나이스옥션 법원경매 서산 2024타경56274 [2] 충청남도 태안군 근흥면 마금리 산274-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.07.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 근흥면 마금리 소재 "마금2리 다목적회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

- 기호(1) 토지는 부정형·완경사의 토지로서, 주거나지 등으로 이용중임.
- 기호(2) 토지는 부정형·완경사의 토지로서, 토지임야로 이용중임.

인접 도로상태

- 기호(1) 토지 북측으로 폭 약 4미터 미만의 포장도로가 소재함.
- 기호(2) 토지 동측으로 폭 약 4미터 미만의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

- 기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호(1) 지상에 제시외 물건 ㉠(소나무 외 조경수 4주 내외 및 조경석)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 지분 매각
- 토지임야로 이용중
- 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%(재매각임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서산지원 2024타경56274 (2)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 태안군 근흥면 마금리 산274-2

용도: 임야

감정가: 3,844,000원

토지면적: 496.00㎡ (약 150.04평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

매각 토지 지분 면적: 124㎡ (약 37.51평)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

재매각: 본건은 특별매각조건으로 재매각으로 진행됩니다.

1.3. 특이사항

* 공유자 우선매수 신고 가능 (1회에 한함)

* 토지는 임야로 이용 중입니다.

* 매수 신청 보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 충청남도 태안군 근흥면 마금리 소재 "마금2리 다목적회관" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 농경지(전, 답)와 임야가 혼재하는 마을 주변 농경지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 있어 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 기호(2) 토지 동측으로는 폭 약 4미터 미만의 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (130m/1500m/300m 일부분 또는 전부 제한 - 소/말, 돼지/개/닭/오리/메추리, 젖소/양/사슴 사육 불가)

* 준보전산지 (산지관리법)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2000년 09월 04일 근흥농업협동조합의 가압류 (17,600,189원)

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 모든 권리 소멸 예정)

* 등기부 채권 총액: 182,452,648원

* 기타 특이사항:

* 1985년 06월 28일 최병복 외 3명 명의의 소유권 보존 등기가 최초로 이루어졌습니다.

* 1990년 12월 05일 재산 상속으로 인한 최병익 지분 전부 이전 등기가 있었습니다.

* 2021년 09월 03일 이선자 명의의 가압류(164,852,459원)가 있었으며, 이는 본건 강제경매의 근거가 되었습니다.

* 2024년 07월 05일 이선자 명의의 강제경매 개시 결정 등기가 이루어졌습니다.

* 2025년 03월 10일 태안군 명의의 압류 등기가 있었습니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 임차인 관련 정보는 명시되지 않았습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 물건명세서상 지상권에 대한 언급이 있으나, 구체적인 내용 및 권리자는 명시되지 않아 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 소재한 근흥면 마금리는 농경지와 임야가 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다. 인근에는 마금2리 다목적회관이 있으며, 태안군 내에서도 비교적 한적한 자연환경을 갖춘 지역입니다.

4.2. 잠재적 활용 가치

넓은 의미에서 태안반도의 관광자원(해수욕장, 해안경관 등)과 연계될 수 있으나, 현재로서는 직접적인 상업 활동이나 도시적인 편의시설 접근성은 낮습니다. 주로 전원생활, 농업, 또는 자연을 활용한 소규모 시설(농장, 쉼터 등)을 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의시설

* 마금2리 다목적회관이 인근에 위치하고 있습니다.

* 차량 이동 시 근흥면 소재지 또는 태안읍내의 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)을 이용할 수 있습니다.

* 검색 결과, 근흥면에는 펜션, 식당 등 관광객을 위한 편의시설이 다수 존재합니다.

5.2. 주변 관광지

* 태안의 주요 관광지(해수욕장, 국립공원, 신진도 등)와의 접근성은 차량 이동 거리에 따라 달라집니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 및 공유자 우선매수권

본 물건은 토지 지분 매각이므로, 공유자 중 누군가가 법적 권리(공유자 우선매수권)를 행사할 경우 낙찰이 무산될 수 있습니다. 이는 입찰 경쟁 외에 추가적인 변수가 될 수 있습니다. [cite: 1, text]

6.2. 토지 이용 제한

* 임야 및 준보전산지: 산지전용 허가 등 관련 법규 준수 필요. 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 축산업 관련 사업 추진 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

* 도로 폭: 인접 도로 폭이 4미터 미만으로, 향후 건축 등 개발 시 도로 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.3. 재매각 물건

재매각 물건의 경우, 이전 입찰자들의 인수 조건 확인, 권리관계 재검토, 또는 현장 재확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 제시외 물건

감정평가서상 기호(1) 토지 지상에 조경수 및 조경석이 소재한다고 기재되어 있으나, 이는 본건 매각 대상(기호(2) 토지 지분으로 추정)과 직접적인 관련이 없을 수 있어 추가 확인이 필요합니다.

6.5. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 태안군 근흥면에 위치한 임야의 일부 지분 매각 물건입니다. 자연환경이 양호한 농경지 및 임야 지대에 속하며, 차량 접근이 가능합니다. 권리관계는 명확하여 인수하는 부담은 없습니다. 그러나 지분 매각이라는 특성과 공유자 우선매수권 행사 가능성은 주요 리스크 요인입니다. 또한, 임야 및 준보전산지, 가축사육제한구역 등 토지 이용에 관한 법적 제약 사항을 충분히 인지해야 합니다. 재매각으로 진행되는 만큼, 현장 재확인 및 권리관계에 대한 보다 면밀한 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 태안반도의 자연경관을 활용한 전원생활 또는 주말 농장, 소규모 힐링 공간 조성 등의 잠재적 활용 가능성이 있습니다.

* 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 소액으로 지분 투자를 고려해볼 수 있습니다.

* 현재까지 파악된 정보상 인근 지역에 혐오시설이 없어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 토지 일부 지분 매각이며, 공유자 우선매수권이라는 중요한 변수가 존재합니다. 또한, 현재 임야 상태로 개발에 제약이 따르므로, 단순히 감정가만을 기준으로 입찰가를 산정하기보다는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 토지 가치 평가: 해당 지분의 정확한 가치를 평가하고, 주변 유사 임야 시세를 참고합니다.

* 잠재적 활용 가치: 향후 개발 가능성, 농지 또는 임야로서의 실제 활용 가치를 고려합니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 입찰 경쟁 없이 해당 공유자가 낙찰받게 되므로, 실제 경매 낙찰 가능성을 염두에 둡니다.

* 재매각 조건: 재매각으로 인한 최초 감정가 대비 할인 가능성 등을 고려합니다.

상기 정보를 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 주변 시세 및 현장 가치를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 책정합니다. 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 권리관계 심층 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.