나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110891 [1] 부산광역시 사하구 신평동 100-15 샹트패미리타운 3층312호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2024.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 신평동 소재 신촌초등학교 북측 인근에 위치하는 샹트패미리타운 3층 312호로서, 부근은 공동주택 및 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트스라브지붕 7층 건물 내 3층 312호로서,
-외벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅
-내벽: 벽지 도배 등
-창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

공부상 노인복지시설이나, 현황 주거용으로 이용 중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 개별난방설비(가스보일러) 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 경사지로서, 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)의 부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8m, 남측으로 폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 재매각.
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
- 공부상 노인복지시설이나, 현황 주거용으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 부산서부지원 2024타경110891 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 신평동 100-15 샹트패미리타운 3층 312호

건물명: 샹트패미리타운

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 건물 및 토지 현황

용도 (공부상): 노유자시설

용도 (현황): 주거용

건물면적: 36.91㎡ (약 11.16평) (전용면적)

토지면적: 77.28㎡ (약 23.38평)

건축년도: 2004년

구조: 철근콘크리트구조

총층수: 7층 건물 중 3층

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 45,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

주의사항: 재매각, 특별매각조건(매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 부산광역시 사하구 신평동 소재 신촌초등학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 공동주택, 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.2. 도로 및 토지 이용 계획

건물은 북측으로 폭 약 8m, 남측으로 폭 약 6m 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭 8m-10m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, <교육환경 보호에 관한 법률>에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건은 재매각 물건으로, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재합니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있으며, 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 김진용 (김 )

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 5월 31일

확정일자: 2019년 6월 3일

대항력: 있음

물건명세서상, 을구 순위 9번 주택임차권(2024.3.6. 등기)이 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 존재합니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 갑19 (부산신용보증재단 가압류, 2023년 1월 31일 접수)

인수되는 권리: 을9 (주택임차권, 김진용, 보증금 35,000,000원, 2019년 5월 31일 전입, 2019년 6월 3일 확정)

기타 권리(가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

주변이 공동주택, 단독주택, 임야 등으로 구성된 주거 밀집 지역입니다. 상업 시설이 밀집된 도심 상권과는 거리가 있으나, 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

본건 인근에는 신촌초등학교, 신평중학교 등 교육 시설이 위치하고 있으며, 생활 편의를 위한 상점, 병원, 은행 등은 차량 또는 도보로 접근 가능한 거리에 있습니다. 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

5.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 단기간 내에 영향을 줄 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 자연녹지지역과 제2종일반주거지역에 해당하며, 학교 주변 상대보호구역으로 지정되어 있어 유해 시설 입지는 제한적일 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 및 특별 조건

본건은 재매각 물건으로, 이는 이전 입찰 과정에서 계약이 성사되지 않았거나 낙찰자가 잔금을 납부하지 않은 경우입니다. 또한, 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매보다 높게 책정되어 있습니다.

6.2. 임차인 인수 부담

선순위 대항력 있는 임차인 김진용 씨의 보증금 35,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 인수해야 하는 재정적 부담이 발생합니다.

6.3. 공부상 용도와 현황 불일치

등기부상 건축물대장상 '노유자시설'(노인복지시설)로 등재되어 있으나, 현재는 '주거용'으로 이용 중입니다. 이는 추후 이행강제금 부과, 용도 변경 관련 행정 절차 발생 등 예상치 못한 문제가 발생할 수 있는 리스크 요인입니다.

7. 종합 의견

본건은 재매각 물건으로, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담과 공부상 용도와 현황 용도의 불일치라는 명확한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 점들이 이전 입찰에 영향을 주었을 가능성이 높습니다. 입지 조건 자체는 일반적인 주거 지역으로서 무난한 편입니다.

8. 투자 포인트

- 재매각 및 임차인 인수 부담으로 인해 감정가 대비 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

- 만약 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제될 경우, 예상보다 낮은 총 취득 비용으로 소유권을 확보할 수 있습니다.

- 주거용으로 이용 중인 현황을 고려할 때, 용도 변경 관련 이슈를 해결할 수 있다면 안정적인 주거 목적 활용이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 45,000,000원

인수 예정 보증금 (최대): 35,000,000원 (배당 결과에 따라 변동)

고려 사항: 재매각, 특별매각조건(보증금 20%), 대항력 있는 임차인 인수 부담 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 38,000,000원

(위 예상 입찰가는 임차인 인수 보증금을 제외한 순수 물건의 입찰 금액이며, 실제 총 취득 비용은 여기에 인수 보증금을 합산하여 산정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.