나이스옥션 법원경매 부천 2024타경6354 [1] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2979 메카존 나동 6층662호 지식산업센터 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2024타경6354 [1] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2979 메카존 나동 6층662호 지식산업센터 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매1계 2024타경6354 | 소재지: 경기도 김포시 양촌읍 황금로 117, 나동 6층662호 (메카존) | 감정가: 299,000,000원 | 최저가: 102,557,000원 | 용도: 지식산업센터

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 부천지원 2024타경6354 (1)

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2979 메카존 나동 6층662호

용도: 지식산업센터 (공장)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 이OOOOOOOOOOOOO

채권자: 우OOO

감정가: 299,000,000원

토지 면적: 69.64㎡ (약 21.07평)

건물 면적: 189.60㎡ (약 57.35평)

(참고: 지식산업센터의 경우 건물 면적은 주로 전용 면적을 의미하며, 아파트의 분양 면적/전용 면적 표기는 해당되지 않습니다.)

1.2. 특이 및 주의사항

유동화물건: 채권자가 자산유동화회사 등일 경우 해당되며, 일반 경매보다 채권 회수 의지가 강할 수 있습니다.

용도 불일치: 공부상 용도는 '공장'이나, 현재 관리사무소 문의 결과 '종합스포츠' 상호로 등록 및 이용 중입니다. 낙찰 후 해당 용도로 계속 사용하기 위해서는 관련 법규 및 관리 규정(특히 산업단지 내 용도 제한)을 반드시 확인해야 하며, 미확인 시 원상복구 명령 등의 리스크가 있습니다.

관리비 미납: 현재 관리비가 미납된 상태로, 집합건물의 경우 공용 부분에 대한 미납 관리비(통상 3년분)는 낙찰자가 인수할 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소를 통해 정확한 미납액을 확인해야 합니다.

1.3. 감정가 요항표 요약

위치 및 환경: 김포양촌일반산업단지 내 '메카존' 건물입니다. 주위는 중소규모 공장 및 근린생활시설이 혼재하는 산업단지 지역입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

건물 구조 및 설비: 철근콘크리트구조, 8층 건물 중 6층. 복합판넬 및 강화유리 외벽 마감, 시스템 창호입니다. 기본적인 전기, 급배수, 위생설비, 화물용 및 승객용 승강기, 소화설비 등이 갖춰져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 경기도 김포시가 서북부 산업 거점으로 조성하고 있는 김포양촌일반산업단지 내에 위치하여 산업 인프라가 양호한 편입니다.

도로는 북서측으로 광대로(대로3류), 남동측, 남서측, 북동측으로 중로(중로2류)의 포장도로와 각각 접하고 있어 물류 이동 및 차량 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상 일반공업지역, 일반산업단지, 성장관리권역에 해당하며, 군사시설 보호구역 및 제한보호구역이 설정되어 있어 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

2.2. 상권 분석 및 주변 시설

상권 분석: 산업단지 내에 위치하므로 일반적인 주거/상업지역 상권과는 성격이 다릅니다. 주 고객은 산업단지 입주 기업 및 근로자가 됩니다.

주변 환경은 공장과 근린생활시설 위주로 혼재되어 있으며, 이는 단지 근로자들을 위한 지원 시설 수요가 꾸준함을 의미합니다.

혐오시설: 인근에 양촌2 공공폐수처리시설이 운영 중이나, 이는 산업단지 내 오·폐수 처리를 위한 시설로 산업단지 환경 개선 및 관리를 위한 기반시설로 볼 수 있습니다.

2.3. 생활 정보

교통 상황은 보통이며, 버스정류장 인접으로 대중교통 이용이 가능하지만, 지식산업센터 특성상 자가용 또는 화물차량 이용이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

김포시는 인접한 양촌2 일반산업단지 조성 등 지속적인 산업단지 확장 및 개발 계획을 추진 중이므로, 장기적인 산업 환경은 긍정적입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

매각 대상은 토지/건물 일괄매각 건으로, 소유권 이전에 문제없는 깔끔한 물건입니다.

경매 구분은 부동산임의경매로, 채권자의 담보권 실행에 의한 경매입니다.

소유자 및 채무자가 동일하므로 경매 취하 가능성은 상대적으로 낮으나, 유동화물건의 특성상 채권 회수 목적이 분명하여 매각 진행은 신속하게 이루어질 가능성이 높습니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대 관계에 대한 특이사항(임대차 유무)은 기재되어 있지 않지만, 현재 '종합스포츠' 시설로 이용 중인 점을 고려할 때, 현장 방문 및 점유 현황에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

점유자가 임차인일 경우, 대항력 유무에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

용도 불일치 리스크: 공부상 '공장'인 지식산업센터를 '종합스포츠' 시설로 사용하는 것은 추후 관할 지자체의 제재 대상이 될 수 있습니다. 이는 원상복구(공장 용도 복귀) 또는 용도 변경(승인 필요) 비용 및 시간 발생으로 이어질 수 있습니다.

관리비 미납 리스크: 미납된 공용 관리비는 낙찰자가 인수할 수 있는 법적 리스크가 있으므로, 정확한 액수 확인 및 이를 반영한 입찰가 산정이 필수적입니다.

산업단지 환경: 산업단지 내 용도 변경 및 영업 행위는 일반 근린생활시설과 달리 규제가 엄격하므로, 운영하고자 하는 사업의 적법성을 사전에 확인해야 합니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 김포양촌일반산업단지 내 메카존에 위치한 대형(약 57평) 지식산업센터 물건입니다. 주변 산업 인프라가 우수하고 도로 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다.

하지만, 공부상 용도와 현황 용도가 불일치하고 미납 관리비가 존재한다는 명확한 리스크를 안고 있습니다. 따라서, 입찰자는 현황을 정확히 파악하여 용도 변경의 가능성 및 미납 관리비 처리 방안을 확인한 후 보수적인 입찰가를 산정해야 합니다.

5. 투자 포인트

5.1. 투자 포인트

핵심 산업 입지: 김포 골드밸리(양촌산업단지) 내 위치하여 산업용 부동산으로서의 입지는 우수하며, 지역 산업 개발 추이에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

저렴한 공급 단가: 감정가가 2억 9천 9백만 원으로 평당 약 520만 원 수준입니다. 유찰 시 실투자금액 절감 효과와 함께 주변 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

높은 전용률: 지식산업센터 특성상 전용률이 높아 실사용 면적이 넓어 (약 57평) 다양한 용도로 활용이 가능합니다. (단, 용도 변경 가능성 전제)

다양한 활용성: 현재 '종합스포츠' 시설로 이용 중인 만큼, 낙찰 후 적법한 절차를 거쳐 체육 관련 시설이나, 넓은 면적을 활용한 공장/창고/업무 시설로의 전환도 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

부천지원 경매1계