나이스옥션 법원경매 부천 2023타경47914 [1] 경기도 김포시 통진읍 고정리 275-8 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희 · 평가일 2023.11.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 고정리 소재 "고정3리노인정" 북서측 인근에 위치하며, 주위는

단독, 농경지, 공장 등이 소재하는 근교 공장지대를 형성함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1,3,6 : 3필1단의 부정형 완경사지로서 옹벽에 의해 서측 인접 토지와는 층고 차이가

있는 공장용지로 사용중에 있음.

기호2,9 : 현황 도로임.

인접 도로상태

동측 및 남측으로 포장세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,3,6,9 토지 : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든축중 제한){가축

분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할지역)

{군사기지 및 군사시설 보호법}, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역){군사기지 및 군사

시설 보호법}, 성장관리권역역{수도권정비계획법}임.

제시목록 외의 물건

감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ- 5 참조.

공부와의 차이

감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ- 5 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4,5,7,8 : 일반철골구조 난연판넬지붕 단층 건물으로

내.외벽 : 샌드위치판넬 마감.

창호 : 하이섀시.

이용상태

기호4,5,8 : 제2종근린생활시설(제조업소)

기호7 : 제2종근린생활시설(사무소)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 전기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ- 5 참조.

공부와의 차이

감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ- 5 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 별지 목록상 4번, 7번 건물의 제시외 건물은 포함하여 매각하고, 감정평가서상의 일련번호 (ㅁ)은 매각에서 제외
2. 정확한 경계 및 면적은 측량 등 별도의 확인이 필요함
3. 채무자겸 소유자의 추가감정신청으로 25.6.25.자 감정인의 사실조회회신서제출(참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2023타경47914 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 뉴OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 통진읍 고정리 275-8

용도: 근린시설

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,494,737,500원

토지면적: 2214.00㎡ (약 670.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 621.00㎡ (약 187.85평)

건물 제시외면적: 137.90㎡ (약 41.73평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 김포시 통진읍 고정리 소재 "고정3리노인정" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 공장 등이 소재하는 근교 공장지대를 형성합니다. 김포시 통진읍 일대는 최근 급격한 산업화가 진행되며 공장 수가 증가하고 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다. 또한, 동측 및 남측으로 포장된 세로에 접해 있어 차량 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

토지는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할지역), 제한보호구역(전방지역:25km), 성장관리권역에 해당하여 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 해당 지상권의 구체적인 내용(권리자, 존속기간 등)은 별도의 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

* 거성와이비주식회사: 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자(사업일자) 2022-06-21, 대항력 없음.

* 주식회사와이에스이앤디: 보증금 0원, 차임 2,000,000원, 전입일자(사업일자) 2020-02-25, 대항력 있음.

3.3. 말소기준권리 및 총 채권액

말소기준권리는 2021년 4월 1일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을4)입니다.

등기부채권 총액(토지+건물)은 1,281,690,264원입니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 0원으로 기재되어 있으므로 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 건물 이용 현황

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 지역은 근교 공장지대로, 단독주택 및 농경지와 혼재되어 있습니다. 김포시 통진읍 일대의 빠른 산업화 추세로 인해 공장 밀집도가 높아지고 있으며, 이로 인한 환경적 영향(소음, 악취 등)에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 구조

건물은 일반철골구조 난연판넬지붕 단층 건물로, 제2종근린생활시설(제조업소 및 사무소)로 이용 중입니다. 건물 4, 5, 8호는 제조업소 용도로, 건물 7호는 사무소 용도로 사용되고 있습니다. 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 근린생활시설로, 주변은 공장지대 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 지역 내 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 토지이용계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 성장관리권역 등 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물 중 감정평가서상의 일련번호 'ㅁ'은 매각에서 제외되므로, 정확한 매각 대상 범위를 사전에 확인해야 합니다.

* 정확한 경계 및 면적은 측량 등 별도의 확인이 필요합니다.

* 김포시 통진읍 일대의 산업화로 인한 환경 관련 민원 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 권리관계 리스크

* 대항력 있는 임차인 '주식회사와이에스이앤디'가 존재합니다. 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 부담이 발생할 수 있으며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* '중복사건' 및 '공동담보'로 인한 복잡한 채권 관계 및 경매 절차가 있을 수 있습니다.

* '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재된 사항은 추가적인 인수 위험 요인이 될 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

6.3. 기타 특이사항

* 채무자 겸 소유자의 추가 감정 신청으로 인한 감정인의 사실조회 회신서 제출(참고) 내용이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 통진읍 고정리 소재 근린생활시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 강제경매 물건입니다. 외형상으로는 제2종근린생활시설(제조업소 및 사무소)로 활용 가능한 물건입니다. 주위 환경은 공장 및 농경지가 혼재된 지역이며, 교통 접근성은 양호한 편입니다.

주요 리스크 요인으로는 대항력 있는 임차인, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시된 불확실한 권리관계, 중복사건 및 공동담보 등의 복잡한 채권 관계가 존재합니다. 또한, 지역의 산업화로 인한 잠재적 환경 이슈도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 취득 가능하므로, 효율적인 자산 관리가 가능합니다.

* 제2종근린생활시설로서 제조업소 및 사무실 등 다용도 활용 잠재력이 있습니다.

* 차량 접근성이 양호하고 포장된 도로에 접해 있어 물류 및 사업 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액, 인수해야 할 권리(지상권 등) 및 임차인의 보증금(본 건의 경우 '인수 보증금 합계'는 0원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 기재되어 있어 실질적 인수 부담이 발생할 수 있음), 유사 물건의 최근 거래 사례, 지역 시장 상황, 그리고 잠재적 리스크 요인(권리관계, 환경 이슈 등)을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으며, 철저한 현장 조사와 권리 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.