나이스옥션 법원경매 서산 2024타경57253 [1] 충청남도 태안군 태안읍 동문리 516 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 태안군 태안읍 남문리 소재 "태안읍행정복지센터" 남동측 인근에 위치하는 통칭 로얄센텀빌 3층 301호 도시형생활주택으로서, 부근은 상가 등 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 기존주택지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 5층중 3층 301호로서,
외벽: 대리석 및 화강석, 미장스톤 마감 등
내벽,천정: 벽지 마감 등
바닥: 장판지깔기 등
창호: PVC 창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택으로서, 건축물대장도면상 방3, 주방/식당, 거실, 욕실2 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 난방설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적이 되는 토지 기호①은 대체로 사다리형의 평지로서, 도시형생활주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권의 목적이 되는 토지 기호①의 남서측 한면이 폭 약8미터의 포장도로에 접하며, 북동측 한면이 폭 약3-4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본 건 대지권의 목적이 되는 토지 기호①은 도시지역(2022-09-14), 제1종일반주거지역(2014-01-00), 소로2류(폭 8m-10m)(2021-04-30)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2014-07-28)<충청남도지정문화재보호조례>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 1개동 8세대 규모의 공동주택으로 외벽에 로얄센텀빌로 표시되어 있음
- 신청채권자 주택도시보증공사는 임차인의 임차보증금반환채권 양수인임(우선변제권 승계)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2024타경57253 (1)

소재지: 충청남도 태안군 태안읍 동문리 516, 3층 301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 120,000,000원

토지 면적: 49.73㎡ (약 15.05평)

토지 지분: 49.7266㎡ (약 15.05평)

건물 면적: 76.80㎡ (약 23.22평)

건물 지분: 76.8㎡ (약 23.22평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, HUG 인수조건 변경

주의사항: 1개동 8세대 규모 공동주택 (외벽에 로얄센텀빌 표시), 신청 채권자는 임차인의 임차보증금 반환채권 양수인

2. 입지조건

본 물건은 태안군 태안읍 동문리 소재 "태안읍행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 상가 등 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 기존 주택지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통입니다.

인접 도로 상태는 남서측 폭 약 8미터, 북동측 폭 약 3-4미터 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 권리관계 분석 결과, 다음과 같은 사항이 확인되었습니다.

등기부 현황상 소유권 보존(2012-03-09), 주택임차권(2023-06-20, 말소, 말소기준권리), 압류(해운대세무서장 2023-03-17, 태안군 2023-04-04), 강제경매(주택도시보증공사 2024-08-01) 등이 존재합니다.

특히, 임차인 이성헌 씨는 2021년 5월 28일 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금 130,000,000원에 차임은 0원입니다.

"특이사항" 및 "특수물건정보"에 "대항력 있는 임차인"이 명시되어 있으나, 등기부상 주택임차권은 말소 예정이며, 물건명세서 참고사항에 따르면 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 임차보증금 반환채권 양수인이며, 임차인은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권 등기를 말소해 주겠다는 확약서가 제출되었습니다.

따라서, 상기 확약서 및 HUG의 인수 조건 변경으로 인해 본 경매 절차로 인해 임차인의 보증금 전액이 낙찰자에게 인수될 가능성은 낮습니다. 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

말소 기준 권리는 을5 주택임차권(이성헌)으로, 본 건 강제경매(갑4)보다 선순위이며, 경매로 인해 위 주택임차권을 포함한 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 태안읍 동문리 일대의 다세대/연립 주택 시세는 다음과 같습니다.

- 반석2차 (2003년식, 22.08㎡): 2026년 6월 17일 33,000,000원에 거래되었습니다. (약 150만원/㎡)

- 남도주택(334-2) (1994년식, 82.8㎡): 2026년 6월 5일 72,000,000원에 거래되었습니다. (약 87만원/㎡)

- 동원 (1989년식, 80.86㎡): 2026년 6월 5일 50,000,000원에 거래되었습니다. (약 62만원/㎡)

본 건은 2011년에 준공된 도시형생활주택으로, 건물 면적은 76.80㎡ (약 23.22평)입니다.

건축 연도가 비교적 최신인 점을 고려할 때, 인근의 2003년식 다세대 주택(반석2차)의 면적 대비 가격(약 150만원/㎡)을 참고할 수 있습니다.

본 건 면적(76.80㎡)에 이 비율을 적용 시, 약 115,200,000원 수준의 시세 형성이 가능할 것으로 추정됩니다.

이는 본 건의 감정가 120,000,000원과 유사한 수준입니다.

다만, 주변에 13년째 방치된 대규모 리조트("유러피안 리조트")가 존재한다는 점은 지역 경제 및 미관에 부정적인 영향을 줄 수 있으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조이며, 2011년에 준공되었습니다.

5층 건물 중 3층에 위치하며, 외벽은 대리석 및 화강석, 미장스톤 마감 등입니다.

내벽, 천정은 벽지 마감, 바닥은 장판지 등 마감되었습니다.

창호는 PVC 창호 마감입니다.

내부 이용 상태는 건축물대장 도면상 방 3개, 주방/식당, 거실, 욕실 2개로 이용 중입니다.

위생 설비 및 난방 설비가 구비되어 있습니다.

토지는 대체로 사다리형의 평지이며, 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 "대항력 있는 임차인"의 존재와 관련된 불확실성입니다.

비록 HUG의 인수 조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없다고 판단되나, 관련 서류 및 절차의 명확성을 재확인할 필요가 있습니다.

또한, 태안군 지역 전반에 대한 부동산 시장 상황 및 향후 개발 계획 등을 추가적으로 파악하여 투자 가치를 신중하게 검토해야 합니다.

주변에 장기간 방치된 대형 리조트가 있다는 점은 지역 이미지에 영향을 줄 수 있으나, 직접적인 혐오시설로 보기는 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 건은 태안읍 중심부에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근인 2011년에 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

인근에 행정복지센터 등 편의시설이 있고 교통 접근성도 보통 수준입니다.

임차인 관련 복잡한 권리관계가 있었으나, HUG의 개입으로 인해 낙찰자에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 정리될 가능성이 높습니다.

이는 낙찰자의 부담을 크게 줄여주는 요인입니다.

다만, 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점, 그리고 최근 거래된 유사 규모의 건물 가격이 상대적으로 낮다는 점은 입찰 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

최신 준공 연도(2011년)의 도시형생활주택으로, 일반적인 주택보다 신축에 가까운 이점을 가집니다.

태안읍 소재지로 행정, 상업 시설 접근성이 양호합니다.

임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 권리분석이 비교적 깔끔하게 정리될 가능성이 높습니다.

관광지인 태안의 중심부에 위치하여 임대 수익률 또한 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 120,000,000원입니다.

건물의 준공 연도(2011년)와 면적(76.80㎡), 그리고 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

인근 최근 매매 사례 중 신축 연도가 유사한 건물의 시세를 고려할 때, 약 115,200,000원 수준의 시세가 추정됩니다.

따라서, 잠재적 리스크 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 본 건의 현장 확인 및 최신 시세 변동 추이를 반영하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.