나이스옥션 법원경매 서산 2023타경55915 [1] 충청남도 서산시 음암면 상홍리 177-32 임야 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2023타경55915 [1] 충청남도 서산시 음암면 상홍리 177-32 임야 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매5계 2023타경55915 | 소재지: 충청남도 서산시 음암면 상홍리 177-32 | 감정가: 1,878,480,000원 | 최저가: 1,314,936,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서산지원 2023타경55915 (1)

소재지: 충청남도 서산시 음암면 상홍리 177-32 외 2필지 (일괄매각)

용도: 임야

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

소유자/채무자/채권자: 프OOO / 농OOOOOOOOOOOOOO / 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 1,878,480,000원

토지면적: 9076.00㎡ (약 2745.54평)

건물면적: 0.00㎡

2. 입지 조건 및 생활 정보

2.1. 위치 및 주변 환경 (입지조건)

본건은 충청남도 서산시 음암면 상홍리 소재 '우리마을 아파트' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 전, 답 등의 농경지, 단독주택, 노변 근린생활시설, 아파트 단지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 주위에 노선 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

2.2. 토지 현황 및 도로 상태

본건 토지 기호 1, 3은 인접 필지 대비 다소 완경사인 사다리형의 토지로서, 현황 '임야' 및 '나대지' 등으로 이용 중입니다. 기호 2는 다소 완경사인 부정형의 토지로서, '자연림 및 도로' 등으로 이용 중입니다.

기호 1, 2, 3 모두 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하며, 기호 1은 북측 4m 내외 도로, 기호 3은 일부가 4m 내외 도로로 이용 중이어서 도로 접근성은 우수합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 경매 권리 관계

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 토지 전체가 일괄 매각 대상입니다.

3.2. 특이사항 및 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '분묘기지권' 및 '미확인 분묘'의 존재 가능성입니다. 주의사항에 '육안으로 확인되지 않은 분묘가 있을 수 있음'이 명시되어 있으므로, 낙찰 후 분묘 처리(이장 또는 지료 협상)에 대한 비용과 시간이 발생할 수 있습니다. 입찰 전 철저한 현장 조사를 통한 분묘의 유무 및 상태 파악이 필수입니다.

본 사건은 '중복사건'으로 진행 중입니다.

현황 목록 2 토지 일부가 도로로 이용 중인 점도 확인이 필요합니다.

4. 개발 용도 및 투자 분석

4.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지(기호 1, 2, 3)는 '계획관리지역' 및 '준보전산지'에 해당하며, '중로2류(폭 15m-20m)'에 접합합니다. 계획관리지역은 비교적 넓은 범위의 개발이 가능한 용도지역으로 평가됩니다.

다만, 전 필지 '가축사육제한구역(모든 축종 불가)'에 해당하며, 기호 2는 추가적으로 '군용비행장 소음대책구역 제3종구역'에 포함되어 있어 개발 용도 선택 시 소음 등의 제약이 있을 수 있습니다.

4.2. 상권 분석 및 종합 의견

상권분석: 주위는 주거, 농업, 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역이므로, 대규모 상업시설보다는 교통 접근성을 활용한 창고, 물류 시설 또는 중소형 산업용지, 단독주택 개발 용도로 검토하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

최고의 입지: 중로2류(15m-20m)에 접하는 대규모 (약 2745평) 계획관리지역 토지라는 점은 개발 잠재력이 매우 높습니다.

종합 의견: 본 물건은 대형 면적임에도 불구하고 규제가 비교적 덜한 계획관리지역에 속하며 도로 접근성이 양호하여, 중장기적인 개발 사업을 염두에 둔 투자자에게 적합합니다.

투자 포인트: 대규모 계획관리지역 토지를 저렴하게 확보하여 물류, 창고, 주거시설 등의 개발을 통해 시세 차익을 노릴 수 있습니다. 핵심 리스크인 분묘기지권에 대한 해결 방안과 비용을 미리 산정하여 보수적으로 입찰하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다.

법원 정보

서산지원 경매5계