나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경44907 [1] 대구광역시 달서구 상인동 72-1 상인중석타운 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 달서구 상인동 소재 "상인역" 북서측 인근에 위치하며 부근 일대는
아파트단지, 기존주택지대, 학교 및 주변 상가지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 제차량 접근이 용이하며 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 아파트 중 2층 202호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅 마감
내벽: 벽지 도배, 타일 마감
바닥: 바닥재, 타일 깔기
창호: 목재 및 알루미늄새시 창호

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비 및 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기, 화재탐지 및 경보기, 옥내소화전
설비 등의 공용설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 공동주택(아파트) 부지임.

인접 도로상태등

북동측으로 대로1류(폭 35m-40m)와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 근린상업지역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 및 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 대항력포기확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2024타경44907 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 상인동 72-1 상인중석타운 2층 202호

용도: 아파트

감정가: 256,000,000원

토지면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

건물면적: 84.72㎡ (약 25.63평) - 본 물건의 전용면적으로 간주하여 분석함.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

집합건물명: 상인중석타운

준공일자: 1997년 08월 19일

2. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 대구광역시 달서구 상인동 소재 "상인역" 북서측 인근에 위치하며, 주변 일대는 아파트 단지, 기존 주택지대, 학교 및 상가 지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 환경 또한 양호함.

인접 도로상태

북동측으로 폭 35m-40m의 대로1류와 접하고 있어 차량 진출입이 편리함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 근린상업지역에 해당하며, 대로1류(폭 35m-40m)에 접합함. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 12월 23일 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정(2024타경44907)임.

인수되는 권리

임차인 강상준은 전입일자 2021년 01월 05일, 확정일자 2020년 11월 27일(등기부상 확정일자 2022.11.25), 배당신고일자 2024년 02월 02일로 대항력 있는 임차인으로 분석됨. 그러나 주의사항에 명시된 바와 같이, 주택도시보증공사로부터 대항력 포기 확약서가 제출되었으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 확인됨. 이는 임차인의 보증금이 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 상황임을 시사함.

임차인 현황

* 임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-05

확정일자: 2020-11-27

배당신고일자: 2024-02-02

대항력: 있음

비고: 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 것으로 예상됨.

총체적 권리관계

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 강제경매 개시로 인해 경매가 진행되었음. 임차인 강상준은 대항력이 있으나, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출 및 인수 보증금 0원으로 인해 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 매우 낮음.

4. 상권분석

주변 상업시설

대상 물건 인근에 상인역이 위치하고 있으며, 상가 지역과 주택가가 혼합된 지역으로 배후 수요가 풍부함.

역세권 가치

대구 도시철도 1호선 상인역과 인접하여 교통이 편리하고, 역세권을 중심으로 상업 및 편의시설 이용이 용이함.

지역 특성

아파트 단지와 주택가, 학교 등이 밀집한 주거 중심 지역이며, 근린상업지역이 혼재되어 있어 지역 생활권 형성에 유리한 입지 조건을 갖추고 있음.

5. 생활정보

주거 편의시설

단지 내 상가 및 인근 상업지역을 통해 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리함.

교육시설

인근에 다수의 학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호함.

단지 정보

아파트명: 상인중석타운

총 동수: 1개동

총 세대수: 166세대

최고/최저층: 20층 / 2층

사용승인일: 1997년 08월 19일

부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등

6. 잠재적 리스크

임차인 관련

임차인 강상준은 대항력을 갖추고 있으나, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출 및 인수 보증금 0원이라는 점을 고려할 때, 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 낮으나, 법적 절차상의 불확실성은 잠재적으로 존재할 수 있음.

건물 노후도

1997년에 준공되어 25년 이상 경과한 건물로, 향후 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

면적 정보 상이 가능성

제공된 최근 매매 정보 JSON에서는 해당 아파트의 전용면적을 59.94㎡로 표기하고 있으나, 본 물건은 건물면적이 84.72㎡로 제시되어 있어 면적 표기상의 차이에 대한 추가 확인이 필요함.

혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 관련된 혐오시설은 확인되지 않았음. 다만, 최종적인 판단을 위해서는 현장 방문 및 상세한 조사 권장.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 도시철도 1호선 상인역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수함. 아파트 단지와 상업시설, 학교 등이 인접하여 주거 환경 또한 양호함. 임차인의 대항력 존재에도 불구하고, 주택도시보증공사의 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 보증금을 인수할 위험이 현저히 낮다는 점은 큰 장점임. 건물 연식이 25년 이상 경과한 점은 일부 리스크 요인이 될 수 있으나, 전반적으로 안정적인 입지 조건을 갖춘 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

우수한 역세권 입지: 상인역 도보 이용 가능한 거리로 교통 편의성 높음.

풍부한 생활 인프라: 주변 상업시설, 학교, 주거 단지 등으로 생활 편의 우수.

명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 포기 확약서 제출로 낙찰자 부담 없음.

잠재적 가치 상승: 지속적인 지역 발전 가능성 및 주거 수요 존재.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2024년 8월, 10월, 2025년 7월)에 따르면, 59.94㎡ 면적의 거래가는 17,400만원에서 19,100만원 수준임. 이를 제곱미터당 가격으로 환산 시 약 290만원 ~ 318만원 수준임.

본 물건의 건물면적(전용면적 기준)은 84.72㎡이므로, 평균 제곱미터당 가격(약 300만원)을 적용하면 약 254,160,000원 수준의 시세가 형성됨.

감정가 256,000,000원과 비교 시, 최근 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준임.

임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 시장 가격 및 감정가를 종합적으로 분석한 결과, 본 물건의 예상 입찰가는 252,000,000원으로 제안함. 이는 보수적인 관점에서 제안하는 금액이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 추가적인 정보 확인을 통해 최종 결정하시기를 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.