 필지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지

* 토지이용상태: 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중

* 도로상태: 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함

* 용도지역: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 130m, 최고높이 180m)

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 개시

* 채권자: 안OO (부동산강제경매 신청)

* 말소기준권리: 부산지방법원 서부지원 2024타경110006 강제경매개시결정 (등기부 갑구 4번, 접수일자 2024-09-19)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 안지휘 (마스킹: 안 )

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 10일

* 확정일자: 2022년 01월 07일

* 배당신고일자: 2024년 03월 11일

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부 을구 1번 순위로 주택임차권 등기(2024.03.11 접수)가 되어 있으며, 이는 말소기준권리보다 선순위입니다.

3.3. 권리분석 요약

* 본건에는 선순위 주택임차권(안 )이 존재하며, 대항력이 있습니다.

* 을구 1번 순위 주택임차권 등기는 말소기준권리(갑구 4번 강제경매)보다 선순위이므로, 임차인이 보증금 200,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑 3: 소유권이전 2번 신탁등기말소

* 을 1: 주택임차권 (안지휘, 200,000,000원, 인수 대상)

* 갑 4: 강제경매 (안지휘, 200,000,000원, 말소 - 말소기준권리)

* 갑 5: 압류 (수영세무서장, 말소)

* 갑 6: 압류 (북구청장, 말소)

* 등기부채권 총액: 200,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (제공된 JSON 데이터 기반)

* 제공된 최근 매매 JSON 데이터는 주로 '다세대' 주택에 대한 정보이며, 건축 연도가 본건(2018년 사용승인)보다 오래된 경우가 많습니다.

* 최근 거래 사례 (2026년 7월 기준):

* 74.98㎡ (약 22.6평, 지완빌라, 4층) : 6,500만원

* 49.93㎡ (약 15.1평, 대윤그린힐빌라, 3층) : 3,500만원

* 81.67㎡ (약 24.7평, 지완빌라, 4층) : 8,000만원

* 본건(42.78㎡, 도시형생활주택)은 위 다세대 주택과는 건물 유형 및 건축 연도에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 주변 지역의 주거용 부동산 시세가 3.5천만원에서 8천만원 수준임을 감안할 때, 본건의 감정가 2.24억원은 상당히 높은 수준으로 판단됩니다.

4.2. 건물 특성

* 파크블루는 2018년에 사용 승인된 비교적 신축에 가까운 도시형생활주택으로, 15층 건물에 120세대가 거주하는 공동주택입니다. 일반상업지역에 위치하여 다용도 활용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

부산 도시철도 3호선 구포역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 전역으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 편의시설

구포역 인근으로 상업시설이 발달해 있으며, 주위의 근린생활시설 및 숙박시설 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주거환경

원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거 공간으로 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 을구 1번의 선순위 주택임차인(안 )이 보증금 200,000,000원을 전액 배당받지 못할 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

6.2. 임차인과 채권자의 동일인 여부

강제경매 신청 채권자(안OO)와 주택임차인(안지휘)이 동일인으로 추정되는 점은 권리 관계 및 향후 명도 과정에서 고려해야 할 사항입니다.

6.3. 시장 시세와의 괴리

본건의 감정가(224,000,000원)는 주변의 유사 평형 다세대 주택 매매 시세(3,500만원 ~ 8,000만원)에 비해 현저히 높아, 유찰 가능성이 있습니다. 또한, 감정가 대비 인수해야 할 보증금(200,000,000원)의 비율이 매우 높습니다.

6.4. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 속해 있어 건축 및 토지 이용에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 구포역 인근에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 교통 편의성이 우수하고 1인 가구 수요층을 공략하기에 적합한 소형 평형이라는 장점이 있습니다. 그러나 가장 치명적인 리스크는 선순위로 존재하는 2억원에 달하는 임차인의 보증금 인수 부담입니다. 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 매수인이 이를 인수하게 되므로 총 실질 투자금액이 감정가를 훨씬 상회할 수 있습니다. 또한, 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점을 고려할 때, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 3호선 구포역 초역세권으로 교통 편의성 탁월.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신식 건물 시설 이용 가능.

* 소형 주거 공간: 1인 가구 수요가 꾸준한 원룸형 도시형생활주택.

* 잠재적 개발 가치: 구포역 일대 지역 개발 계획 등에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정 시, '예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다'는 원칙을 적용합니다. 이 원칙은 부동산의 순수한 시장 가치에서 매수인이 부담해야 할 인수 보증금을 차감하여 입찰 가격을 산정하는 것을 의미합니다.

* 감정가: 224,000,000원

* 인수 보증금: 200,000,000원 (을구 1번, 주택임차권)

위 원칙에 따라, 본 건 부동산의 감정가를 시장 가치로 간주하고 인수 보증금을 제외할 경우, 산술적으로 다음과 같은 계산이 가능합니다.

* 순수 부동산 가치 (감정가) - 인수 보증금 = 224,000,000원 - 200,000,000원 = 24,000,000원

이는 매수인이 부동산 자체의 가치에 대해 지불해야 하는 금액이 약 2,400만원 수준임을 시사합니다. 그러나 주변 시세 데이터(3,500만원 ~ 8,000만원)와 건물의 신축 연도 등을 고려할 때, 본건의 실제 시장 가치는 감정가와 차이가 있을 수 있습니다.

종합적으로 고려할 때, 인수해야 할 보증금 2억원이 부담으로 작용하므로, 입찰가는 매우 보수적으로 접근해야 합니다. 주변 시세 및 감정가와의 괴리를 고려하여, 실질적으로 매수인이 부담 가능한 총액 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 30,000,000원 ~ 50,000,000원

이 가격은 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못하여 발생하는 인수 부담 2억원을 제외한, 부동산 자체의 잠재적 가치에 대한 입찰 금액입니다. 따라서 입찰자는 총 실질 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 만약 입찰가가 50,000,000원일 경우, 총 실질 투자 비용은 약 250,000,000원이 됩니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 원칙에 기반한 것이며, 실제 임차인의 배당 현황, 명도 가능성, 시장 상황 변화 등에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 권리 분석 및 현장 조사를 철저히 하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.