나이스옥션 법원경매 서산 2024타경57253 [1] 충청남도 태안군 태안읍 동문리 516 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경57253 [1] 충청남도 태안군 태안읍 동문리 516 3층301호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경57253
• 주소: 충청남도 태안군 태안읍 경이정6길 11, 3층301호
• 감정가: 120,000,000원
• 최저가: 28,812,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 다세대주택

서산지원 경매5계 2024타경57253 | 소재지: 충청남도 태안군 태안읍 경이정6길 11, 3층301호 | 감정가: 120,000,000원 | 최저가: 28,812,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

본 건은 충청남도 태안군 태안읍 동문리 516 소재 로얄센텀빌 3층 301호 다세대주택(도시형생활주택) 물건입니다.

총 5층 중 3층에 위치하며, 감정가 1억 2,000만 원으로 토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제경매 사건입니다.

1.2. 면적 및 구조

전용면적 (건물): 76.80제곱미터 (약 23.23평)

대지권 면적 (토지): 49.73제곱미터 (약 15.03평)

구조: 철근콘크리트구조 (5층 중 3층)

이용상태: 방3, 주방/식당, 거실, 욕실2 등 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

2. 입지 조건 및 생활 정보

2.1. 입지 조건

본 건은 태안읍행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 상가 등 근린생활시설과 단독주택이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가되며, 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통입니다.

토지이용계획상 제1종 일반주거지역에 위치하여 주거 환경으로서의 기능이 보장됩니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

태안읍 행정복지센터 인근으로, 주거 편의 시설(근린생활시설) 접근성이 양호한 위치입니다.

주택가와 상권이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용에 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

단, 주변에 대규모 상업 시설이나 개발 호재는 감정평가서상 특별히 확인되지 않으므로, 지역 밀착형 생활 상권으로 분석됩니다.

2.3. 혐오 시설 여부

제시된 정보와 일반적인 검색 결과상, 본 건 인근에 주거 환경에 영향을 미칠 수 있는 대형 혐오 시설(예: 장례식장, 쓰레기 처리장) 등은 확인되지 않았습니다.

다만, 입찰 전 현장 방문을 통한 직접적인 주변 환경 확인이 반드시 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 강제경매 사건입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력 승계 (주의사항)

신청 채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며, 공사는 임차인의 임차보증금반환채권을 양수(승계) 받은 경우입니다.

이는 임차인이 해당 주택에 대해 *대항력 및 우선변제권을 갖는 경우*, 주택도시보증공사가 그 권리를 그대로 승계하여 경매를 신청했음을 의미합니다.

따라서 **임차인의 보증금 전액 또는 일부가 매수인이 인수해야 할 보증금으로 남을 가능성**이 있으므로, 권리 신고 및 배당 요구 현황을 철저히 확인해야 합니다.

**최악의 경우, 낙찰자가 임차보증금 전액을 추가로 인수해야 할 잠재적 리스크가 존재합니다.**

3.3. 기타 권리 사항

등기부상 권리 관계 등은 추가 확인이 필요하지만, 본 보고서에 제시된 정보만으로는 **주택도시보증공사의 대항력 승계 여부가 가장 중요한 권리 분석 포인트**입니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

**권리 인수 위험:** 주택도시보증공사(HUG)의 임차보증금반환채권 양수 건은 매수인이 임차인의 잔여 보증금(배당받지 못한 금액)을 인수할 수 있는 가장 큰 리스크입니다. 정확한 임대차 관계와 보증금액, 확정일자 및 전입일자를 확인하여 인수 금액을 산정해야 합니다.

**도시형 생활주택의 특성:** 일반 아파트 대비 환금성(매매 용이성)이 낮을 수 있으며, 지역 내 수요층에 대한 분석이 필요합니다.

4.2. 종합 의견

본 건은 태안읍 내 주거 밀집 지역에 위치한 비교적 신축급 도시형생활주택으로, 전용면적 약 23평형으로 방 3개 구조를 갖추어 실거주 용도 및 소형 투자 용도로 적합해 보입니다.

감정가는 1억 2,000만 원으로 책정되었으며, 입찰가 산정 시 **가장 중요한 것은 임차인 관련 권리 인수액**을 정확히 파악하여 이를 입찰가에서 제외하는 것입니다.

5. 투자 포인트

**안정적인 주거 수요:** 태안읍 중심 생활권에 위치하여 기본적인 주거 수요는 확보된 지역입니다.

**비교적 큰 전용면적:** 전용 76.80제곱미터(약 23.23평)로 방 3개 구조를 갖추고 있어 소형 아파트 대체재로서의 가치가 있습니다.

**경쟁력 있는 가격 형성 가능성:** 주택도시보증공사의 채권 양수 건으로 인해 권리 분석이 복잡하여 입찰 경쟁률이 낮게 형성될 경우, 안전마진을 확보한 상태로 저가 매입이 가능합니다.

**제1종 일반주거지역:** 토지 이용 계획상 주거 안정성이 보장되는 지역입니다.

법원 정보

서산지원 경매5계