나이스옥션 법원경매 서산 2023타경55915 [2] 충청남도 서산시 음암면 상홍리 180-11 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2023타경55915 [2] 충청남도 서산시 음암면 상홍리 180-11 임야 경매

• 사건번호: 2023타경55915
• 주소: 충청남도 서산시 음암면 상홍리 180-11
• 감정가: 1,467,290,000원
• 최저가: 1,467,290,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 임야

서산지원 경매5계 2023타경55915 | 소재지: 충청남도 서산시 음암면 상홍리 180-11 | 감정가: 1,467,290,000원 | 최저가: 1,467,290,000원 | 용도: 임야

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호 서산지원 2023타경55915 (2) 물건은 충남 서산시 음암면 상홍리 소재의 임야를 대상으로 하는 부동산 임의경매입니다. 본 건은 일괄 매각으로 진행되며, 매각 대상은 토지입니다. 재매각 사건으로 진행되고 있어 입찰 시 최저매각가격의 20%를 매수보증금으로 납부해야 하는 중요한 금융적 주의사항이 있습니다. 또한, 분묘기지권 및 육안으로 확인되지 않은 분묘의 존재 가능성을 반드시 고려해야 하는 특수물건입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 충청남도 서산시 음암면 상홍리 180-11 (외 필지)

용도: 임야

감정가: 1,467,290,000원

토지면적: 15,038.00㎡ (약 4,549.27평)

매각대상: 토지매각

특이사항: 중복사건, 분묘기지권, 재매각 (매수보증금 20%)

2. 입지 조건

2.1. 최고의 입지

본건은 충청남도 서산시 음암면 상홍리 "우리마을 아파트" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역입니다. 물건의 용도지역이 '계획관리지역'으로 지정되어 있어, 향후 개발 및 활용 가능성이 매우 높습니다.

토지 기호 1, 2, 3 모두 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 기호 1은 북측으로도 4m 내외의 도로에 접하는 등 도로 접근성이 매우 양호한 것이 최대 강점입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 간선도로가 소재하고 있어 대중교통 및 차량 접근성 모두 보통 이상으로 평가됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 소멸주의 원칙

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상의 권리 분석 결과 말소기준권리 이하의 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 핵심 위험 권리 (분묘기지권)

본건은 '분묘기지권'이 특이사항으로 명시되어 있으며, 육안으로 확인되지 않은 분묘가 있을 수 있다는 주의사항이 있습니다. 이는 매수인이 인수해야 할 권리 및 매수 후 분묘 이장에 대한 별도의 협의 및 법적 절차가 필요함을 의미합니다. 분묘의 존재는 토지 이용에 큰 제약이 되며, 이장 비용 및 시간은 낙찰가 외에 추가적인 비용을 발생시킬 수 있습니다.

3.3. 재매각 및 금융 리스크

본 건은 재매각(불허가 또는 대금미납으로 인한 재경매) 사건으로, 일반적인 경매(10%)와 달리 매수보증금이 최저매각가격의 **20%**입니다. 이는 낙찰대금을 마련할 자금력이 부족한 입찰자에게는 상당한 진입장벽으로 작용하며, 자금 계획에 신중함이 요구됩니다.

4. 상권 분석 및 주변 환경

4.1. 토지 이용계획 및 개발 가능성

토지 기호 1, 3은 '계획관리지역'에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합하고 있습니다. 계획관리지역은 난개발 방지를 위한 관리지역 중 개발 가능성이 가장 높은 용도지역으로, 건폐율 40% 이하의 범위 내에서 다양한 건축 행위(제조업소, 창고, 근린생활시설, 주택 등)가 가능합니다. 이는 향후 대규모 창고, 물류 시설 또는 중소형 공장 부지 등으로의 개발 잠재력이 높다는 것을 의미합니다.

4.2. 토지 현황

본 건 토지는 완경사의 부정형 또는 사다리형의 임야 및 자연림 상태이며, 토지 기호 2 일부는 '도로'로 이용 중이고, 기호 3 일부 역시 도로로 이용 중입니다. 일부 토지가 도로로 이용되는 점은 향후 지적 정리 또는 건축 허가 시 고려해야 할 사항입니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의 시설

인근에 '우리마을 아파트' 단지가 위치하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 및 인프라가 어느 정도 갖추어진 것으로 판단됩니다.

5.2. 제한 사항

토지 기호 1, 3은 가축사육제한구역(모든 축종 불가)으로 지정되어 축사와 같은 특정 시설은 설치가 불가능합니다.

토지 기호 2는 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역으로 지정되어 소음에 민감한 주거 시설 또는 요양 시설 등은 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘 처리 리스크

가장 큰 리스크는 '분묘기지권' 및 미확인 분묘의 존재입니다. 분묘 이장은 매수인의 부담으로, 소송 및 이장 비용 발생 가능성을 염두에 두고 입찰해야 합니다. 이장 협의가 원활하지 않을 경우, 토지 이용 계획에 차질이 생길 수 있습니다.

6.2. 높은 입찰 보증금

재매각으로 인한 20%의 높은 입찰 보증금은 자금 계획에 대한 철저한 검토를 필요로 합니다.

6.3. 토지 일부 도로 이용

일부 토지(기호 2, 3)가 도로로 이용되고 있어, 해당 면적에 대한 실질적인 사용 및 개발에 제약이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대규모(약 4,549평)의 '계획관리지역' 임야로, 우수한 도로 접근성(10m 포장도로)을 갖추고 있어 물류, 창고, 중소 제조 시설 등 다양한 용도로 개발 잠재력이 매우 높은 물건입니다.

그러나 분묘기지권 문제와 20%의 높은 입찰 보증금, 그리고 소음 대책 구역(기호 2) 지정이라는 중대한 리스크 요소를 동시에 안고 있습니다. 따라서, 해당 리스크를 정확히 분석하고 예상되는 분묘 처리 비용을 입찰가에 반영할 수 있는 전문적인 투자자에게 적합한 특수 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 대규모 개발 부지 확보

서산 지역에서 희소성이 높은 4,500여 평 규모의 계획관리지역 임야를 확보할 수 있는 기회입니다.

8.2. 뛰어난 도로 접근성

10m 포장도로에 접해 있어 개발 후 물류 차량 등의 진출입이 매우 용이합니다.

8.3. 특수 물건에 따른 경쟁률 하락 기대

분묘기지권 및 20% 보증금이라는 리스크 요인으로 인해 일반 투자자의 진입이 제한되어, 상대적으로 낮은 경쟁률로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

8.4. 장기적인 가치 상승

계획관리지역은 용도지역 자체가 개발을 전제로 하므로, 리스크 해결 후 지목 변경 및 개발이 완료되면 상당한 가치 상승이 예상됩니다.

법원 정보

서산지원 경매5계