나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110891 [1] 부산광역시 사하구 신평동 100-15 샹트패미리타운 3층312호 노유자시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110891 [1] 부산광역시 사하구 신평동 100-15 샹트패미리타운 3층312호 노유자시설 경매

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부산서부지원 경매3계 2024타경110891 | 소재지: 부산광역시 사하구 다대로83번길 50, 3층312호 (신평동,샹트패미리타운) | 감정가: 45,000,000원 | 최저가: 10,805,000원 | 용도: 노유자시설

1. 물건 보고서: 부산광역시 사하구 신평동 샹트패미리타운

1.1. 사건개요 및 물건 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경110891 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 신평동 100-15 샹트패미리타운 3층312호

용도(공부상): 노유자시설 (현황: 주거용 이용 중)

감정가: 금 45,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산강제경매)

면적 현황:

토지면적: 77.28㎡ (약 23.38평)

건물면적(전용): 36.91㎡ (약 11.17평)

추정 분양면적: 약 18평형 (인근 유사 물건 기준)

1.2. 입지조건 및 교통상황

위치: 본건은 신촌초등학교 북측 인근에 위치하며, 공동주택 및 단독주택이 혼재된 주거지역입니다.

교통: 지하철역과 버스정류장이 도보 약 3분 거리에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성도 양호합니다.

도로: 북측으로 폭 약 8m, 남측으로 폭 약 6m 도로에 접하여 출입이 용이합니다.

건물구조: 2004년에 준공된 철근콘크리트조 7층 건물 내 3층입니다. 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 개별난방(가스보일러) 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 상권분석 및 생활정보

상권: 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 각종 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

교육시설: 신촌초등학교 인근에 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

주거 환경: 남향으로 햇살이 잘 들고 동네가 조용하여 주거 만족도가 높은 편이며, 주로 1인 가구용 원룸 형태로 가성비가 좋다는 평가가 있습니다.

혐오시설: 지도 및 주변 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주변 거주 후기에서도 조용한 동네라는 점이 강조되고 있습니다.

1.4. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매 사건입니다.

채무 관계: 소유자(권OO)와 채무자(권OO)가 동일하며, 채권자(김OO)의 채권에 기하여 진행되는 경매입니다.

분석 의견: 강제경매는 사적인 금전채권에 기한 경매이므로, 매각 후 소멸되지 않는 권리가 있는지(가령 선순위 임차인, 유치권 등) 철저한 현장 조사와 매각물건명세서 확인이 필수입니다. 현재 임대관계는 미상으로 확인되므로, 임차인 존재 여부 및 대항력 유무에 대한 조사가 중요합니다.

1.5. 잠재적 리스크 (주의사항)

용도 변경 리스크: 본건의 가장 큰 리스크는 **공부상 용도가 '노인복지시설(노유자시설)'이나 현황은 '주거용'으로 이용 중**이라는 점입니다.

- 낙찰 후 **용도에 맞게 사용해야 할 의무**가 있으며, 현황 주거용으로 계속 사용 시 건축법상 **이행강제금 부과**의 대상이 될 수 있습니다.

- 주거용으로의 정식 용도변경은 해당 지자체(사하구청)에 문의하여 가능 여부와 절차, 비용을 사전에 확인해야 합니다. (제2종일반주거지역 및 자연녹지지역에 걸쳐있음)

선례 분석: 과거 동 소재지, 동 면적의 다른 호실들이 노인복지시설, 교육연구시설 등으로 경매에 다수 나왔고, 감정가 대비 유찰 횟수가 많았던 선례가 확인됩니다. 이는 용도 문제 등으로 인해 투자자들이 입찰을 망설였음을 시사하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

건물 노후도: 2004년 준공 건물로 연식이 있어 방음 및 단열에 대한 아쉬움이 거주 후기에서 언급되고 있으며, 주차 공간이 협소하다는 단점도 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 지하철역 및 버스 정류장 인근의 우수한 교통 환경과 생활 편의시설을 갖춘 지역에 위치한 소형 물건으로, 감정가 대비 저렴하게 취득할 경우 투자 가치가 있습니다.

투자 포인트:

1. **우수한 교통 여건:** 도보 3분 거리의 대중교통 이용 편리성으로, 임차 수요가 꾸준할 수 있는 입지입니다.

2. **저렴한 소형 투자:** 감정가 자체가 높지 않아 소액으로 부동산 투자를 시작하려는 투자자에게 적합합니다.

3. **실사용 현황:** 비록 법적 용도는 다르나, 오랜 기간 주거용으로 실사용되고 있다는 점은 잠재적인 임차 수요를 높이는 요인입니다.

유의 사항: **용도 문제 해결 가능성이 핵심**입니다. 입찰 전 관할 관청에 용도변경 가능성을 반드시 확인하고, 만약 용도변경이 불가하거나 불확실한 경우, 이행강제금 발생 및 벌금 부과 등 **잠재적 리스크를 감안한 보수적인 입찰가 산정**이 요구됩니다. 임차인 현황 및 대항력 유무를 위한 명확한 현장 조사와 명도 계획을 수립해야 합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매3계