나이스옥션 법원경매 부천 2024타경6958 [1] 경기도 김포시 대곶면 송마리 804-1 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2024타경6958 [1] 경기도 김포시 대곶면 송마리 804-1 공장 경매

• 사건번호: 2024타경6958
• 주소: 경기도 김포시 대곶면 산자뫼로104번길 19-30
• 용도: 공장

부천지원 경매1계 2024타경6958 | 소재지: 경기도 김포시 대곶면 산자뫼로104번길 19-30 | 감정가: 1,339,161,100원 | 최저가: 321,532,000원 | 용도: 공장

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2024타경6958 (1)

소재지: 경기도 김포시 대곶면 송마리 804-1

용도: 공장

감정가: 1,339,161,100원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 가OO

채권자: 한OOOOO

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 1,541.00㎡ (약 466.15평)

건물면적: 1,191.80㎡ (약 360.54평)

건물 제시외면적: 185.00㎡ (약 55.96평)

건물 구조:

- 기존 공장: 철골조 및 경량철골조 샌드위치판넬지붕 2층 (1995.08.04 사용승인)

- 증설 창고: 철근콘크리트조 스라브지붕 단층 (1998.01.05 증설)

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 김포시 대곶면 송마리에 소재하는 "대명1리 마을회관" 북측에 위치합니다. 주변은 중·소규모의 공장과 전, 답 등 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재된 지역으로 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 진입은 가능하나, 인근에 마을버스 정류장이 소재함에도 불구하고 이동 거리 등을 고려할 때 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다. 북서측으로 포장된 세로 도로와 접하고 있어 물류 이동 자체는 용이할 것으로 보입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 계획

본건 토지는 평지와 경사지 사이 단차가 큰 완경사의 부정형 토지입니다. 현재 공업용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 상 계획관리지역 및 성장관리계획구역(산업형)에 해당하여 공장 운영 및 관리 측면에서는 적합하나, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역 등 각종 제한 규정을 확인해야 하는 복잡성이 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 특이 사항 및 주의 사항

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 경매입니다.

특이사항으로 법정지상권의 성립 가능성이 존재하므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 매수인이 토지와 건물을 모두 취득하더라도 법정지상권 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

주의사항으로, 일괄매각에 포함된 제시외 건물 ㄱ, ㄴ(부합물 또는 종물로 추정)은 매각 대상이나, 제시외 ㄷ 폐창고는 평가 및 매각 대상에서 제외되었음을 확인해야 합니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서 상 임대관계는 미상(알 수 없음)입니다. 낙찰 후 실제 임차인이 존재할 경우 인도명령 및 명도 절차에 대비해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석 (산업 환경)

본건은 김포시 대곶면의 중소규모 공장 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 토지이용계획 상 계획관리지역 및 성장관리계획구역(산업형)으로 지정되어 있어 공장 운영 및 산업 활동에 적합한 환경입니다. 다만, 대규모 산업단지에 비해 기반 시설이나 물류 인프라는 다소 부족할 수 있습니다.

4.2. 생활 정보

주변에 마을회관 등이 위치하는 농촌과 공업지역의 혼재 지역이므로, 상업 시설이나 생활 편의 시설은 인근 읍내 또는 시내까지 이동해야 할 것으로 보입니다. 대중교통 여건이 불편하여 자차 이용이 필수적입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 특이사항에 명시된 법정지상권의 성립 여부입니다. 법정지상권이 성립할 경우 토지 이용에 제한이 생기거나 추가적인 협상 및 소송 비용이 발생할 수 있습니다.

5.2. 행정적 리스크

토지이용계획 상 군사 시설 보호구역, 제한보호구역 등 여러 가지 행정 규제가 중첩되어 있어 향후 증축, 개축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있으므로, 관할 지자체에 사전 문의가 필수입니다.

5.3. 시설적 리스크

제시외 건물 ㄷ 폐창고가 평가에서 제외되었으므로, 해당 물건의 처리(철거 등) 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 건물 사용승인일자가 1995년 및 1998년으로 다소 노후되어 있어 인수 후 수리 및 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

5.4. 혐오 시설 정보

제공된 정보 내에서는 주변 혐오 시설 유무를 확인할 수 없었습니다. 인근 지역에 산업 폐기물 처리 시설이나 소음 유발 시설 등이 존재할 수 있으므로, 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 대곶면 일대의 중소 공장 부지로서, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다. 비교적 넓은 토지 면적(약 466평)과 건물 면적(약 360평)을 보유하고 있어 실수요자에게 적합합니다.

가장 큰 투자 위험 요소는 법정지상권의 존재 가능성이므로, 이에 대한 권리 분석 및 명도 전략 수립이 성공적인 투자의 핵심입니다. 복잡한 토지이용계획 상의 행정 규제도 사전에 반드시 검토해야 합니다.

7. 투자 포인트

최고의 입지:

계획관리지역 및 성장관리계획구역(산업형)에 위치하여 공장용 토지 및 건물 확보가 필요한 실수요자에게 적합합니다.

경매 가격의 매력:

감정가를 기준으로 향후 유찰 시, 주변 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 있습니다.

일괄 매각의 이점:

토지와 건물을 함께 취득하여 공장 운영의 안정성을 확보할 수 있습니다. 단, 법정지상권 리스크 해소가 선행되어야 합니다.

법원 정보

부천지원 경매1계